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房企融资回温另一面: 热门城市拿地热情高涨

2018-02-06 07:10:00 来源:21世纪经济报道
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(原标题:房企融资回温另一面: 热门城市拿地热情高涨)

资金作为房企运营的命脉,对其接下来的系列运营动作都将带来极大影响。今年开年以来,房企在谋求多渠道融资的道路上仍在不断探索。

21世纪经济报道记者不完全统计获悉,1月以来,包括恒大、新城、宝龙、旭辉等在内有13家房企通过发债、贷款等方式融资,总金额约合712亿港元。

经历2017年11月、12月融资回温后,今年1月份房企融资总额小幅回落,但仍然相比去年10月的低谷规模扩大不少。2018年1月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元,环比2017年12月减少8.62%。

谋求合适时机和方式进行融资,在一定程度上也为房企接下来在目标城市积极补充库存带来更多助力。

融资成本环比下降

同策研究院监测的1月房企发行公司债融资总额为242.38亿元,但其中仅35亿元为境内发行,显示出这一渠道依然收紧。值得一提的是,1月所有信托贷款事件全都来自阳光城一家房企为附属公司提供担保。

规模房企的融资意愿同样强烈,如碧桂园以17.13港元每股的价格配售已发行股本的2.16%、中国金茂以3.7港元每股的价格配售已发行股本的8.43%,融资总额折合人民币达90.80亿元。

同策咨询研究总监张宏伟分析道,本月房企境内融资渠道仍相对保持收紧,寻求境外融资趋势继续上升。

具体来看,发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一,1月共有7家监测房企发行了公司债。尤其在境内渠道收紧时期,越来越多房企寻求境外发行公司债,创新融资方式大幅降低,其中典型的是与金融机构合作寻求贷款支持。同期通过股票配售方式融资占融资总额比超10%;境内银行贷款仅占总融资额的8.73%,说明境内银行发放贷款要求并未放松。在这样的大势下,房企仍然积极融资,扩张需求明显。

张宏伟分析,相比2017年12月,今年1月的融资成本普遍降低,或许是房企加速融资的动力。

在已披露的数据中,本月融资成本最低的一笔是首创置业为附属公司担保注册的5亿美元中期票据,发行利率为3.88%。其次,龙湖地产境外发行共8亿美元优先票据,其中3亿美元五年到期,票面利率为3.90%;5亿美元十年到期,利率为4.50%。碧桂园分别发行2.5亿、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%。此外,富力地产全资子公司发行2023年到期的5亿美元优先票据,成本为5.88%。华侨城发行公司债券,品种一规模25亿元,票面利率为5.59%,品种二规模10亿元,票面利率为5.90%,这也是本月唯一在境内发行的公司债券。

张宏伟指出,房企作为资金密集型企业,无法灵活地根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求、融资成本居高不下的情况下,上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。

房企热门城市忙补货

开年积极参与融资的另一面,则是为房企在热门区域积极补充库存提供了更充足的弹药,比如经济发达的长三角地区。

2月1日,嘉兴迎来新年最大规模土拍。集中出让12宗涉宅用地,其中经开区4宗、秀洲区6宗、南湖区2宗,总出让面积54.24万平方米。

最终总出让价格达66.97亿元,其中有5宗地楼面价突破板块纪录。这批地块的最高溢价率为金地拿下的嘉秀洲-059号地块,溢价率68.48%。此次拿地房企还包括香港兴业国际、雅居乐、荣盛地产、中粮地产等。

出于对当地楼市前景的看好,不少房企在嘉兴拿地频度也在提高。以香港兴业国际为例,此次是其第四次在嘉兴拿地,以1.996亿元拿下嘉兴经开区2017-34号地块,楼面价10037.50元/平方米,溢价率23.44%。去年底,香港兴业国际副主席兼董事总经理查懋成接受媒体采访时明确表示,会增加在长三角的土地储备。

2017年12月末,香港兴业国际才以近3.27亿元拿下嘉兴经开区2017-28号地块,楼面价10039元/平方米,溢价率为43.3%。

据统计,2017年嘉兴共出让27宗涉宅类用地,收金160亿。其中,有17宗宅地的楼面价突破5000元/平方米,市区楼面价大多集中在9000元/平方米左右。

一些热门二线城市土地市场也获房企高度关注。如1月31日,合肥新年首场土拍揽金54.44亿元,相比2017年12月28日土拍收官遇冷,1月31日这场土拍吸引了30多家房企报名参与,碧桂园安徽区域公司甚至交了其中5幅地块的保证金,保证金为2.5亿-4亿元不等。

当日成交地块的溢价率也相对高。如碧桂园以单价1209.97万/亩,总价19.304亿竞得庐阳N1705号地,包含的三幅地块楼面地价从8000-10000元/平方米不等,溢价率152.08%;旭辉以单价1290.17万/亩,总价17.847亿竞得庐阳N1704号地块,包含的三幅地块楼面地价也在逾8000-10000元/平方米范围内,溢价率168.79%;中梁地产以单价1173.27万/亩、总价7.868亿元竞得瑶海E1704号地块,溢价率144.43%。其中,碧桂园、旭辉所拿地块连在一起,附近有泰禾院子项目,在售均价2-3万元/平方米;周边限价项目在售均价1.3万元/平方米。

中梁地产属于首次进入合肥市场。其余三幅地块分别被邦泰、豪泽、谊华等开发商获取,邦泰、豪泽为合肥本土企业。

自去年以来,不少业绩实现极高涨幅的房企如碧桂园、旭辉、中梁地产等一直在土地市场尤其是长三角市场寻求机会。实际上,以嘉兴此次土拍来看,有些地块相比2016年楼板价已经翻番。

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