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房地产下半场:地产商美好生活的投资逻辑

2017-11-16 11:09:00 来源:21世纪经济报道
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(原标题:房地产下半场:地产商美好生活的投资逻辑)

过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力,甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

自1998年启动房改以来,中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。根据国家统计局数据统计显示,1-10月份,商品房销售面积已经高达130254万平方米,同比增长8.2%。商品房销售额高达102990亿元,增长12.6%。

11月15日,北京师范大学金融研究中心教授钟伟发表题为《新时代的中国房地产向何处去?》的文章。钟伟表示,在过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力,甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

那么,在转型之痛之下,房地产行业究竟是“明日黄花”还是“另有出路”?开发商的机遇又在哪里?

孙宏斌:房子不再抢手、好卖

持续一年以来的调控仍未结束。11月开始,包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控,全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。调控力度向三四线继续深入。

调控频次与花样也超过以往任何一轮调控周期。中原地产数据统计显示,1-10月,全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。出台的政策整体表现多样化一城多策,与往年相比,鼓励租赁与限售成最大的特征。此外,调控内容还涉及到限购、限贷、限价、限售、限商等等各个方面。

融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到,“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化,有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完了,现在可能只卖了70%、80%,市场已经在发生变化。这是什么逻辑呢?非常简单,就是很多城市在过去两年间已经涨了很多。再涨,不会。政府限价也会极大地影响购买预期,买房子就是购买预期。如果老百姓(59.200, -2.88, -4.64%)认为一年房价不会涨肯定不买,认为两年都不涨肯定更不会买,不着急。当然每个城市不一样,现在中央都是按照去年10月份的价格在控制,有的城市可能去年10月份之前已经涨挺多,控制起来比较容易,有的城市可能去年10月份之前没涨,可能还会补涨,但也是按着(限价)。”

国家统计局最新数据也显示房地产行业下行趋势。需求方面,商品房销售面积、销售额同比增幅持续回落。供应方面,商品房投资增速小幅收窄,房屋新开工连续4个月同比下降。资金来源方面,到位资金同比增幅持续收窄,自筹资金同比结束连续8个月负增长,首次转正。

数据显示,2017年1-10月,全国商品房销售面积为130254万平方米,增幅较1-9月收窄2.1个百分点;销售额为102990亿元,较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月,全国房地产开发投资额为90544亿元,增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米,增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米,增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米,增幅较1-9月收窄0.4个百分点。

地产商美好生活的投资逻辑

严峻而态度坚决的调控为房地产行业带来增速趋缓的同时,也对行业走向产生巨大影响。对于本轮调控,孙宏斌曾表示,“本轮调控力度之大,对行业影响之深超乎行业想象。”

孙宏斌于11月15日表示,这些年,他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨,但是往下走可能性也不太大,会在一个很窄的通道里,这个行业其实已经很难了。”

中国指数研究院近期总结称,展望未来,十九大再次强调“房住不炒”主基调,短期内调控政策不会放松,投资需求的减弱促使住房回归居住属性,商品房销售面积明显回落;一二线城市成交量持续处于低位,三四线城市后劲不足,累计同比逐月回落,对全国房地产市场拉动作用减弱。长期来看,长效机制加快建设,租赁政策先后落地,市场将逐步回归理性,预计未来市场量价将保持稳定。

钟伟认为,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性,但并没有否定住房的商品属性,回顾1945年以来的美国,道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,从长周期看,美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国,炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调,决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。

著名经济学家姚景源也认为,“房子是用来住的,不是用来炒的”,一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就,但确实也存在问题。姚认为“房子是用来住的,不是炒的”,不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌,而是提出了一个新的增长空间。新的增长空间是什么?姚景源赞同孙宏斌投资美好生活的逻辑。“我们现在要追求美好生活,美好生活必然要包括人们的居住。”

房地产的下半场在哪儿?孙宏斌认为,五年以后、十年以后,等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”:周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。那么,房地产下半场干什么呢?就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达,也在于此。

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