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2017楼市:抬高限的调控门槛 打开保的改革之窗

2017-12-27 13:47:00 来源:上海证券报
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(原标题:2017楼市:抬高限的调控门槛 打开保的改革之窗)

狂飙突进的中国楼市,终于在2017年被调控之手有效平抑。站在2017年年末回眸,调控措施的层峦叠嶂,房企的加速分野,库存的全面消化,租赁市场的迅速走红,交汇如画,历历分明。

调控层层加码意在降杠杆防风险,因城施策旨在精准去库存,行业分化显著提升集中度,租购并举则开启了中国住房制度第二次改革。概而言之,2017年的楼市,是降杠杆之年、去库存之年、集中度提升之年、租购并举之年。

2018年房地产市场将有哪些看点?中央经济工作会议已经定调。会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

住建部部长王蒙徽12月23日在全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

降杠杆之年

2017年楼市的一大特征是降低杠杆率。

地王频出的2016年,从开发商到买房者,都动用各种手段加杠杆买地买房,房地产的金融属性远超民生属性。到了2017年,国家从多个维度有层次地给楼市降杠杆。

首先,多渠道严控房企再融资行为,比如房企发行公司债被严格控制,截至目前,2017年房企公司债规模已从去年的8000亿降至709亿元,开发贷更成为监管部门重点排查对象。其次,在限购基础上,热点城市全面上调房贷利率,且放款速度明显放缓,随着限贷扩容升级,首付的比例不断上调,一些楼盘甚至要求“全部现金付款”,至于“首付贷”,更是被监管部门严打。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示,房地产市场去杠杆加快推进,首付贷成为重点监管对象,广州更是全面叫停金额超过100万元或者期限超过10年的消费贷。

有机构总结了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点:两个自然人合伙买房的不批贷款,征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款,个体户办理贷款需要提供营业执照,首付可能会提高,银行统一贷款利率上浮15%,所有这些限制都指向去杠杆。

易居研究院研究员王梦雯指出,全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年四季度达到44.1%,是近6年来最高位。2017年一季度,该指标开始小幅回落,至今年三季度已降至37.8%,个人购房杠杆步入下行通道。

链家最新发布的报告则表示,2017 年在大范围提高购房首付比例的情况下,全国交易杠杆率预计降至31.8%,比去年下降约5 个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%。

去库存之年

2017年楼市去杠杆是由核心城市逐步往外扩容的,这就产生了外溢效应,客观上有利于推动外围城市迅速去库存。

2017年贯彻的是“分类调控、因城施策”,在热点一二线城市开启限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”,而在大部分三四线城市仍旧采取各类措施加快去库存。从去库存实施效果看,全国除了东北、西北等少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期。

记者今年实地调研了嘉兴、芜湖、溧阳等城市。整体而言,上述城市的一手房销售火爆程度远超二手房,土拍市场也较为红火。其中,溧阳市区商品房库存去化周期已低于6个月。

去库存之年,让那些在三四线乃至五线城市有大量楼盘的房企大为受益。碧桂园是典型案例,这家巨头2017年全年销售额突破5000亿元,超越恒大与万科。

链家最新发布的报告预计,2017年新建商品住宅销售面积将达13.9 亿平方米,略高于去年水平。新房成交主要来自众多三四线城市销售的增长。比如,汕头今年前10月新房销售量同比增长109%。该报告认为,目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平,一些城市库存开始短缺,房地产库存不再是主要问题。

安信证券首席经济学家高善文也认为,房地产市场去库存已经取得显著进展。

集中度提升之年

整体而言,2017年全年新房成交金额将比去年略有增长,但房企分化非常明显,行业集中度在迅速提升。

首先是销售层面的集中度提升。2016年,房企顶级俱乐部的门槛是3000亿元,今年则已升至5000亿元,碧桂园、万科、恒大将晋身其间。此外,千亿俱乐部大幅扩容。克而瑞研究中心统计数据显示,截至11月底,全国已有14家房企销售突破千亿元,2017年全年销售超过千亿元的房企有望达到16至18家。另一个极端则是,越来越多小房企陷入“揭不开锅”的困境。记者11月调研溧阳楼市时,当地一家小房企就准备关门转行。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,2016年,全国前23强房企销售额合计为3.15万亿元,占市场份额的26.8%。今年上半年其市场占有率上升到36.3%,预计到2020年全国前23强房企的市场份额会达到50%,百强房企则可能占据80%的市场份额。

其次,拿地也集中在大中型房企手中。东北证券的研报显示,今年前三季度,全国前30强房企新增土地价值总额达到21653亿元,新增土地总建面达到52307万平方米,均已超过去年全年水平。前三强房企新增土地价值占前30强房企的30%,前五强达到前30强房企的44%。由于对开发商的融资渠道收紧以及严控开发贷,那些缺乏资金实力的小房企已经被挡在土拍市场大门之外。这既抑制了土地市场炒作,也有利于提升住房品质。

第三,房企融资能力也出现分化。资金更多流向优势龙头房企。比如,恒大地产2017年合计股权融资达1300亿元。

租购并举之年

2017年楼市还有个绕不开的关键词,那就是“租购并举”。从顶层设计发布到各地陆续出台文件,再到各大房企纷纷试水租赁市场,住房租赁热度急剧升温。

先看政策层面。5月19日,住建部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》;7月20日,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》;8月28日,国土部、住建部决定,在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央经济工作会议再度强调,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

再看地方的态度与行动。目前,全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施,开始搭建统一的住房租赁平台,并加速租赁土地供应。比如,上海计划在“十三五”期间供应租赁住房约70万套。广州未来五年计划供应15万套租赁住房。杭州则提出未来三年新增租赁住房总量占新增商品房总量的30%。

“租购并举在今年被重点提及,有着深刻的背景。自1998年开启住房制度改革以来,全国共销售了153亿平方米的商品房,房地产开发投资累计超过84万亿元,城镇居民人均住房建筑面积已达36平方米。有了足够的存量,才有相当体量的商品房可供租赁,从而实现租购并举的目标。”中城投资董事长路林对上证报记者说。在他看来,租购并举,是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措,是又一次住房制度改革。

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