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部分房企强调回款率 2018年楼市投资增速或低于5%

2017-11-27 09:59:00 来源:21世纪经济报道
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(原标题:部分房企强调回款率 2018年楼市投资增速或低于5%)

经历了2017年的历史高点后,明年房地产市场很可能迎来“小年”。

近日,多家机构发布2018年房地产市场策略报告。考虑到楼市调控政策的影响进一步显现,以及市场本身迎来下行周期,机构普遍认为明年房地产销售面积将出现下滑。

对于房地产投资指标,增速将不会过快地收窄,这是由企业仍存在补库存需求所致。但全年来看,该指标增速也被认为会降至5%以下。

据21世纪经济报道记者了解,部分房企已经提前开始做明年的策略和计划,继续推进销售,并加快回款,将成为明年上半年的主要策略。有分析认为,在一些热点区域,不排除部分项目“以价换量”的可能。

投资、销售将双双下挫

东方证券指出,过去几年房价的过快上涨和投机性增强,主要源于两方面。第一,城市化发展到第二阶段(城市化率50%-70%)带来的高能级城市供需不平衡。第二,政府在房屋土地供给及保障房建设方面,没有相应的供给渠道、税收及金融机制配套,导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面。

该机构认为,2017年以来政府已经在这两方面出台相应举措,2018年将会对此进一步落实,而房地产行业长效机制也有望在明年奠基。

在市场层面,当前楼市体现为两低一高的新常态:低库存,体现为待售面积不断下滑;低利率,个人住房贷款利率远低于2012-2014 年市场调整期;高集中度,三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%。基于此判断,2018年楼市表现将是温和调整。

东方证券认为,明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。同时,因房地产销售价格将进一步攀升,新房销售金额可能呈现为微弱的正增长(预期2%)。

兴业研究认为,受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响,预计2018年商品房销售将进入负增长区间,全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右;开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑,有望稳中回落至约3%左右。

相比之下,申万宏源对销售的判断较为乐观。该机构认为,虽然明年调控政策放松的可能性较小,但销售增速仍有可能出现“前低后高”局面,同比增速降至0%。

对于投资增速,申万宏源认为,伴随着销售增速下行,房企到位资金较今年紧张,投资增速将继续下行。但基于补库存的需求以及租赁住房建设规模增加,房地产开发投资额依旧会保持正增速,预期为4%。

国家统计局数据显示,今年1-10月,全国房地产开发投资同比名义增长7.8%,增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期,商品房销售面积同比增长8.2%,销售额增长12.6%,增速均已连续4个月收窄。

大部分分析人士认为,房地产销售增速将会继续收窄,但今年全年仍将保持正增长。由此,今年也将超过去年,成为历年来销售规模最大的年份。

热点城市或现“以价换量”

虽然今年大型房企的销售仍然维持高增长,但由于融资政策收紧,以及企业花费大量资金拿地,因此相比去年,房企的资金状况仍处于收紧过程中。部分高速扩张的房企,负债率已经迅速攀高。

万科公告显示,今年前三季度,公司经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

由于万科持有的现金流达到943亿元,因此这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。

如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。为“快速回收现金流”,华侨城意欲全面退出曾在2015年获取的“新著东方”项目,当年的拿地价格达83亿。

此前在并购市场频繁出手的阳光城,前三季度负债总额1694亿,扣除预收账款后的债务1282亿,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债比上年末增加536.87%。

兴业证券指出,在长效机制加快推进的背景下,预计本轮房地产调控维持的时间将拉长,行业的周期性将减弱。杠杆扩张、激进拿地的房企将面临利润空间承压、现金流回款减慢、融资渠道收缩等考验。

该机构认为,区域房企短期可通过让渡项目股权方式缓冲经营风险,但中长期业务持续性仍不足。且“现金为王”将成为企业策略的重要方面。

阳光城执行副总裁吴建斌近期表示,阳光城加快了“短平快”项目的布局。“这类项目一般会在二线与三线城市之间,或者重点二线周边的三线城市布局。”

北京某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,“回款率”是公司近期一直强调的指标,明年将会继续强化。其中,三四线城市项目的回款情况相对较好,一二线城市由于信贷政策从紧和限价等因素,表现并不好。

他认为,在部分热点城市,明年不排除“以价换量”的可能。“因为有‘限价令’,一二线城市的很多项目一直在延迟推盘,但企业承受的资金压力在不断增大。”该人士表示,这些项目体量大,沉淀的资金量也不小,因此明年可能会加快出货。

对于三四线城市的策略,该人士认为主要取决于调控政策会否覆盖。他表示,当前三四线市场的活跃度仍然较高,且因为房价上涨较快,较早拿地的项目甚至获取了不菲的利润。在调控政策强化之前,这些区域仍将是企业布局的重点,其中主要体现在热点城市和城市圈的周边区域。

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