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仅用短期手段对房价调控适得其反

2017-03-20 09:46:12 来源:经济观察报
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陈哲

3月以来,一些房价热点城市纷纷加强调控,显性手段包括限贷、限购、限房价、限地价,继去年930后再次加码。

调控密度加大,反证市场仍高度火热。有人惊呼,高房价违背了经济学常识。在我看来,价格恰恰反映了供需关系,也反映了热点房地产市场的实际价值。

土地、人口和钱,是这一供需关系的主要因子。以一线城市为例:

京沪深等地的土地供应近年来不断压缩。北京市连年完不成供地指标,而后又出台开发商购地建房后却不能销售等措施。上海紧随其后,城区用地需要从旧改中挖潜,成本巨大。深圳地少,比之京沪供应不足更甚。即便从长期来看,一线城市用地指标紧缺会是常态。

尽管在人口净增速度上,京沪两地由于人为控制已经下降。但两地对全国财富人群的吸引力反而上升,意味着核心城市的吸金能力仍将支撑其房价上涨。事实上,即便在完成了城市化的发达国家和地区,纽约、伦敦、香港的房价仍在成长。

因此长期来看,大部分热点城市房价仍处于上行通道。需要担心的是,过快上涨会带来一系列社会成本问题,和有可能的系统性风险。这倒逼了中央政府研究房地产长效机制的决心。

对房价的怨声载道是频频出台调控的源头之一,但常常会让人看不清市场的真实面目:似乎只要有人喊房价高,房价就是畸形的。认为政府迅速出手压制房价才能回归正常,恰恰不符合规律。

地方政府采用短平快手段调控,确实在某个阶段能够达到压制矛盾的效果,从目前的统计数据看,部分一二线城市去年的暴涨势头已经稳住。但值得警惕的是,往往简单粗暴见疗效的手段,边际效应会随着时间推移而弱化。

当前中国经济的投资驱动特征显著。其中固定资产投资,对土地财政的依赖仍然偏高。其中很大一部分投资在地方政府预算中属于刚性部分,一旦经济回暖不利,政策被迫松动,买方堰塞湖将喷薄而出,表现在房价上就是报复性上涨。

去年底中央经济工作会议提出建立房地产长效机制,提出既要防范房地产泡沫,又防止大起大落,实际上给出了地方调控的具体要求。如果仍以口号式、统计意义上的房价调控为目标,仅仅在需求侧采取简单粗暴的短期手段,否定改善性住房需求,无视当前房地产在财富配置上的意义,调控效果一定不容乐观,市场波动仍会加剧,最终买单的还是购房者。

从市场整体看,房地产市场基本稳定,在这个宝贵的时间窗口,应该尽快让供给侧的改革提上日程,将附着在房子上的医疗、教育等资源过于集中等问题解决,将土地改革等多项长效机制尽早落地,给予人们稳定预期,才能真正达到调控的目的。

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