商业地产仍受电商冲击不小

Gold Rush

淘楼淘金

证券时报记者 陈英

曾几何时,“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句,似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。然而商业地产商们的遭遇,似乎正提醒着人们,传统投资观念也到了需要更新的时候。

当前,受宏观经济形势影响,商业实体店客流下降明显,一路攀升的租金又让实体店对降低商品价格有心无力,使得传统零售业总体表现低迷。对于租户来说,不仅要面对年年渐长的租金,还有高额的管理费用,再加上人工、水、电、暖等费用,成本过高导致租户退租情况越来越多。此外,入住率不高、周边消费人群不足的区域可能需要很长的培养期,这期间商家往往会赔钱经营。一个刚刚建成的社区,商家不会立刻进入经营,这也是许多新建商圈区域商铺大批空置的主要原因。目前的情况是,培养期时间越来越长,有的商业体为了吸引人气,甚至打出“首年零租金”的口号,依然难以吸引到商家。

真实的数据也证明了这一现象。2016年还剩一个月,回顾2016年的深圳地产商业市场,总体表现平平淡淡。据深圳中原研究中心统计,2016年深圳1~11月一手商业物业月成交面积平均10765平方米,成交均价47526元/平,虽同比去年成交上涨3%,但显然一手商业成交未受到2015年楼市货币双重利好政策的刺激而明显增长,今年以来一直呈现中低位波动的趋势。长期来看,商业市场一手成交近些年一直呈现出“只波动,不上升”停滞发展的趋势。

为什么商业市场近年会几乎发展“停滞”,究其原因,中原研究中心总结了以下几个方面:

1,经济“脱实入虚”,实体经济疲软 。2015年10月以来,我国M1、M2 剪刀差不断扩大,社会信贷总量不断增加,2016年1~10月累计增量达到10.81万亿,大量的居民收入通过加杠杆的方式进入房地产市场(特别是住宅市场),使房地产销售增速持续高位,信贷规模不断扩大,大量社会资金“脱实入虚”,投机情绪高涨,社会金融风险不断累积,从而造成了实体经济的持续不景气。这对商业市场的影响主要表现在两个方面,一是会造成需求的降低,商家入市的积极性降低。二是会造成对整个市场预期的看空,从而使商业投资氛围持续低迷。

2,电商冲击明显,传统商业客户流失。虽然传统商业市场近年来一直不温不火,但以天猫为代表的电商发展势头却一直强劲。以今年双十一战绩为例,双十一当天天猫的交易情况,仅用不足16小时便超过了2015年整天的成交额,最终达到1207亿的成交额同比2015年增长32.32%。此外,不仅天猫,京东、苏宁等众多电商都利用双十一取得了不错的成绩。

与电商相比,传统商业入市门槛高,手续复杂,投资收回时间长,导致产品价格的相对高昂,从而造成很大一部分追求价格低廉的客户的流失。客户流失,销量下降,商家经营成本也会相应增加,如此恶性循环,商铺的空置率一直居高不下。

3,短期价格波动大,投资回报周期长。因为商业不存在刚需,又易受宏观经济的影响,因此与住宅相比,短期内的成交量价的波动幅度更大。虽长期来看,商业物业的成交价格也呈上涨趋势,但因其流动性相比住宅较差而导致投资情绪低下,也是造成商业市场长期冷淡的一个原因。

因此,也许未来网络电商将不会再成为阻碍传统商业发展的绊脚石,而是变成促进传统商业发展的助力器,当线上店家纷纷开始向线下发展,传统商业有望出现转机。