“新零售”重估商业地产

先有马云“新零售”战略垂青,后有香港市场中资地产股大涨,商业地产的价值重估再度成为热点话题。上证报记者调查发现,A股部分零售业上市公司拥有的商业物业价值,已是其目前市值的三倍以上,且公司账上尚有数十亿元的现金。

资金对传统零售业上市公司的追逐已然展开。“好几年了,终于又有券商到我们公司调研了!”一家区域百货业龙头公司的董秘对记者表示。而在券商零售行业研究员看来,“新零售”的本质是大数据和人工智能等高科技的运用,零售行业内的两极分化因此会进一步加速,核心商圈的地标式大型综合体的地位将更加突出,其价值也终将被市场发现和认可。

“新零售”魔方

“新零售”概念的全面爆发,与A股市场的一家上市公司有着重大关联。“阿里参股之后,三江购物的股价直接翻了三倍,这个广告的效果有多大?”长江证券的一位投资顾问如是表示。

多位接受本报记者采访的券商人士和零售业人士对此都表示认同。在他们看来,阿里斥资入股三江购物和战略合作百联股份,以及马云对“新零售”概念的诠释,“打开了整个行业发展的想象空间”。

有线下实体店的经营者用“惊喜”来表达这种感受。“以前,电商曾豪言要全面取代线下,我们也是人心惶惶,感觉迟早要被淘汰。现在,连马云都开始拥抱线下,至少表明这个行业还有价值。”

“线下资产当然有价值,但这个线下资产不是传统的线下,不是此前的那种商业地产模式,而是对接了互联网、现代物流、人工智能、VR等高科技手段的现代购物中心,其利润来源不再是靠收租金或者提成,而是真正来自于增值服务。”广发证券一位研究员分析指出。

这位研究员认为,未来大型零售企业的分化会进一步加剧,一边是单个门店的线下实体变得越来越少,未来还将会继续有更多的门店关闭;另一边却是集合了超市、电影、亲子、餐饮等众多消费于一体的超级购物中心不断涌现,“一些城市核心商圈的地标式购物中心将取得更大的优势。”

“和互联网企业的平台一样,这种大型购物中心有极强的集聚效应,在获得足够多的客流量之后,经营者会因此获得超额收益。”该研究员表示,这正是阿里研究院《新零售》研究报告中提出的“泛零售”,即以此平台为中心,开展各类高端的增值服务并获取利润。

隐藏的“土豪”

“零售业特别是一些百货类公司,守着黄金地段的优质物业,以前是靠收租金就可以过得很好,现在租金可能不那么好收了,但家底子依然厚实,这为各种变革和探索提供了保障。”一个被市场长期熟视无睹的事实是,大部分A股零售业公司都坐拥大量的优质物业资产,但因为会计核算等原因,这些资产往往没有反映在公司的财务报表中,其成为了家藏亿万的隐形“土豪”。随着“新零售”的面世,这些资产有望被唤醒并产生效益。

以零售巨头之一的大商股份为例,公司目前旗下已开业各类门店173家,建筑面积472万平方米,其中自有门店59家,建筑面积217万平方米。考虑到公司自有物业以百货店为主,且广泛分布于沈阳、哈尔滨、郑州、抚顺、锦州等城市,即使按照每平方米2万元的价格估算,其自持物业的市场价值约434亿元。而财务数据显示,截至2016年三季度末,公司总资产为177亿元,归属于上市公司股东的净资产仅为69亿元。此外,至2016年9月底,大商股份账面上尚拥有货币资金73亿元,且其1至9月经营活动实现资金净流入17.8亿元。

有券商研究员认为,正是这种严重的低估招致了资金的觊觎。公开信息显示,不仅同业公司茂业系曾举牌大商股份,安邦保险更是两度举牌,至2016年三季度末,安邦旗下的“保守型投资组合”已持有大商股份11.02%股权,另有“安邦团体万能险”持有大商股份3.26%股份。

广发证券研报显示,有一批零售业上市公司存在类似的低估。如银座股份,公司自持商业物业面积约120万平方米,以每平方米1.4万元的价格估算,物业重估值为168亿元,而公司目前市值约54亿元;又如欧亚集团,公司自有物业面积约230万平方米,以每平方米7000元重估,其价值高达161亿元,而公司目前市值约53亿元;再如首商股份,公司在北京和天津的核心商圈拥有22.7万平方米自有物业,以每平方米5.5万元估算,重估值约125亿元,而公司目前市值为67亿元。

这些隐藏的巨额资产有没有可能兑现?从已有案例来看,市场已经探索出两条路径:一是如茂业系那般进行出售,即将相关公司旗下的优质百货资产剥离,转而买入市场热门的其他概念资产;二是实施资产证券化,包括中百集团在内的多家商业公司对此都有尝试,其目的是缓解公司转型期间的财务压力,降低财务成本。

资本已“潜伏”

“其实各路资本早已潜入,过去的几年里,零售业是举牌最为集中的一个板块,部分公司甚至还存在比较强的控股权争夺预期。”前述券商研究员指出。

据上证资讯统计,自2015年以来,有近20家零售业公司遭到各类资本的举牌,即使到目前为止,仍有多家零售业公司的股东榜中显现举牌资本的身影,部分资本甚至已转为长期战略投资,如四度举牌中百集团的永辉超市,双方已从股权合作转向经营层面的全面合作。

此类同业之间的举牌案例并不罕见。如茂业系,在拿下商业城的控股权之后,其又先后举牌了大商股份和银座股份,目前仍持有两者各5%和10%的股份。另如大商集团,曾四度举牌同区域的同业公司中兴商业,其心路人皆知。

以保险资金为主的举牌者则主要仍是财务投资,其持股周期也相当长。如南宁百货,前海人寿通过持续的增持,目前持股比例已逼近15%。另如欧亚集团,至2016年三季度末,安邦旗下的三个产品已合计持股13.34%。再如新世界,国华人寿至去年三季度末仍持有其8.22%的股份。此外,大商股份、合肥百货等也都曾遭到险资的举牌。

更有举牌方和被举牌公司的控股股东打得不可开交的案例。上海私募人士崔军通过旗下上海宝银、兆赢投资,持续增持累计持有新华百货32%的股份,与公司原大股东物美集团展开正面交锋,物美系因此选择了正面增持抵抗,其持股比例已提升至32.94%。

局面依然复杂的则是中兴商业。这家位于沈阳的老牌零售公司,一直稳坐当地的行业龙头,因“小而美”而受到市场的青睐,其目前的股权结构中,沈阳国资委旗下的中兴商业集团持股33.86%,盾安系旗下的如山创投通过两次举牌持股10%,同业公司大商集团四度举牌后持股20%,另有当地上市公司机器人持有5%的股份。如此群雄环伺,只有静候破局。

部分零售类上市公司商业物业相关数据

数据来源:上市公司年报,部分参照广发证券等券商研报