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租金较周边高一至二成 部分长租公寓仍一房难求

2017-09-01 10:09:00 来源:每日经济新闻
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(原标题:租金较周边高一至二成 部分长租公寓仍一房难求)

近两年,作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速,不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平?如何定价?带着这些问题,《每日经济新闻》记者近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。调查发现,部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高,但依然保持着较高的出租率。

●租金普遍高于周边个人房源

易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为,6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高,即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中,深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%,北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里,很多人也许要用近五成收入租房。

与国际部分城市租金相比,北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示,美国房屋租赁网站统计显示,纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%,澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%,墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。

那么,近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓,其租金水平到底如何?

《每日经济新闻》记者近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓,对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研,以还原长租公寓的真实租金水平。

以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例,其租金在5688~6788元/月,而周边出租屋租金价格在3000~6000元/月左右。

对于公寓租金如何定价,乐乎青年社区创始人罗意坦言,公寓租金定价最大的困扰在于,租金定高了,市场难以接受;租金低了,成本很难收回。

万科泊寓相关负责人也曾表示,泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例,其周边精装修的一居室最多7000元/月,泊寓的定价基本不会超过这个价格。记者调查发现,泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月,另外会有10%的服务费,其周边出租屋租金价格在5000~7000元/月左右。

在上海,记者在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。

以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例,该店房型主要为12~31平方米的一居室,最低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近,面积在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月;链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓,租金为3860元/月,其周边面积类似的二居室租金在2800~3700元/月;魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月,周边类似的一居室的租金为3500~3800元/月。

在深圳,长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例,其户型多为30平方米左右的1室1厅,租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示,魔方公寓的租金一般是根据地段来定价,区间约在3000~6000元/月。

18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言,目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高,但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套,而且租住的客户也是经过筛选,其实是物超所值的。

综合多地调研情况来看,长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金,在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看,工资水平在1.5万元以上者,对公寓租金价格的敏感度实际并不高。

易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者:“长租公寓提供的精细化服务,如管家服务、免费健身房等等,都是需要成本的,而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时,他认为,长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解,因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领,他们有较强的租金承受能力。

●房租偏高仍现“一房难求”

尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高,但品牌长租公寓的出租率却很高,甚至出现一房难求的情况。

记者在调研时发现,北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房,建国门店已经满房。望京自如寓工作人员告诉《每日经济新闻》记者,目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现,而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。

在上海,万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里,而且距离最近的地铁站超过3公里,但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动,泊寓超过700个的租户中,仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样,目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间,而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。

深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称,深圳的出租率还是蛮高的,公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了,有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说,深圳运营门店17家,筹备开业门店10家,房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上,目前就横岗店和万众城店还有少量空房。

吴丹也表示,18Plus公寓目前共约1350间房,出租率达90%,而且每家店均有特色。例如横岗店就是以网红和做音乐为主的;桥头店就是在南山上班的青年为主;天台派对、线上情侣CP活动等都是租客的最爱。

之所以出现“一房难求”状态,《每日经济新闻》记者也从租户严先生那里找到了答案。

“之前跟别人合租,最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来沪工作的严先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家,说起自己的租住经历,严先生很是无奈,“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子,提着大包小包往外搬家,那种滋味不好受。”

严先生告诉记者:“长租公寓的价格透明、私密性好,还有一些基本的管家服务,有的还有厨房和健身房,租金虽然高,但能免去许多烦恼,为什么不选长租公寓呢。”

在北京国贸拥有个人工作室的“85后”王先生则坦言,长租公寓的价格虽然比市场要高,但是综合对比环境和服务,这个溢价可以接受。

找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等,恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点,而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等,很好地解决了这些痛点,这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

●加大租赁住房供应能否降房租?

值得注意的是,近两个月以来,全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场,尤其是8月28日,国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,计划到2021年底,在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源,又有利于加大租赁住房供应,对稳定房屋租金和房价具有积极意义。

“不管是租购同权,还是租房落户,这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者:“租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。”

长江证券在此前的一份研报中预测,2018年至2020年住宅存量将分别为2.65亿套、2.7亿套和2.75亿套,租赁住宅套数分别为0.53亿套、0.54亿套和0.55亿套。

从供地来看,上海近期先后推出十余幅租赁住房用地,并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套,占新增住房总量的比例超过40%;深圳近日也提出在“十三五”期间,拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。

链家研究院院长杨现领此前在博鳌接受《每日经济新闻》记者专访时表示,住房租金价格主要取决于租户的收入水平,租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出,并认为租金很难降低,将会保持稳定。

赖勤则认为加大租赁住房属于房地产长效机制的一部分,长期来看,对平抑租金,引导租金和房价回归理性具有重要作用。

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