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复星地产:向“顶级地产投资联盟”挺进

来源:经济观察报 2016-12-26 16:03:27
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12月16日,复星地产旗下的房地产投资及管理平台IDERA和日本三井物产共同出资成立的REIT(房地产投资信托基金)正式于东京证券交易所上市。

这已经不是复星地产头一回出现在全球性的房地产投资舞台上了。

作为复星集团的地产投资和管理平台,复星地产近年来在海外市场一路高歌——东京、纽约、伦敦、里斯本、米兰、悉尼、莫斯科、首尔等国际金融城市、核心城市资产投资遍地开花,并进一步向巴西、印度等新兴市场下沉、落地。

截至目前,在全球拥有超过120个在建或建成运营的房地产项目,房地产资产投资覆盖全球逾40座城市,资产管理规模超过2400亿元人民币。“为了完成这一‘升级’和‘换挡’,复星地产用了5年的时间。”复星集团副总裁、复星地产CEO龚平在接受经济观察报专访时表示,“接下来,你将会看到复星地产越来越多的跨门类、跨周期、多策略的投资,同时,你也会看到我们在国际上与越来越多‘顶级玩家’同台PK的案例。”

全球化序幕

2011年,复星地产跳出传统房地产市场的“红海”,正式提出“蜂巢城市+全球布局”的战略。目标很明确——要成为全球一流的地产投资集团。

“当时正处在房地产转型的时代门槛上,我们留好一扇门的同时,打开了一扇更有吸引力的窗。”用龚平的话来说,这一回,复星地产站在了“前沿”。

2011年前后,国内市场明显过热,呈现“三高”的趋势,即:高地价、高融资成本、高房价。“在此背景下,我们判断当下的经营模式不可持续,于是产生了转型的想法。”龚平指出,“当然,压力并不是唯一的原因。更重要的是,我们看到了整个行业在发生一些新的趋势和变化,可以用三个化来概括,那就是:金融化、全球化、产业化。”

2013年,复星地产的“全球化”率先强势拉开序幕——

2013年,收购纽约Liberty28及伦敦 Lloyds Chambers项目;2014年,收购整合日本IDERA平台及东京Front Terrace、品川公园大厦项目;2015年,与Resolution Property成立RPIM,并先后启动纽约麦迪逊等海外项目,以外,米兰Palazzo Broggi、日本北海道Tomamu滑雪场度假村项目、东京晴海广场W栋等项目先后被纳入麾下;2016年,收购伦敦Thomas More Square、东京晴海广场Y栋项目和巴西Rio Bravo投资集团,同时进军首尔、法兰克福,并完成在印度的布局。

其中,Liberty 28、Palazzo Broggi两宗大额并购,甚至还获颁当年“最佳跨境投资”及“年度最佳交易”大奖。

至此,复星地产“全球地产投资玩家”的身份开始为国际舞台所熟识,一系列“眼花缭乱”的海外并购案例之后,复星地产的身份——全球领先的地产投资人和资产管理者,愈加的明晰。

不光买买买

不同于一般“买买买”的海外投资方式,复星地产的全球布局战略更多选择的是收购、建立当地的平台公司作为桥头堡,向内地推进的策略。

“2014年在日本收购的IDERA Capital,2015年在英国收购的Reso-lution Property,2015年在俄罗斯设立的复星欧亚资本,2016年在巴西收购的Rio Bravo,这些平台都陆续地融入了复星全球投资版图,转化为复星地产的全球投资能力。”龚平表示,复星一直以来的定位都是“长期的价值投资者”,而房地产投资不是一个短期的赌注,加之房地产是一个极其本地化的生意,如果没有本地化团队,很难想象能操作好。“我们在进军日本、欧洲市场时,主要采取收购现成的平台公司,或者是招募当地高端人才组建平台,直接进入当地市场。巴西及拉丁美洲市场的进入也延续了这一思路、做法。”龚平表示。

公开资料显示,复星地产旗下海外投资平台涵括伦敦、苏黎世、东京、纽约、莫斯科、圣保罗,并在里斯本、新加坡、悉尼、孟买等地设置办公室及联络处,并运用“向海外进行资产类投资,向国内引入富足、健康、快乐等返程资源”的投资思路,实现全球投资布局,业务覆盖地产投资、地产开发、资产管理、基金管理,以及房地产服务等房地产全产业链条。

龚平介绍,“前几年,复星重点关注的是美国、日本、英国、澳大利亚、葡萄牙、意大利等成熟市场的投资机会,在成熟市场与国外一线地产投资型玩家同台过招积累丰富经验之后,近些年才开始把目光转向俄罗斯、巴西、印度等新兴市场。新兴市场充满投资遐想,但也充满变数和未知。但无论如何,复星地产已早有布局。”

金融化标签

除了全球化,复星地产的另一重要标签,即为“金融化”。“像这次IDERA与三井物产携手发行的REIT成功上市,也是复星地产‘金融化’特质相当重要的一部分。”龚平如是说。“金融化”标签并不难理解。“复星地产的定位本身就是房地产金融化的体现,跟传统的地产开发商有着商业模式上的区别;复星地产是基于金融化资本的投资人和资产管理人,用投资的眼光看待房地产行业,本身就是一种金融化的商业模式。”龚平指出。“金融化”构筑了复星地产作为地产投资人和管理者资本运作的最核心部分,即:以资本为先,以金融化资本投资人和资产管理人的视角,从资本运作的角度从事房地产投资,全面对接资本市场与体系内外资金。

事实上,复星地产的资金来源相较传统开发商而言更为多元。除了传统的银行、资本市场以外,来源于复星体系内部的保险和产业资金也占据了一定比例。“从这个角度而言,复星地产兼具了对外的募资能力和基金管理能力,同时,我们积极运用ABS、REIT等创新金融手段,保持与资本市场一致的脉动。这些能力都是传统房地产开发企业所不具备的。同时,不同于传统开发商的散售或大宗销售,我们采取更为国际化的存量增值业务模式,将存量房地产资产作为金融化产品和标的物来管理和退出。”龚平称。

产业化深度

“在全球化的布局下,关键还要产业嫁接,这就是我们坚持‘全球布局+蜂巢城市’的打法。”在龚平看来,五年的“换档”期里,“蜂巢城市”是其中最为重要的关键字之一。

所谓“蜂巢城市”,即是指复星地产运用专业投资能力和产业运营能力,将地产作为物理连接点,引蜂筑巢,在一个个“蜂巢城市”项目中导入全球化的富足、健康、快乐产业和服务资源,提供生活消费与产业相融合的整体解决方案,形成“地产+”的蜂巢城市商业模式,把更多的复星体系内、体系外的保险、医疗、商业等“蜂巢资源”有机地结合在一起,把全球家庭对于富足、健康、快乐的需求有机地结合在一起。“在国内房地产行业,你很难找到像复星地产这样具备多元化产业能力的企业。”龚平认为,复星地产跟国内其它房地产企业最大的不同,从最根本上来说,就是理念、身份的不同,就是投资理念、产业深度的不同。

而在过去的五年里,复星的“蜂巢城市”实践已略成气候,通过健康、文化、金融、旅游、物贸,五大蜂巢的打造,复星将不同项目板块和城市产业资源相嫁接,大大激活和提升了城市管理的能级和效率。

龚平举例,去年年底,复星地产携手豫园商城全资收购了日本北海道Tomamu度假村。“Tomamu是一个度假体验相当棒的旅游目的地,在当地知名度很高。自收购以来,想要亲身体验Tomamu度假村的国人越来越多,来自中国游客的数量增加了近三倍,尤其是在最热门的冬季滑雪季,出现了一房难求的局面。”

今年6月,豫园商城正式签约引入Club Med,在Tomamu度假村建立Club Med在北海道的第二个度假酒店,预计2017年冬季开业。“两个令人尖叫的旅游产品在‘蜂巢城市’项目的载体中发生了奇妙的化学反应,最根本的是迎合了消费者对于快乐的需求。未来,我相信会有越来越多的‘蜂巢城市’项目。”龚平指出。

挺进顶级联盟

“对于复星地产而言,我们来自于中国,我们来自于一家多元化的投资及产业集团,我们诞生于这个时代。”要说复星地产与黑石等全球房地产投资“顶级玩家”有什么不同步,龚平给出自己的答案:“复星地产更懂中国,同时更了解全球;复星地产更有投资能力,同时更有产业深度;复星地产更看好中国经济,同时通过海外平台的收购和当地团队的建设,复星地产也可以更好地将中国经济与全球资源融合。”“我们正在向‘全球顶级地产投资联盟’挺进。”龚平告诉经济观察报,无论是国内、海外平台公司的“单点开花”,还是集整个复星集团优势资源全力出击,复星地产转型升级的脚步依旧未曾止步。“在这个‘挺进’的过程当中,在与中资企业出海的竞争中,在全球房地产行业转型升级的过程当中,在与像黑石等国际知名、顶级大集团的对弈当中,我们需要有顶级玩家的心态、赢家的信心、巅峰的状态,需要有顶级的组织形态和项目组合、高能级的团队、大型的标杆项目、大规模资本的动员能力等。”“成为‘全球一流的地产投资集团’是我们的目标。‘强者恒强’,无论是过去、现在,还是将来,我都坚信这一点。”龚平如是表示。

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