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杭州的后限价时代:新盘一房难求

2017-03-20 09:46:11 来源:经济观察报
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谢敏敏

毕业不久的杭州人陈方文在2016年G20峰会召开前错失买房良机,此后当地房价一路走高,陈方文也开始了看房之路。

杭州自去年9月19日起重启限购,此后至今两度加码调控措施。在此期间,作为被住建部点名的16个房价上涨过快的热点城市之一,杭州通过控制预售证发放、限制一手房备案价、限网签等措施,严格控制全市平均房价水平。

从表面上看,限价的效果明显。根据国家统计局的数据,今年1月,15个一线和热点二线城市大部分新建商品住宅房价指数呈平缓下行状态,其中杭州环比零增长;2月,杭州市区新建商品房成交均价是20058元/平方米,环比下跌5.4%。

但是,限价并没有让陈方文这样的购房者如愿购买到心仪的房子。

限价使得新建商品房的选择余地极小,尤其是春节之后,杭州市区推出的热点楼盘一房难求,“没有关系根本买不到房。”

在限价的大潮中,另外一个主角——开发商——同样感到压力重重。

“零增长”

杭州的楼市限价大约始于去年10月下旬。

彼时已经看了不少楼盘的陈方文对杭州楼市的风吹草动十分关注,他注意到,10月底一些原本说要开盘的新项目突然没了动静,一去售楼处打听才知道是政府不批预售证。

到了11月份,政策愈加收紧。在陈方文长期混迹的数个房产论坛上,流传着一张文件图片,文件由余杭区物价局发出,要求区内的部分未售房源调整备案价格。

当时杭州的诸多项目已纷纷下调备案价,例如下沙云滨湾、百翘香江等。位于同协路的某楼盘,其中的一套房源9月19日的备案价为22057元/平方米,但10月31日公示时,价格已经下调到18749元/平方米,降幅达15%。

但预算不足的陈方文想再等一等。他当时认为,限购限价短期内不会放松,2017年会出现更多的降价楼盘,从中选出一套性价比更高的新房应该不是难事。

据坊间消息,被重点调控的16个热点城市,每天都要向住建部汇报当地的一手房数据,杭州自然不例外。多位杭州业内人士透露,杭州政府的限价思路是保证全市均价环比上涨为0,多管齐下严控房价增长。

首先严格控制预售证的发放,对35000元单价以上的项目的控制最为严格,这类项目也最难拿到预售证;对市中心、钱江新城、奥体等部分热点区域高价盘重点限制;对35000元以下的楼盘没有明确限制,单价越低,领到预售证的难度越低;大量批出远郊楼盘的预售证,包括大江东、富阳、萧山、义桥等地,这些区域楼盘的房价相对较低,从而拉低全市成交均价。

其次严格控制每个楼盘的价格:新盘首开的备案价不高于板块均价;已开过盘的,加推价不能高于上一次的开盘均价。

从表面看,限价是有成效的。根据浙报传媒地产研究院的数据,今年2月,杭州市区新建商品房成交均价20058元/平方米,环比下跌5.4%,同比上涨22.5%。“人们深知,这是由多重行政手段严格管制带来的数据,因此,不能认定这个价格是真实的市场反应。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,整个杭州市场的投资冲动和热情仍然高涨,限价手段扭曲了市场真实价格,部分楼盘所开出的价格甚至低于购房者的预期,更激发了投资者的购买欲望。

市场确实印证了这一说法:2月,杭州新建商品房成交6948套,创下了历史同期新高。春节之后,尤其是元宵节之后,杭州楼市陷入了购房者群体性恐慌的局面。

陈方文是其中的一员:“能开盘的项目确实很便宜,我已经不敢犹豫了,只想抢一套,但是紧俏的楼盘都是托关系也买不到,更何况我没有关系。”“抢房”成为关键词,想买一套房,“摇号”、“落位”、“拼关系”必不可少。

金地大运河府项目,周末两天,有接待记录的客户每天超过200组;龙湖一楼盘加推二期,一天接待了近300组客户;大运河府年后推的洋房售罄,加推的96套高层也基本售完。

萧山临浦镇上一楼盘,本计划周末推出60多套房源,限价10800元/平方米,结果因内部客户实在太多,不得不周五悄悄开掉,下午就全部卖光。

新房抢不到,购房者在选无可选的情况下无奈转向不限价的二手房,直接导致了二手房市场的火爆,有二手房小区每平方米直接上涨2000元。

浙报传媒地产研究院的数据显示,今年2月,杭州主城区二手房成交5058套,环比上升74.5%,同比上升131%;主城区二手住宅成交均价24694元/平方米,环比上涨5.4%,同比上涨28.5%,创历史新高。

限价下的开发商

抢房失利后,陈方文决定到偏远的余杭和萧山等地看一看。

萧山的绿都御景蓝湾,本是他中意的楼盘之一,“在网上看到绿都御景蓝湾的备案价才9000多,觉得很划算,因为旁边的项目都卖到一万五六了呀。我就打电话问售楼处,说是没有这么低的价格。我又跑过去看,售楼员话里话外的意思是,他们自己买下了,将来我可以通过买二手房的方式买进。”

绿都御景蓝湾位于萧山杭城绕城南线义桥出口处约1000米的地方,是个西临浦阳江、钱塘江,东临时代大道南接线的超级大盘。

开盘三年来,绿都御景蓝湾多次问鼎萧山区和杭州市销冠。杭州楼市2月销售榜单数据显示,绿都御景蓝湾共成交498套房源,再次成为全市销售套数冠军。

透明售房网数据显示,绿都2月份销售的这批房源,为41、42、43幢,是1月19日开盘的。此次开盘,共包含520套房源,申请下来的备案价约在每平方米8500元-11000元之间。

目前,这520套房源已经全部售完,签约均价也仅为9338元/平方米。

当地媒体钱江晚报的报道和陈方文了解到的信息一致。据报道,这批房源被绿都集团的股东方以备案价吃下,将来可能会以二手房的形式在案场再次进行售卖,届时售价会比一手签约价高得多。这一做法的目的,是在一手房市场普遍限价的背景下,绕开备案价限制,变相涨价。

但绿都御景蓝湾营销负责人骆承武对经济观察报坚决否认了这一说法。

在克而瑞浙江公司副总经理谢刚看来,如果这一情况属实,既不违法也不违规,是开发商合理有效地利用规则的边界。但“回购”的案例并不主流,原因在于技术操作难度较高,且要承担较高的财务成本和税费。

在限价之下,更多的开发商采取的应对之策是:推迟开盘时间、减少新开房源、捂盘不卖、卖给关系户等。“我了解到的是,有些开发商不愿意开低价,所以就等着不开,有等了半年之久的。好几个楼盘往上报的时候调整了三四次价格也很正常,谁愿意把自己的价格往下走呢?”双赢机构总经理章惠芳说道。

当地匿名人士透露,为了缩减成本实现利润最大化,有一些刚需楼盘,最近悄悄地改了规划方案,由精装修变成了毛坯房;有楼盘前期所卖房源是高配置精装修,后续房源备案价每平方米便宜了3000元,直接改成毛坯出售。“接下来会有更多的毛坯楼盘出现。开发商这么做也是没办法,迎合政府限价,但也不能亏本卖是不是?”前述人士说。

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