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腾挪香港上市平台:“断臂”后万达资产布局路径渐明

(原标题:腾挪香港上市平台:“断臂”后万达资产布局路径渐明)

导读

万达商业的资产布局正在变得清晰:以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市,以万达广场为主的轻重结合业务则谋求A股上市。经历过出售文旅和酒店项目而“断臂”的万达商业,正在重新实施资产布局。

在宣布拟将伦敦项目整体出售后仅3天,1月19日,香港上市公司万达酒店发展(0169.HK)就发布公告称,公司将短暂停牌,以待发布重大收购事项等公告。这一曾经被忽略的上市平台,最近却迎来频繁的资产腾挪。

万达酒店发展是目前万达商业集团旗下唯一的上市平台,此前该平台主要用于境外项目的并购。自从万达集团董事长王健林“决定把主要投资放在国内”之后,其曝光率就快速上升。

2017年8月,万达决定将旗下两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团,注入万达酒店发展。后者则将持有的5个项目全部股权售予万达商业,其中有4个海外项目,包括即将被整体出售的伦敦项目。12月,万达又通过股权变更,强化了王健林对上市公司的控制权。

这些步骤清晰地体现出这一上市平台的轻资产化倾向,以及万达高层的重视程度。

考虑到以万达广场为主的资产包正谋求在A股上市,万达商业的资产布局正在变得清晰:以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市,以万达广场为主的轻重结合业务则谋求A股上市。经历过出售文旅和酒店项目而“断臂”的万达商业,正在重新实施资产布局。

注入轻资产

2013年6月,万达收购香港上市公司恒力房地产,实现在港上市。经过两次更名,上市公司名称在2014年10月正式变更为万达酒店发展。

在万达商业推进国际化的过程中,这一平台成为海外收购的主体。2013年9月至2015年3月,公司先后在伦敦、芝加哥、马德里、澳大利亚收购了5个项目。这些项目的股权结构十分一致:万达酒店发展持股60%,上市公司控股股东万达香港持股40%。

由于在项目改造方案上与当地政府意见不一致,万达酒店发展于2016年12月启动对马德里项目的整体出售,并于2017年6月完成这笔交易。

转折也在此时发生。

2017年7月,万达商业集团将旗下13个文旅项目91%股权,以及76个酒店项目,分别售予融创和富力。638亿的交易价格(交易细节此后有小幅变动),也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。

但与此同时,万达保留文旅项目的品牌及运营管理权,从而继续实施其轻资产战略。负责这些项目运营管理的,是万达文化旅游创意集团有限公司(即“万达文旅”)。

相比之下,酒店项目的交易没有代管条款,但万达商业集团旗下的万达酒店管理(香港)有限公司(即“万达酒管”)仍然是中国本土最大的高级酒店管理公司,管理着万达旗下数十家酒店。

2017年8月,万达文旅和万达酒管被注入到万达酒店发展的上市平台上。同时,万达酒店发展将持有的5个项目全部股权售予万达商业,其中就包括伦敦、芝加哥项目和澳大利亚的两个项目。

这一动作的意图十分明显,将轻资产业务注入上市平台,从而明确其战略地位。

在“世纪交易”后不久,针对有关部门排查海外投资,关注高负债企业的传闻,王健林曾表态:“积极响应国家号召,我们决定把主要投资放在国内。”随后,有媒体爆出万达拟出售澳洲的悉尼和黄金海岸项目,但被万达否认。

直到2018年1月16日,万达酒店发展发布公告称,拟出售伦敦项目60%股权,控股股东万达香港也将出售项目剩余40%的股权。

这是王健林做出上述表态后,万达首次出售海外项目。同时也说明,此前将海外项目售予万达商业的流程尚未完全落定,这些项目产权仍在上市公司。

但作为万达商业集团旗下唯一的上市平台,万达酒店发展的轻资产化趋势已十分明确。据悉,若以上交易全部完成,万达酒店发展平台上将仅剩福州恒力城一个项目(原壳公司恒力旗下项目),以及万达文旅和万达酒管两个轻资产公司。这将意味着该平台基本完成重资产的剥离。

万达对这一平台的重视,还体现在另一个动作上。2017年12月4日,万达酒店发展公告称,母公司万达海外拟将公司65.04%股权转让予王健林全资持有的新公司——万达投资控股有限公司,每股作价1.2港元。此次交易后,王健林的持股比例不变,但对公司的控制层级缩短到两级,控制权被加强。

后规模时代的布局

作为中国最大的商业地产运营商,万达曾拥有另一家上市公司。2014年12月,由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”,在港交所实现上市,成为当年港股规模最大的IPO。但到2016年9月,公司完成私有化,并谋求在A股上市。

对此,王健林曾多次表态,认为万达商业的估值偏低,回A是出于市值管理考虑。

彼时,香港资本市场对以重资产为特征的内房股并不看好。万达商业上市期间的近半数时间里,股价低于发行价。如今,在港上市的大型内房股受到热捧,但从2015年就实施轻资产战略的万达,已很难在规模上实现增长。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,就万达的实际情况而言,未来的销售业绩恐增长乏力。撤回重资产,而将轻资产业务注入香港上市平台,更有助于资产的估值。他向21世纪经济报道表示,虽然万达将大量文旅项目出售,王健林仍表态以轻资产的方式运营文旅项目。若这部分业务真正做大,其在上市平台上的表现还是值得期待的。

事实上,一系列的资产腾挪,还有利于万达商业在A股的上市进程。

根据万达商业于2015年9月报送的招股书,拟上市的资产包中,主要有商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目。在将大部分酒店、文旅项目售出,将酒店管理业务剥离之后,资产包中将以商场业务为主。这部分业务主要是万达商业的第三代产品——万达广场。

万达商业旗下共有200多座“万达广场”,尽管2016年以后的万达广场多以轻资产形式运作,但目前这部分资产仍是“轻重结合”状态。

这是万达最成功的商业地产产品。相比文旅和酒店项目,“万达广场”的运营更为成熟,并能轻松实现单个项目的资金平衡。分析人士认为,经过两次出售和剥离,剩余的资产避免了受到酒店、文旅等项目的“拖累”,资产质量更优。虽然上市进程会受到IPO政策的影响,但未来的估值十分值得期待。

由此,万达商业的资产布局思路已变得清晰:以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市,以“万达广场”为主的轻重结合资产则谋求在A股上市。

一位不具名的券商分析师向21世纪经济报道表示,以商业地产运营起家的万达,其运营模式与传统住宅开发商不同。自2015年启动的轻资产战略,使万达很难实现规模赶超。同时,海外投资受挫和重资产运营文旅项目失败,在一定程度上削减了万达持有的资产规模,也限制了其投资方向。

他认为,在此情况下,万达商业的核心竞争力,只剩下大量的万达广场项目,以及对商业和文旅、酒店等项目的运营能力。

该人士表示,万达谋求将这些“核心资产”注入合适的资本市场平台,有助于实现资产价值最大化,这是其现阶段最好的选择。与此同时,出售项目所得资金,既可以夯实现有业务,也可寻找新的投资机会。

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