房企境外借债逾2590亿元 扎堆融资“储粮”应对房地产市场“小年”

■本报记者 王丽新

当“调控年”遇上“还债高峰期”，再加上销售“小年”，房企的资金压力可想而知。

《证券日报》记者注意到，从2017年11月份开始至今，上市房企集中进行境外融资，频频发布美元债融资计划。在境内融资渠道收紧已久的环境下，一度规模大幅减少的境外融资再度扩张。

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，与2016年全年的140.6亿美元相比，上涨了176%。换言之，加上今年1月份前9天的几笔美元债，2017年至今，房企境外融资合计已经超过2590亿元。

1月9日，龙湖地产称，集团成功发行共8亿美元的优先票据，其中包括3亿美元的5.25年期票据（票息3.9%）和5亿美元的10年期票据（票息4.5%）。龙湖地产表示，公司于2017年10月24日从中国国家发展和改革委员会获得批准发债，筹募资金将全部用作再融资。

龙湖方面称，通过降低融资成本、增加融资渠道和有效控制风险，龙湖地产维持稳健的财务状况，并提升集团的财务灵活性。此次美元债的成功发行，将令龙湖地产的借贷成本进一步降低，债务结构进一步优化。

据《证券日报》记者观察，近期房企对美元债表现出极高的重视，仅去年底以来包括华夏幸福、太古地产、富力地产、碧桂园、龙湖和时代地产等房企均先后披露发售美元债券及票据的事宜。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一旦内地债券融资压力增加，将明显加大房企的资金压力，一些前期拿地较多的高杠杆房企有可能陷入危机。目前来看，2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年。此外，有些房企的债务将在一季度或二季度到期，因此上市房企一般会在一季度启动一轮融资“偿还”旧债。

“2015年以来，上市房企大量发行成本较低的公司债，替换了部分高成本资金，但这些公司债中有些将在2018年到期，借债的企业需要借新债偿还这些旧债。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，更重要的是，热点城市的调控很难放松，境内融资渠道相对紧缩，业内普遍预计2018年为“房地产市场的小年”，上市房企在这个时候集中融资，颇有储备“粮食”过冬之意。

除此之外，从资金成本方面来看，张大伟表示，2017年来发行的债券利率在5%-6%之间，2017年6月份则有多宗融资的资金成本接近或超过7%。整体看，与2016年房企平均4%的融资成本相比，现在均有非常明显的上行，目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

“钱越来越贵，市场预期差，房企急于找钱，所以才扎堆借道境外融资。”有业内分析师表示，截至9月底，A股房企负债高达6万亿元，高负债模式已是房企扩张的必要途径，为了确保现金流安全，除了在加快项目周转速度上下功夫，接下来比拼的就是房企的找钱能力和能否找到低成本融资的能力了。