美国普衡律所：中资买海外地产即使高价也能赚钱

中资机构近两年来高价竞标海外地产项目的消息已不是新闻,而高溢价下,这些投资会否最终沦为亏本买卖?

对此,美国普衡律师事务所的合伙人在10月19日的一次圆桌论坛中表示,低廉的资金成本和较长的投资限期使不少中国投资者即使出价不菲依然能够赚钱,而经过越来越多的交易历练,中国投资者在海外地产投资方面也变得越来越有经验。

与上世纪日本投资者并不一样

中国投资者已是美国商业地产最活跃的海外买家。10月19日,中国人寿牵头的一个财团就宣布以20亿美元左右收购喜达屋美国酒店资产组合的部分股份。

据戴德梁行此前的统计,今年前五个月里,中国投资者的跨境房地产市场投资已达170亿美元,仅五个月时间就完成了2015全年257.34亿美元的海外房地产投资总额的65.6%。这其中超过六成投向了美国,尤其是纽约这样的超级都市;以物业类别来看,则以写字楼与酒店投资为最受欢迎的标的。

“四五年前,在美国常有人怀疑中国投资是否有能力完成(地产投资)交易。但现在随着大量的交易,尤其是高知名度的大型交易的成功完成,人们(即美国的物业卖方)在选择交易对象的时候会越来越重视中国投资者”,该律所合伙人Rick Kirkbride说。“中国投资者愿意为建立关系支付交易溢价,因为更好的关系能增加交易的成功率,在这方面,美国投资者也在向中国人学习。”美国普衡律师事务所合伙人Philip Feder补充道。

大量涌入美国市场的中国投资者常常让人想起上世纪八九十年代日本人收购美国地产项目时的浮夸做派及其后巨亏离场的暗淡光景。Rick Kirkbride表示,当年日本投资者重点投资的对象是最顶级的资产,但它们往往已经估值较高,增值空间有限,且易受经济周期的冲击,而总的来看目前中国与韩国的投资者在美国也关注很多门户城市的核心资产,多样化的物业类别将有助保持稳健的整体投资收益。

“随着经验积累,中国投资者在交易过程中正采取越来越积极的参与方式,而未来可能会采用更复杂的交易结构,例如投资更多样化的资产类别或抛开美国本地合作方去收购直接的所有者权益。”该所另一位合伙人、全球房地产业务部主席Eric Landau称。

投资者类型增多

Eric Landau指出,来自中国的投资者类型正越来越多,除了大型机构投资者之外,许多开发商,及高资产净值的个人投资者成立的私募股权基金都日渐活跃;其投资目标的地理位置和类别也更加多样,他们对例如物流资产和休闲型资产(包括高尔夫球场)的兴趣正与日剧增。

普衡律师事务所认为总投资额明年还将继续增长,“美国大选结果的不确定性并不会对市场带来显著的不利影响”,该所亚洲房地产业务合伙人花大伟(David A.Blumenfeld)表示,“我们认为由大选带来的不确定性不及英国脱欧导致的英镑贬值和其潜在的对欧洲经济的冲击大。而我们的客户也认为长期来看美国仍是更安全和稳定的投资目的国。”

此外在监管方面,尽管有人质疑美国外资投资委员会(CFIUS)对中国投资者心存偏见,该行认为并没有任何证据显示CFIUS正针对中国并购加强审查。管荣对21世纪经济报道记者表示,尽管房地产方面的投资较少涉及CFIUS审查,但越来越多的中国投资者仍选择主动向CFIUS作出申报,以减少交易成功的不确定性,尽管相关申报会大大延长交易完成的时间。

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