三四线城市出现投资机会 房价多受益于新开通高铁

从去年四季度开始，房地产板块轮动明显：三四线城市房价涨幅超过一二线城市，领跑涨幅榜；此前还在大力去库存的三四线城市，成为本轮房企拿地的“兵家必争之地”。这里固然有一二线城市房地产调控的“挤出效应”等因素所带来的影响，更应看到这个现象中所反映的人口流动和城市集群崛起因素。

随着北京、上海等特大城市严格限制人口规模，采取产业外移和严格落户政策，人口流入增速近些年来一直呈下降趋势，加之受高房价影响，有些人逃离“北上广深”，到更具发展空间的城市工作、生活。随着金融、互联网、通信等产业迅速发展，潜力城市创业氛围、总部经济等直追“北上广深”，产生大量高学历、高技能人才就业岗位，再加上拥堵指数低、通勤时间较短或消费水平相对低等优势明显，这些城市成为承接一线城市溢出人口的主力。

人口流入导致人口百万级城市数量快速增长：一些二线城市跻身“准一线城市”，三线城市跻身“准二线城市”。国家统计局数据显示，在地级以上城市中，按2015年末市辖区户籍人口划分，100万至300万人口规模城市数量增长迅速，达到121个，比2012年增加15个；300万至500万人口规模城市13个，增加4个；500万以上人口城市达13个，增加1个。也就是说，我国市辖区户籍人口超过100万的城市已有147个。

传统省域经济和行政区经济逐步向城市群经济过渡，城市集聚效应日益凸显，尤其是长江三角洲和珠江三角洲两个湾区和京津冀城市群，经济规模接近全国GDP近四成。山东半岛、海峡西岸、中原地区、长江中游、成渝地区、关中地区和北部湾地区等城市群异军突起。据统计，在上半年全国三四线城市所去掉的房地产库存中，河南、浙江、江苏、广东四省几乎占一半。明显的城市群优势无疑成为此轮三四线城市房价上涨推动力。

从发达国家城市发展的历史经验来看，城市群崛起的直接原因是产业和人口转移，但客观上受高铁、地铁等基础设施影响，使城市经济地理发生明显改变。以日本为例，在新干线快速扩张的上世纪60年代后期至上世纪80年代前期，人口大量从东京流向东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市，带动东京城市圈形成。

交通便利模糊了城市边界，也带来土地增值。7月，北海的新房价格以1.5%的环比涨幅位居全国榜首，南宁、金华、韶关上涨1.3%，蚌埠、桂林上涨1.2%，涨幅居前的城市不少都受益于新开通的高铁。

在人口流动、城市集群扩张大趋势下，如何把握投资机会？专家建议，如果一线城市限购政策长期存在，周边“一小时”通行圈范围的三线城市有望持续从核心城市“溢出效应”中受益。位于潜在“一小时”通行圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。此外，还可关注三四线城市购买力提升带来的消费升级。例如，在耐用品消费中，三四线城市汽车升级换代需求，奢侈品购置等炫耀性消费需求，旅游、教育等体验式服务品质需求都在提升，这些领域中的潜在投资机会尚有挖掘空间。