恒大完成史上最大规模股权融资  一年内引入1300亿元战投

11月6日晚，中国恒大发布公告称，当天凯隆置业及恒大地产(均为公司的附属公司)以及公司的控股股东许家印与投资者订立第三轮增资协议。

第三轮投资者将按照第三轮增资前3651.9亿元的定价，向恒大地产增资600亿元资本金，占恒大地产经扩大股权约14.11%的权益。三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产投入1300亿元资本金，共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%的权益，凯隆置业将持有恒大地产约63.46%的权益，恒大地产继续为集团的附属公司。

而在此前举行的恒大2017年中期业绩会上，公司总裁夏海钧曾表示，中国恒大引入第三轮战投的资金在300亿元至500亿元之间。对于第二轮和第三轮引入战略投资者规模均超预期，有业内人士指出，“从恒大目前的土地储备和销售情况来看，已经可以锁定未来数年的利润，加之恒大方面的承诺，此时入股基本可以说是稳赚不赔。同时，入股的企业未来也会更多机会与恒大展开深度合作，例如苏宁便可更便捷的获取其所需要的商业物业”。

此外，根据克而瑞发布市场研究简报，恒大在今年前10个月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。恒大地产自己则预计2018 年、2019年及2020年的合约销售金额分別为5000亿元、5800亿元及6200亿元。

承诺未来三年净利1650亿元

根据公告显示，第三轮战略投资者的实力颇为雄厚，分别为山东高速集团、苏宁电器集团、深圳正威投资、嘉寓投资、广州逸合投资及四川鼎祥投资，前两者本次增资额均为200亿元，其余4家公司的增资额则均为50亿元。其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。而山东高速此前便向恒大投资了30亿元，此次追加200亿元后，成为恒大三轮战投中最大的投资者；嘉寓此前也投资了20亿元，此次又追加了50亿元。

“去年12月底第一轮战投前，恒大的投前估值约为2280亿元，不到一年的时间，投前估值已提升至3651.9亿元，投后总估值超过4200亿元，足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。”有分析人士指出。

据悉，根据第三轮增资协议，凯隆置业及恒大地产同意给予第三轮投资者履约承诺，于2018年、2019年及2020年的3个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元，三年合计高达1650亿元，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润。

对此，有行业分析师表示，按照恒大以往的增长速度推算，虽然利润承诺提升了近一倍，但最新公布的利润承诺实际上仍相对保守。“首先，按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿元。而根据中国恒大今年的中报显示，其上半年便实现净利润231亿元，考虑到作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。同时，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿元，今年前十月恒大已实现销售4223亿元，全年销售突破5000亿元几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定了约1000亿元的净利润，占到承诺利润1650亿元的约六成”。

负债进一步降低

实际上，除了引入战略投资者，恒大还实施了多项举措，推动负债率持续下降，增加公司盈利能力。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000万平方米到2000万平方米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

而今年年初，恒大还宣布将在年底前赎回三分之二永续债。不过，公司在5月份和6月份便迅速还清了总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，彰显资金实力的同时，也释放了近百亿元股东利润。

此外，随着第三轮600亿元战投的引入，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成。若从全年来看，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率已较去年年末大降超六成。

中国恒大在公告中也指出，今年年初，公司启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。得益于三轮增资，恒大地产的净负债率将大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。同时，公司持续强化内部管理和运营效率，进一步降低管理和销售费用比例，并不断提升产品品质和附加值，注重增长质量，为实现履约承诺金额和公司长期的发展奠定了坚实的基础。

中报显示，今年上半年恒大实现净利润231.3亿元，同比大增224%；核心业务利润273亿元，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿元，同比大增832%；股东回报率51.8%，同比增长43.6个百分点。

值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿元的承诺利润保守估算，市值将达7500亿元，而中国恒大目前市值仅为3150亿元。因此业内普遍认为恒大的股价在未来仍有巨大的上涨空间。

未来将和入股公司合作

“今年恒大已成功引入1300亿元战略投资，投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。同时，上述企业也可以通过入股恒大，进一步发展自身业务，实现共赢。”上述业内人士称。

据悉，在本次资本合作的同时，苏宁集团还将与恒大在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展全面合作。

目前，苏宁正通过租、建、购、并多种形式并举的方式，快速拓展与获取符合其经营需求的商业物业，与大型地产商合作就是重要方式之一。而恒大作为中国最大的房地产开发商，拥有大量的住宅与商业物业，可以提供大量可供苏宁小店进驻的小区场景，供苏宁生活广场入驻的大型社区场景等。

此前有报道称，早在9月20日，许家印便携恒大集团的高管团队访问了苏宁集团总部，并与苏宁创始人张近东进行了会晤，当时双方就表态称，将在地产、电商、金融等多个领域开展战略合作。

“恒大通过这些年的发展，本身也是多元化业务的企业集团，增强与其他行业龙头企业的联系，也有助于公司多元化业务的发展。”上述分析师称。