北京高端购房者转向二手稀缺资源房

张凤玲

购房者李晨陷入前所未有的焦虑。

2016年12月,李晨看中一套面积约250平方米、总价约3500万元的高端住宅,在1个月内缴纳了定金、提交了审核购房资格的相关资料。

但直到2017月3月,房子依然没有通过网签。销售人员说,这套高端住宅可能过不了网签。项目明明已经取得了预售许可证,为什么网签却过不了呢?

全链条调控高端项目

经济观察报了解到,目前北京的高端项目在坚持一房一价,且严格预售证发证节奏、期房转现房许可证发证节奏外,网签阶段的审核也非常严格。“审批网签价格上限不知,我们的具体执行办法是蒙+试探,比如房价每平方米6万元过网签,房价每平方米10万元过不了网签,那么网签价格是不是在大于6万元、小于10万元间。”

一位上市房企副总经理向经济观察报记者分析,自2016年12月后,网签单价均没有超过8万元,但北京市住建委并没有说网签单价不能超过8万元。

更关键的是,在高端项目资金监管上,除了严格执行二套房首付比例审核标准、房贷利率标准,更重要的是,贷款增量环比不增长。“银行内部对项目贷款细化非常明显,比如500万房屋贷款额度、3000万房屋贷款额度等等,都有规定。”来自于银行系统一位人士称。“项目没有预售证的,买不了;项目有预售证的,过不了网签;过了网签的,贷款要排队,大家很纠结,我们的预售证是去年11月底拿到的,但这个项目肯定是卖便宜了。”某高端楼盘销售总监称。

成交数据也反应了高端项目面临的这一现状,根据亚豪机构统计,2017年1-2月,北京单价超过10万元的项目成交34套,同比下滑10.5%。

投资转向稀缺二手房源

经济观察报通过多名高端项目销售总监了解到:北京购买高端住宅人群以改善性需求和刚改需求为主,总资产在2000万到10亿元之间,资产组合主要是自住房产、投资房产、股票资产、保险资产、个人企业、投资性资产,其中自住和投资房产占据绝对优势比例。

“在居住需求基础上,他们最看重稀缺性资源,比如教育资源和医疗资源等,很多人觉得有些人身价10亿元了,应该不缺教育资源和医疗资源,但我们在服务过程中,发现这类客户确实需要稀缺的教育和医疗资源。”中国金茂一位内部人士说。

前述上市房企副总经理向经济观察报分析,在高端住宅调控和高端客户需求无法得到满足的情况下,大量高端客户把资金投向拥有教育和医疗资源的二手房市场。

一位销售人员介绍,他的一位客户本来准备购买2000多万的高端住宅,结果转向二手房市场,花了1200万元买了鼓楼大街地区的一套90平方米二手房。

根据北京市住建委官网数据,一二手住宅成交比由2017年1月的1:5.2提升至2月份的1:5.9。链家网显示,今年2月二手房的房屋带看量已经70万次,超越2016年月均带看量。

(应受访者要求,李晨为化名)