归母净利锐挫85.5%，金地集团如何破局？

（原标题：归母净利锐挫85.5%，金地集团如何破局？）

2023年，金地集团共计提资产减值准备37.86亿元，导致该公司同年归母净利润减少29.91亿元

标点财经研究员  吕贡

房企的日子不太好过。

年报季，又一家房企巨头金地（集团）股份有限公司（下称金地集团，600383.SH）交出了2023年业绩下行报告——营收、净利均出现下滑。

随着全国范围内的房屋新开工面积、房地产开发投资额持续下滑，整个行业仍处在低迷态势。从房地产行业开发投资指标来看，2023年，全国房屋新开工面积、全国房地产开发投资额均较上年同期有所下滑，降幅分别为20.4%和9.6%，增速在低基数下继续走弱，并连续两年处于负增长区间。

在此背景下，金地集团2023年营业收入同比下降18.37%至981.25亿元；同期归母净利润仅实现8.88亿元，较上年同期大幅下滑85.48%。可见，即使是行业巨头也难抵御行业市场下行的压力。

在此关键节点，金地集团管理层也有所调整。3月18日公告显示，金地集团事会同意选举徐家俊为公司第九届董事会董事长，公司法定代表人相应变更为徐家俊。同时，该公司第九届董事会任期已经届满，董事会同意提名徐家俊、季彤、徐文渊、徐倩、李荣辉、王老豹为公司第十届董事会非独立董事候选人，并向届满离任的黄俊灿、陈必安、孙聚义、林胜德、韦传军、罗胜六名董事表达谢意。   

当前，除了房地产主业，金地集团另一边正在布局、拓展多元化业务板块，如代建业务、房地产金融、物业管理等领域。在主业低迷的情况下，新管理层能否带领金地集团在多元化领域中挖掘到支撑业绩的新增点值得关注。

陷入计提“泥潭”

对于房企而言，计提资产减值准备通常与房价、地价的下跌有关。近一段时间以来，在行业大环境低迷趋势下，金地集团似乎陷入计提“泥潭”。

2022年全年，金地集团共计提资产减值准备49.61亿元，其中包括计提信用损失准备12.71亿元，计提存货跌价准备35.22亿元，计提固定资产减值准备1.68亿元。金地集团前述所计提的资产减值准备，导致该公司同年归母净利润减少38.78亿元。这一年，该公司增收不增利，全年归母净利润较上年同期下降35.09%，仅有61.07亿元。

进入2023年后，金地集团继续进行大规模计提，全年计提资产减值准备共计37.86亿元，包括12.47亿元信用损失准备，以及25.39亿元存货跌价准备。这导致该公司同年归母净利润减少29.91亿元。

在房企中，因计提资产减值准备而冲击到公司业绩的情况并不罕见。以2023年为例，如东方集团（600811.SH）预计将计提减值总额合计约7亿元至11亿元，成为东方集团同年预亏的主要原因之一。又比如绿地控股（600606.SH）拟计提资产减值准备110亿元至130亿元，其中主要为房地产存货跌价准备，这也导致绿地控股同年归母净利润预亏。   

另外，保利发展（600048.SH）、格力地产（600185.SH）、迪马股份（600565.SH）等房企2023年净利下滑或预亏的原因中，也均包含“公司拟计提资产减值准备”这一项。

金地集团2023年计提资产减值准备情况及对当期净利的影响

数据来源：公司公告

百亿拿地 销售承压

除了计提资产减值准备，金地集团销售情况的持续下行，也是该公司业绩走下坡路的核心原因之一。

自2022年开始，金地集团的销售情况出现明显下滑态势。据经营数据披露，该公司2022年累计实现签约面积同比下降25.94%至1019.8万平方米，累计实现签约金额同比下降22.64%至2218.1亿元。2023年，该公司累计实现签约面积和签约金额分别进一步降至877万平方米、1535.5亿元，二者分别较上年同期下降14.01%和30.77%。

2024年以来，金地集团这一销售下行趋势仍未得到扭转，该公司前两个月累计实现签约面积56.9万平方米，较上年同期下降58.95%，累计实现签约面积同比下降55.83%至106.0亿元。

值得关注的是，金地集团销售承压而拿地不止。2022年，该公司新获取项目总投资额约368亿元，新增总土地储备约248万平方米。截至当年末，该公司共进入全国78个城市，总土地储备约5182万平方米，权益土地储备约2345万平方米，其中，一、二线城市占比约71%。

进入2023年后，金地集团坚持深耕高能级城市，提高投资标准，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。截至2023年末，该公司在一、二线城市的土地储备占比上升至约73%。

积极拿地自然需要庞大现金加以支撑。然而，该公司当前拥有的现金流正在减少。

2023年，该公司经营活动产生的现金流量净额仅有21.93亿元，相较于上年同期的199.07亿元，缩水88.99%。截至当年末，该公司拥有的货币也有所减少，同比减少45.44%至297.38亿元。

在之后的经营中，金地集团的现金流能否撑起该公司不断大额拿地以及偿还即将到期的债务等支出？

代建能扛起增长大旗吗？

一边是持续下行的净利走势，另一边则是待改善的资金状况，双重压力下，市场和投资者将目光投向了金地集团的多元化业务布局上。部分投资者认为，在整个行业尚未走出低迷态势情形下，不单一依赖房地产主业，而是“两条（多条）腿走路”，或许是金地集团扭转当前业绩走低、现金流承压局面的关键所在。   

标点财经研究员了解到，金地集团主营业务为房地产开发与销售，公司业务板块还涉及住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务、代建等多个领域。

在上述业务领域中，代建板块是市场关注的焦点。早自2006年起，金地集团就开展代建业务，发展至今，该公司已深耕代建领域接近十余年。在代建板块，该公司通过专属的经营平台——金地管理，为全国范围客户提供房地产开发管理服务，涵盖商业代建、政府代建、资本代建三大代建业务，并提供项目管理和顾问咨询等多元服务。

据财报信息披露，2023年，金地集团代建业务已进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等9个新城市市场，并在上海、深圳、西安、天津等一二线城市持续深耕。截至2023年末，该公司代建业务已布局全国57座城市，管理服务项目超190个，累计签约管理面积超2870万平方米。

由此，有诸多业内人士推测，代建业务或有望成为金地集团业绩增长的第二曲线。