300亩法拍土地遇冷 开发商:地价太高房价跟不上

成交量下滑廊坊市300亩法拍土地遇冷

田国宝

1月24日，位于廊坊市安次区龙河工业园区的三幅司法拍卖土地标的物展示进入第三天，按照预期，正式竞价将于1月30日上午10点开始，24小时后结束，起拍价为31.69亿元，保证金为5亿元。

三幅土地为黄金佳集团资产，黄金佳集团因涉嫌非法集资被查处。

第一次司法拍卖在1月3日至4日，当时的起拍价是39.61亿元，在开放竞价的两天里，因无人报名而流拍。

“地价太高，房价有点跟不上了。”一位廊坊市开发商人士表示。从2017年6月廊坊市出台限购升级政策，要求非本地户籍购房者提供不间断三年社保以来，廊坊市的楼市成交价格和成交量大幅回落，但2017年土地价格比2016年上涨近三倍，“那三幅地起拍价比市场价低，但也没什么太大利润”。

300亩法拍土地

廊坊市广阳区人民法院公布的法拍信息显示，三幅土地位于廊坊市区东南的龙河工业园区二号路附近，总面积为317.01亩，其中住宅用地面积300.87亩，容积率为1.3-2.0。第二轮拍卖起拍价为31.69亿元。

三幅土地所有人为廊坊千万厦房地产有限公司，为黄金佳集团子公司，2014年5月30日通过招拍挂获取了土地，成交价格为7.3亿元。

半年后，涉及3.6万人、53亿元的黄金佳非法集资案爆发。

2017年9月13日，廊坊市广阳区法院正式下发三幅土地拍卖执行裁定书。2017年12月2日，河北省金融办召开相关会议后，土地正式进入拍卖程序。

2017年12月4日，第一轮拍卖启动，起拍价为39.61亿元，自2018年1月3日进入竞价环节到1月4日竞价结束，没有人报名，三幅土地流拍。

2018年1月12日，第二轮拍卖正式启动，起拍价降至31.69亿元。即便按照这一拍卖价格计算，不到四年时间，三幅土地价格也比拿地时的7.3亿元上涨了3.3倍。土地拍卖所得资金主要用于偿还非法集资受害者的损失。

广阳区法院负责该项拍卖的李姓法官介绍，三幅土地为净地，没有历史遗留问题，但目前还没有办理土地证，仅仅与政府签署了土地出让合同，竞拍人拍得后，法院会协助办理土地权属过户手续。

而上述开发商人士判断，第二次拍卖虽然起拍价降低了，但流拍的可能性依然不小。其判断的依据是，当地住宅价格从2017年4月的 22000元 /平方米降到现在16000元/平方米左右，成交量则下降了2/3。

法拍公告显示，参与报名者在竞拍土地时需交纳5亿元保证金，截至1月25日，还未有报名者参与。

地价太高，房价跟不上了

即便按照第一次拍卖价格计算，三幅土地单价也属于市场价，且法拍土地为净地，开发商只要拍下完成过户就可以按照程序进行开发，但第一次拍卖还是流拍了。

2017年，廊坊市土地成交面积为897.87万平方米，较2016年减少59.39万平方米，同期土地成交金额为264.46亿元，比2016年增加了93.39亿元。由此不难看出，土地出让金增加主要得益于土地价格上涨。

2017年廊坊市区住宅土地成交楼面均价为2175.39元/平方米，同比上涨了77.57%；其中安次区土地成交楼面价为2831.67元/平方米，同比上涨了146%。

受土地指标影响，2017年下半年的土地价格水平要远高于上半年。2017年末，首开、华夏 幸福(42.840, 0.64, 1.52%)等房企在廊坊市拿地楼面地价均接近1万元，2018年初，廊坊市推出的几幅土地中，起拍楼面地价也均在8600元/平方米左右。

这三幅土地第二次拍卖起拍价位31.69亿元，按照2.0容积率计算，317亩土地楼面地价为7496元/平方米。

与土地价格的涨势相反，廊坊的房价在2017年中掉头向下。

2015年以来环京楼市火爆，廊坊市区房价同样搭乘上了“两年涨三倍”的快车。2017年北京市“317调控”出台后，廊坊市也紧跟着出台了“326楼市调控政策”，并在6月升级限购政策为“三年社保”，随后廊坊楼市开始冷却，新建商品房月成交量从原来的三四千套下滑到一千套左右；每平方米单价从2.2万元左右降至1.6万元左右，跌幅接近三成。

上述开发商人士表示，廊坊市房价的实际跌幅可能要比表面看到的更大，在楼市成交火热的时候，这位开发商在销售过程中都通过绑定地下室或车位的方式突破备案价限制，“当时实际成交价单价基本在两万七八，现在网签价降了，没有加价，而且还赠送车位和地下室。”

中国指数研究院数据显示，2017年廊坊市区商品房网签面积为239.94万平方米，同比下降了54.9%，网签金额从2016年的555亿元降至 252亿元，降幅达54.6%。