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领军房企一致看涨沈城未来

2017-03-14 12:02:18 来源:沈阳日报
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3月10日,在本报举办的“开年乘势 暖春行动”2017沈阳房地产峰会上,20位品牌地产一线老总齐聚沈阳日报报史馆,为沈阳地产健康发展和提升城市价值建言献策。

聚焦行业热点,远见城市未来。在本次峰会上,来自金地、万达、龙湖、旭辉、恒大、绿地、保利达、鑫丰、颐和、百益龙、蔚蓝、香山墅、宝能、九洲、荣盛、嘉城、华强等品牌房企的负责人,畅谈城市价值与地产发展大势,并就沈阳房地产市场的判断与选择、趋势与热点、变革与回归、创新与展望四大议题发表自己的见解。

判断与选择

沈阳作为东北重要的经济、文化、金融中心,无疑是东北振兴的前甲板,这是历史赋予沈阳的时代责任。在两会期间,人民日报多次发文盛赞沈阳。河城共建、产城融合、国际化营商环境、幸福沈阳共同缔造。还有新近落户的沈阳自贸区。所有这些都成为这座城市的价值增长点。沈阳新任领导班子也率先提出了一个城市,一张蓝图的规划发展构想。作为城市建设者,各位对于沈阳这座城市,对于沈阳房地产行业的发展是如何判断与选择的呢?

沈阳正走在振兴之路上

沈阳龙湖地产总经理 顾修铭

虽然来到沈阳只有大半年时间,但是对于这座城市的一些变化还是能够明显地感知得到。特别去年以来,从营商环境的改善和整个城市发展的维度,沈阳传递出一种信息:整个城市正走在振兴的路上。

为什么这样讲?我觉得国内很多城市在他们的发展历程当中都经历过这样一个阶段,例如上海和重庆。现在沈阳也是如此——工业基础、区位优势、包括国家对东北的未来战略,都决定了沈阳会在东北振兴的路上,发挥龙头作用,振兴大势厚积薄发,龙湖集团对沈阳非常有信心。

沈阳城市景观的丰富程度是多样化的,但从城市规划的角度来看,并没有得到充分的利用和打造,因此去年以来市里提出的“一河两岸”战略构想,我们的感受是抓住了城市未来发展的趋势和方向,提炼地非常到位。

龙湖也非常看好浑河两岸的发展,从城市发展的角度,“实轴线”金廊的产业定位是金融和商业,浑河两岸形成一条相对的“虚轴线”,应该是文化、景观等,浑河两岸会成为城市的景观展示面。

从房地产开发的角度,对于“一河两岸”的开发,龙湖不赞成简单粗暴的方式占有稀缺资源,房企应该认真研究一下如何创新。另外,今年龙湖会在品牌及物业方面下功夫,让大家认识“真正”的龙湖。

让房地产价值回归城市本位

沈阳百益龙企业集团董事长 王国庆

外界这几年唱衰沈阳声音屡现,还有关于沈阳人才外流等不利消息。实际上从我们的感受看,沈阳这个城市目前整体是正增长的。统计数据显示,沈阳去年有3%人口增长,所以不是人口外流型城市。还有一个重要因素,现在我们强调打造国际化营商环境,确实给沈阳带来更多生机和活力,让人感觉到如沐春风。

房价一直是一个敏感而热门的话题,今天这里谈一下对房价的判断,我认为沈阳在省会城市里面房价应该是偏低的。前几年沈阳土地拍卖规模较大,所以即使现在土地的价格上涨,也不意味着房价同步,因此我判断未来土地供应量不会过大,尤其是一些过去存量过大的区域。从产品上看,沈阳房地产需要进一步差异化发展。如果从区域上看,南有浑河,北有蒲河,蒲河生态走廊资源优势非常突出,北部区域尤其是蒲河沿岸、道义地区是一个价格洼地、生活高地。

发展政策对沈阳非常重要,如果真正按国家新的发展规划包括沈阳市制定的振兴发展规划,这一次沈阳确实是机遇非常好,而且能落到实处,随着城市价值走高,沈阳房地产也会回归应有的价值定位。

沈阳越来越好,买房可趁早

沈阳荣盛房地产开发有限公司总经理 代国亮

我自己对沈阳有感情,荣盛地产对沈阳更有感情。沈阳大环境是好的,但营商这部分之前确实存在问题,应该说早期我们迈的步伐比较大,后续跟进没跟上,包括房地产的发展。

营商环境的打造证明沈阳是注重服务,注重软环境的。振兴东北的政策,包括中心城市、自贸区让大家对东北的发展更加有信心。沈阳是唯一一个有着无限发展前景的中心城市,我们只能是越来越强,再加上中央的政策,加上地方的扶植,我觉得未来有很大的发展前景。

荣盛集团对东北有明确的判断,东北有巨大的发展潜力,东北振兴银行是我们集团调整产业结构,响应中央号召,增加的金融板块,除此之外,还有基金、金融公司也都已经成立而且运营非常好,金融公司是放在北京,银行是放在沈阳。人居方面,荣盛地产今年积极引入教育配套,增加项目附加值。

对于房地产的价值和市民购房的建议,我的观点是前几年土地出让量很大,土地价格低,房价较低,所以沈阳是典型的对老百姓比较实惠的一个城市。房价比较健康,但是相应的,不管是房地产商还是已购房业主都没有体会到房地产加速发展带来的增值福利。目前大家都认识到土地供需是需要节制的,现在拿地已经开始控制了,所以我个人对购房的建议是:沈阳的发展越来越快,越来越好,所以今年买房要抓紧,再不买土地价格肯定贵过现在的房价。

市场将继续健康稳定发展

沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司董事长 王兆文

关于沈阳房地产的选择与判断,我认为今年健康稳定发展是地产行业的主题。之所以这么说,第一,主观上房地产已经纳入了政府领导层、决策层的视线,政府工作报告上(包括省市两级政府),对房地产的声音还是要推动其健康、稳定、持续发展,鉴于此,我判断这个行业不会出现大问题;第二,客观上房地产是人类发展的永恒主题,城镇化有需求,改善型居住这个群体也有需求,这是房地产健康稳定发展的客观动力,也是重要支撑。因此,在整体稳定向前的态势下,针对市场的不同问题,开发企业可以考虑在开发、建设的过程中增强针对性,各方对房地产的评价和判断也要区别对待,不能一概而论。

二十年前起草沈阳房地产十五年发展规划的时候,当时提出四个思想。第一个就是要稳定发展,第二个适当投入、投放市场规模,第三要通过多渠道、多形式、多种不同方式解决不同人群的住宅需求。第四政府部门要要形成合力,整体推进。现在看,这些思路仍然可取,希望政府给房地产行业,以及沈阳的购房者以正确的导向,为行业发展提供优质的营商环境。

2017年春天已经到了,我相信在城市发展大势向好的环境下,权威媒体和各位地产商共同努力,一定可以推动沈阳房地产行业健康向上,提升居民的居住体验和生活幸福感,房企把项目做得更好,就是在为沈阳打造中心城市、快速发展做贡献。

占位资源高地回归梦想

颐和地产副总裁、沈阳颐和城地产开发有限公司总经理 董清波

变革是一种新需求所致,回归应该是社会进步,人们生活水平提高所导致的一种新的需求,这也是一种螺旋式上升的表现。变革也是市场催生的,因为有了新的需求,传统的房地产不能适合市民新的生活方式,就得想办法去适应这种社会发展的趋势。

颐和城选择地是在沈阳的三环和四环之间,是需要变革的,要做医养结合,但这个变化不代表房企要把每一个产业都去转行尝试,要有条件才可。辽宁省疗养院要建一个医联体,和颐和城形成一个联盟,因为医养社区需要医院来支持,特别是居家养老、休闲养生的居民又会成为他们的客源。

另外,颐和城一个主题叫户外休闲养生、居家养老。回归,是一种趋势。对于购房者,我们建议有预见性地在房价还不高的时候尽量占位,占好资源,例如“一河两岸”或者其他生态资源非常优越的地方,现在价位不高,但是以后肯定会高。在变革过程当中创造回归的条件,打造一种新的生活方式,通过逐年累月的建设,预计三年以后进入到颐和城价值彰显的阶段。65万平方米,算是一个小镇了,正好在两河之间,占据了独有的自然资源。

提点建议:有条件的市民,可以考虑置业两套房,市里一套,另外一套赶紧占位,沈阳的生态资源好的地方房子不是很多,东山西水,占好了地方完成回归的梦想。

变革与回归

当下,转型是一个热词。房地产在历经近几年的深度调整之后,转型则成为房地产行业可持续发展的内生需求。在房地产行业的“白银时代”中,传统房企有强烈的内在诉求通过转换经营模式、强化品牌价值、提升产品溢价、精细成本控制以及高效管理等方式,寻求更大发展空间和持续经营动力。增加轻资产比重、向养老地产倾斜、契合互联网时代属性等都是不少房企进行的企业自我调整和变革。

开启品牌合作新时代

万达集团沈阳公司总经理 孙洪阳

万达视沈阳为东北最重要的一座城市。万达集团成立30年,从单纯的地产商扩展为文化、旅游、体育、金融、科技等多元发展的全球500强企业,这一过程中,变革是核心。

2017年起,万达集团战略倾向于轻资产,万达沈阳区域所管辖的沈阳、抚顺、辽阳、本溪、锦州等城市的万达产业,沈阳和抚顺项目为重资产项目,辽阳和锦州项目则为轻资产,计划分别于2017年7月和9月开业。

万达集团要求从2017年起全力推进合作轻资产,就像万达酒店一样,对方出地、出钱,万达做规划设计,工程建造与咨询,后期的全方位招商运营,一直到土地结束为止。万达对城市和区域的发展提升,有明显的推动作用,因此各地政府多愿意与万达合作,本溪就是一个最好的例子,政府极力推进引进万达,提升城市架构和区域架构,本溪项目预计2018年11月份开业。

此外,也有开发商希望与万达合作,因为房地产市场形势向好,发展较快,造成某些区域配套跟不上,特别是商业配套这方面。目前,万达集团已经释放信息,村镇也可以跟万达深入合作,短短一个月,万达已经发展了100个项目,这也算是商业地产的变革之一。万达要更好地巩固项目,更好地为城市、为社会担负起应有的责任。

反推消费需求 完成项目品质化

辽宁嘉城实业集团副总裁 杨凯涵

中金启城在东部板块,是属于沈河区东部新城,是集团第一个沈阳项目。叫启城,是要打造一个蕴含着开启之意的新区域中心。

沈河区东部新城这个板块很有意思,东有保利香槟国际、保利海上五月花,西有万科城市之光,中金启城在中间。但这些项目的业绩都非常好,似乎相互之间不是竞品,反而各自安好,各自绽放自己的魅力,竞争对手更是战略伙伴,共同提升了区域品质,推进板块发展,达到共赢。

东部各房企各项目恰好平衡地适应了不同的客户需求。以各自的优势,演绎不同质感的生活,来顺应市场的消费需要:万科品牌号召力强大,保利的洋房低密产品,金地的精工细作,我们中金启城是大城配套。

中金的项目具备得天独厚的条件:一是粮库的血统;二是地铁的机缘。今年集团拿下了沈阳市9个海绵城市公园项目中的一个,在东侧市政用地以海绵城市技术,兴建一个“稻草人主题公园”,做城市美化和公益。与政府联手打造了一条特色餐饮文化主题街区。其中配套了40000平方米的凯莱大饭店、20000平方米的养老医疗爱护城、12000平方米世纪华联东北旗舰店,5000平方米的温泉洗浴,还有银行、会所、家居体验馆,去开拓东部区域内十万平方米级别的商业消费圈。

品牌化是目前消费者所追求的标签,而品质化要拓宽思路,从消费者内心深处反推品质化生活的需求。

参与沈阳振兴是种幸运

绿地集团东北事业部沈阳城市公司总经理 陈心森

刚来沈阳100天,对沈阳没有太大的发言权,只能谈一谈自己的感受。刚到沈阳,走在青年大街上,看到沿线的城市综合体,很是震撼。

在省会城市里,沈阳的房价在全国偏低,我个人认为这是不符合城市地位的。经济形势、土地供应量、购买力变化等,使得沈阳地产行业形成现在的态势。

来沈三个月,感觉东北整体都在变革,从省里到各市,都在优化营商环境。出现问题积极解决问题,这就是一种变革的体现。特别是从去年至今,沈阳迎来了多重利好,随着政策慢慢落地,沈阳房地产形势会越来越好。

作为城市建设的参与者,也是城市振兴的参与者和见证者,在沈阳各方面提升的大势之下,绿地今年也会有很多改变。

首先是人的改变,2015年、2016年绿地在东北基本上处于停滞状态,但是2017年我们一定会重新奋起;另外,整个绿地集团对东北事业部、对沈阳分公司也有一个大的目标。

东北要振兴,沈阳是龙头城市。作为绿地沈阳分公司的管理者而言,我们感觉很幸运。我们对沈阳的振兴很有信心,沈阳的明天一定会更好。

趋势与热点

主城区是热点,土地单价会过万

旭辉集团沈阳事业部总经理 李扬

在沈三年,我对沈阳的前景充满信心。进入2017年,我对沈阳的发展十分期待。我们判断今年大趋势上调控不会放松,热点城市不管是被迫的还是主动的不能放纵房价暴涨,对投资性购房限制会比较多。沈阳从去年的数据来看都是向上的,大趋势向好是很明确的。

房地产市场的发展曲线是波动型的,沈阳房地产2015年12月份是最低谷的时候,为什么呢?很多开发商为了冲业绩都做过一些促销,当时的政策比现在要宽松,我认为当时那个阶段是这一次波动的最低点。

对于广大购房者而言,我个人建议不要想买到最低点,卖房的话,也不要追求抛售在最高点。国家明确指出房子是用来住的,因此购房时大趋势看好之后,反正要用来居住、改善生活体验,只要在这个范畴里面不会有太大的问题。沈阳房地产相对其他热点城市价格偏低,走势稳定,因此被严厉调控的可能性不大。

今后主城板块房子和土地会成为热点,今年会出现土地单价过万的情况。土地是稀缺的资源,从沈阳这个城市来讲,土地已经很难获取了,原来更多改造的是工厂、机构,现在这些地块几乎没有了。目前沈阳的房价又不能支撑房企做“旧改”,所以我们判断在这种背景之下房价还是会增长的。现在很多项目(包括三环外的项目)单价达到7000-9000元/平方米,二手房也是如此,这是客观事实。

对于今后的判断和选择,我建议:当市场在一个很明显的上升通道的时候,该买地买地,该买房买房,把这个市场做活。开发商的职责就是把产品做得更好一点,沈阳的暖风也来了,希望我们站在风口上飞高一点。

改善型需求推动市场升级

九洲福尔地产总经理 孙国和

目前沈阳的政治和经济趋势都比较好。从趋势来讲,沈阳经济向好,打造良好的营商环境引起了全国媒体的重视,我们对沈阳有信心,我认为房地产将为沈阳的发展做出重要贡献。

沈阳房地产从2015年下半年确实有明显的变化,尤其是改善型客户需求比较踊跃。去年下半年沈阳房地产好地段、好产品、好品牌表现非常优秀。

预期今年会延续这个趋势。从价格方面分析,刚需购房最多是托底,只有改善型需求客户及投资型客户进入市场,这个市场才能更好地发展。目前沈阳房产市场改善型需求比较旺盛,投资型需求有了萌芽,在这两个需求驱动下,包括去年土地价格的上扬,房价正处于上行趋势,至少上半年会是这样。

预计今年的二季度末之前,价格能够稳住。据我了解,今年很多房地产品牌公司纷纷在沈阳调高了销售额度——价格和销售额度是相辅相成的,一旦上半年销售任务很好的话,不排除品牌会调整价格。2016年的量价提升,其实市场也存在高度分化、不平衡的状态,不同的企业可谓是“冰火两重天”。随着去年改善型需求客户的跟进,整个沈阳房地产市场购房发生了根本性的变化,从价格竞争转变为品质竞争,这使得沈阳的房子越来越好。

铁西人居趋向于高端

鑫丰集团总经理 崔绍昱

从企业经营的角度,房价走高比较有利,但从消费者购房的角度,则出现分化,未购房的市民,希望房价越低越好,购房之后则希望房价快点涨。作为房企负责人,我对今年沈阳房地产市场分析后,认为今年七八月份将是考验沈阳购房者消费能力的关键,原因在于沈阳土地价格的上涨,会传导到房价的定位,例如前一段化工厂地块和东药地块单价达到6000元以上,据此测算一下成本,未来其楼盘均价只有达到高层12000—14000元/平方米才不会亏损。

鑫丰现在在售有两个项目,其中一个位于铁西的中心区域,2012年建设。之前这个项目的价格没有大的调整,自从旭辉进入铁西,尤其这次摘地成本这么高,带动了周边项目的价格上涨,我们看到3月份整个铁西的项目,基本上平均都涨了500元/平方米,鑫丰的项目也涨了500元/平方米。这样看来,未来铁西步入万元级时代也是很快的。

对于广大自住型购房者,我个人建议,如果真的有购房需求,今年上半年应该抓紧出手,因为下半年高价拿地的产品都上市了。

另外,我们注意到铁西的客户结构也在发生变化,鑫丰在肇工街有一个项目,2015年推的时候产品定位有40%是小户型,但是我们发现卖得缓慢,因为客户群体已经转变了,改善型购房需要更大的户型和更好的服务,现在铁西很多楼盘价格已经达到9000元—10000元/平方米,这不是刚需型客群能承受的,所以也印证了客户需求类型的转变。

所以我们的项目今年调整了规划,做90平方米左右的产品,整体而言,未来铁西人居产品在所有各区里,是比较高端的。

振兴大势下城市价值走高

宝能控股沈阳公司总经理 蔡占国

我们对东北还是很有信心的,最直观的就是我们工地的塔吊一直没有停过。沈阳的土地供应量比较大,在我记忆中从2012年到现在,每年的房地产交易量都在1500万平方米以上,这表明沈阳的购房需求是充足的,之所以去库存周期大,原因就是供应量太大了。从产品上看,沈阳不乏好品质的楼盘。

我们欣喜地看到正因为2015年、2016年调控,市场才出现了2016年市场向暖的情况。对于未来的研判,宝能集团是坚定地看好,从去年年底以来,有很多政策利好,包括振兴东北,打造国家中心城市,自贸区建设、缔造幸福沈阳……我们相信,东北振兴看辽宁,辽宁振兴主要看沈阳。

对2017年的市场保守分析,我个人认为是稳中有升。分析沈阳人口结构包括产业结构、经济结构发现,沈阳市购房主要以自住为主,无论是刚需还是改善型购房,其结构都很健康。沈阳主要购房家庭的经济条件,决定了沈阳的房价走势稳定,大家有明显的一个感觉,沈阳房屋总价超过200万,卖的话会很慢,这说明沈阳的房地产市场是一个服务大众型市场。

对于房地产市场热点,个人认为2017年可能在土地市场方面,地价还会出现上升。另外,很多人问我们宝能项目的定位当时为什么这么高?是因为我们觉得宝能占有的是这个城市中非常稀缺的资源,不能“辜负”和浪费,要做与这个城市价值相匹配的标杆项目。

精心打造智能家、健康家

金地集团东北区域地产公司董事长兼总经理 施鑫华

中国的经济发展、产业升级以及消费升级正在进行结构性的变革,是具有历史性意义的新阶段——以品质需求作为导向的消费服务时代。

金地一直以来秉承着科学筑家的企业使命,非常重视产品创新,早在2013年金地集团就开始与小米、华为公司等企业进行了紧密的洽谈,目前已经和多家公司达成战略合作意向,基于此,应用最新的移动互联技术和产品,通过对传统居住模块的智能整合和升级,金地精心研发了“金地Life智能家”,打造一个开发商、业主、合作方三位一体的life智能家的生态圈,用互联网“共享”的精神为内核,提供更多的产品附加值和服务。

金地在智能化上面的研发成果已经可以落地。今年将会在浑南的一个新项目中有所体现,同时该项目还进行了洋房产品的升级与理念的提升,产品理念的提升是围绕24小时全天候的不同居住需求,从客户的休闲、娱乐、教育、安全、健康、便捷等不同维度契合孩子、成年人、老人的生活习惯,提升居住者的生活舒适度。

同时针对景观的创新,金地提出了360°健康家的景观建造方式,从而完美兼顾了观赏性与功能性。

不仅保证客户身体的健康,也更关爱心灵的健康,真正做到“健康就在家门口”,最终实现客户对高品质生活的要求。今年金地将在皇姑的一个新项目采用360°健康家,届时将为大众带来与众不同的体验。作为匠心房企的金地,我们用积极态度面对市场变革,不断创新也不断进步。

创新与展望

随着中国经济进入新常态,一面是房地产行业步入白银时代,一面是各类新经济快速崛起。在互联网和新经济的带动下,房地产行业内生和外延必将面临着诸多重构和变革。特别是消费升级驱使房企加快创新步伐,为适应这种新生需求,结合当下信息共享、侧重体验等新趋势和新特点,房地产行业时刻为创新准备着。与此同时,这种创新也是与时俱进的,时代在进步和发展,创新便永无止境。

发挥优势创新养老地产

香港保利达集团沈阳分公司总经理 张建华

如何既能符合政府政策,又能满足企业的利益诉求点,保利达也是独具匠心大胆开拓,在项目开发上也做出了创新和尝试。今年,在保利达大型项目上创新做养老地产模式,项目靠近浑河,在五爱隧道和青年大街交会处,是沈阳最好的一个区段,预计达到20万平方米、2600—2700户规模。

做这样的养老地产,配套方面保利达做足了功夫。在参观、走访、学习基础上,结合沈阳北方城市的地域特点,还要符合老年人,在今年设计建造2500米的阳光长廊,因为老年人喜欢晒太阳。考虑到北方冬天绿化的难题,由于项目临河,项目特别聘请上海设计院在销售上引领一个全新的理念。除了2500米的长廊外,把楼架高起来,五层开始起有大面积的观景阳台,包括5800平方米涵盖老年大学在内的各种配套设施齐全的会所,并且与一路之隔的医院进行战略合作。

在商业网点方面,保利达也是蛮有新意。项目做了8万平方米的创客空间,又做了一些尝试,包括侧面临河,在10层上做了一个挑空空中会客厅,响应政府号召,30—40平方米的户型适合大学生置业,这样将大学生留在沈阳。同时还兼备创业的功能,集中了空中会客厅、中小会议室、24小时简餐等多功能区。把控价格项目整体提升配套和服务,让年轻人看到就喜欢。

最后我想以开发企业的身份呼吁,幸福沈阳共同缔造,开发商加大投入建设美好社区,广大业主以主人翁的心态爱护自己的家园和城市,支持物业服务更加规范化、市场化,才能长远发展。

深化服务与销售良性互动

辽宁蔚蓝房地产开发有限公司董事总裁 孙刚

从创新的角度讲,集团现在主要的业务板块有两个:一是蔚蓝地产,一是蓝卡国际健康集团。我们是不单单服务于地产企业,还服务于更广大的市民,还包括旧有的项目。

蓝卡房实际上就是广义的物业服务加上医疗健康服务,这两项合二为一的。蓝卡房健康住宅,我们植入了医疗健康的内容有以下几个方面:一是家庭医生,家庭医生的服务是国际上非常常见的一种,医疗分级诊疗的一种形式,从中国的医疗制度改革划分,包括分级治疗的突起、社会上医生可以多点执业,蓝卡都支持,所以蓝卡把这个植入到服务的楼盘、社区和机构;二是健康住宅给业主提供一种购药服务,蓝卡社区配套药房保真、零差价、提供检验服务、理疗,这四项支撑蓝卡医疗健康服务。

常规的物业给业主提供保安、保洁、维修还有一些延伸的服务,现在的物业服务更加深入和广泛,将这些社区服务串联起来,通过APP跟业主建立联系,把这些服务送到业主的手里。实际上通过这些服务,我们要跟业主之间搞好关系,增加联系,实现销售上的老带新。长远上看,项目和业主都受益匪浅。

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