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燕郊购房潜规则

2017-03-20 09:46:12 来源:经济观察报
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田国宝

在燕郊买一套不加价的房子有多难?在代理公司销售员王洋看来,基本没有可能,“除非你能从开发商找到关系。”

从2015年下半年以来,环京楼市持续火爆,房价也随之水涨船高。2016年4月,廊坊市政府在三河、香河、大厂和固安4地推出房地产调控政策“廊九条”,要求所有新建商品房销售严格执行备案制度,每6个月房价涨幅不得超过10%。

但这一调控政策并没有让快速上涨的房价刹车,相反,在二手房价格不断上涨推动下,二手房与一手房备案价倒挂日渐扩大。一手房为了规避备案价格限制,加价、绑定销售等变通手法开始盛行。

一套房加价100万

2016年3月,燕郊一个知名楼盘开盘时,均价每平方米16000元,徐刚因为没有抢到房,至今还后悔不已,该项目2015年国庆后开始排号,到开盘时周边市场价已经远远高于这个价格。“排号的时候不知道,开盘时已经晚了。”

此后不久,廊九条正式出台,提前排号、预收订金等被叫停,2016年8、9月份,该项目第二次开盘时,备案价不到每平方米18000元,但实际价格已经涨到每平方米28000元。三居室最高加价超过100万元,虽然这个时候徐刚有机会,但他开始犹豫了。

在等待二期开盘的日子里,徐刚结识了一位代理销售,二期开盘时该销售及时通知了徐刚,他当时意向是115平方米的三居,“当时算了一下账,正常首付是62万元左右,实际首付需要170多万元,加了100多万,简直抢钱。”

就在徐刚犹豫不决的时候,该项目开盘不到三天,已经销售一空。至今,徐刚说不清是该后悔还是应该庆幸,庆幸的是没有多花100万;后悔的是,如果当时买下,现在转手至少能赚50万。目前该项目房本虽然没有下来,但二手房价格已经叫到每平方米32000元。

放弃了这个项目后,徐刚陆续看了临近多个新建项目,一圈走下来发现,整个燕郊几乎没有不加价的项目。

燕郊北部一个地铁概念洋房项目,2016年上半年时备案价是22000元,国庆节左右计划以25000元开盘,但至今未正式开盘,2017年春节后,该项目忽然出现大量二手房,均价达到38000元。王洋判断,可能是由于备案价太低,开发商通过二手房市场销售。

王洋判断的依据是,春节后,该项目销售开始对外销售二手房,“好几个销售发同一个房源,都说是朋友的房子出售。只有两种可能,一种是开发商把房子买下来卖二手房增加溢价;另一种可能是销售们组团把一手房源买断了。”

无处不在的加价

在一手房领域,无论是燕郊,还是整个环京楼市,各种加价、绑定销售行为几乎无孔不入。

第一是排号费,在一个新建商品房正式开盘前几个月的蓄客阶段,意向购房者通常会在项目售楼处做登记,并把身份证号、个人征信等相关材料留下,开盘时根据登记先后顺序结合个人材料进行购房。

在燕郊和环京地区,购房者做完意向购买登记后,一些开发商销售和代理公司通常会委婉告诉购房者,由于排号人数远远多于房源,如果交纳排号费或订金,开盘时可以保证选到房,否则的话很可能会轮不到选房。

排号费和订金少则2000元、5000元,多则5万元、10万元,有的销售承诺,未来这些费用可以抵房价,但有的排号费则成为销售个人或代理公司额外收入。在销售凌厉的攻势下,一部分购房者为了选到房或者选到好楼层,往往会交纳这部分资金。

第二是选房费,这一费用通常发生在开盘时,开盘时,购房者集中在售楼处门前,根据叫号进入售楼处选房,这时,有的销售会告诉购房者,如果交纳一定费用,可以获得优先选房资格。

燕郊某项目开盘时,曾出现购房者为了买到房交纳20万元选房费给代理公司。这交易多数为代理公司或销售个人所为,甚至开发商都难以察觉。

也有的项目进行现场开盘,开发商根据排队顺序让购房者进入售楼处直接选房。这时会有大量销售、代理公司员工甚至社会人员进行排队,类似医院黄牛,而他们的同行们则在队伍后面兜售排队位置。位置费用少则500元、1000元,多则上万元。

第三是电商费,正常情况下,开发商会把销售房源通过房天下等网站进行销售,网站组织看房团或团购活动,购房者线上申请并参与,由于近年电商销售日益活跃,开发商会给出一定优惠和折扣,比如5万抵10万,5万即为电商费,一部分将来作为组织者收入。

不过,实际销售过程中,往往有部分销售用电商费来进行销售,并向购房者收取电商费,据王洋介绍,这部分费用有的正规有的不正规,“还得看具体情况,有的电商费进入开发商账户,相当于订金,未来可以退,如果电商费被代理公司或者个人收了,很可能会打水漂。”

此外,在环京其他地区,各种加价行为也较为普遍,在燕郊之外,还有部分地区开发商通过绑定车位和地下室来规避备案制度,比如,一套房备案价是100万元,但市场价已经达到150万,开发商会把50万差价加入待售车位或地下室,本来一个车位价格是10万元,加价到60万元,并进行绑定销售,如果想买房必须购买加价车位。

二手房市场潜规则

潜规则不仅存在于一手房领域,也存在二手房交易中。不仅仅包括部分开发商通过自买自卖的方式把备案价较低的一手房流通到二手房市场,也包括一些中介公司、买家卖家私自操作行为,其程度并不逊于一手房。

在二手房交易过程中,一些中介公司为了获得更多收益,往往在买卖双方两头施压。

对卖家尤其是急于出手的业主,中介公司会让卖方给出一个底价,即无论未来这套房子卖多少钱,卖家只能拿到底价,超出部分归中介公司或中介个人。

由于中介公司或所在区域门店对市场较为熟稔,在这个过程中,中介往往针对不同业主施展不同策略,比如,业主着急用钱卖房,而给出的底价高于中介预期,中介公司会劝说业主降低价格,如果达不到目的,中介甚至会雪藏该房源或减少推房和看房频次。

在市场成交活跃的时候,这一行为发生几率更大,因为很大部分中介门店几乎都会出现类似要求,如果业主着急用钱,往往会屈服,而中介通常会兑现承诺,倾注更大精力把该套房卖出,以获取更为可观的收益。

对于购房者,中介优先销售底价委托房,并尽量获取最大差价,如果没有底价委托房,则更倾向于价格较高的房源。另外据王洋介绍,二手房交易中,由于程序较为繁杂,所发生费用品目较多,部分中介往往从中寻找机会。也有部分中介通过给购房者垫首付等方式获取收益。

(应受访者要求,王洋、徐刚等均为化名。)

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