住房租赁市场实现健康发展应建立两大前提

一是通过各项优惠条件鼓励国内企业生产租赁性住房；二是严格限制住房的投机炒作

■本报见习记者 孟 珂

近日，住建部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），明确提出，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

对此，中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，发展租购并举是房地产长效调控的政策之一，这一政策有利于提高租房者权益，稳定租赁关系，增加租赁房源。另外，租赁新政策也在一定程度上保护了部分无力购房的租户。从长远来看，租赁市场会在《通知》政策落地后，平稳健康发展。

张大伟认为，目前，我国租赁市场还存在很多问题，需要在《通知》落地执行过程中在各个地区细化调整。问题有以下几点：

第一，从目前主要核心城市看，公共资源不均衡是主要特点，优质学区、医院非常紧张，这种情况下，即使满足已经买房的本地户籍人口都有压力，如果实行“租购同权”，很可能给公共资源供需带来更大压力。第二，由于租售比悬殊，对于房源拥有方来说，租赁的收益并不高，所以愿意长期出租的比例不高。第三，相比售价的大幅度波动，房租体现房屋的居住价值，所以，租房者很难承受房租的上涨。第四，在住房租赁市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上仍然属于强势地位。第五，《通知》中提及的增加租赁住房有效供给，但形成房源依然需要一定的时间。

社科院金融研究所研究员易宪容昨日对《证券日报》记者表示，要让中国的住房租赁市场健康发展必须建立在两个前提条件下，一是通过各项优惠条件鼓励国内企业生产租赁性住房，保证居民的居住权，而不是为了牟取暴利，企业的利润应规定在居民租赁成本最小化的水平上。二是严格限制住房的投机炒作。如果没有这两个前提条件，不仅存量住房无法转化为租赁性住房，而且通过各种优惠政策建造的租赁性住房也可能成为一些企业或个人谋利的工具。所以，发展中国的住房租赁市场最为重要的不是让“租购同权”，而是要为中国的房地产市场立法，把住房的居住功能定位法律化和制度化，并在法律基础上来保护居民的“租购同权”。