北京五环套均房价1100万元 新房成交均价5.7万元/平方米

“8万元”预售价格监管红线之下，上半年，北京新建住宅市场成交主力逐渐从刚需转向改善需求，成交单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端楼盘成为市场主力。

对此，亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，7月份，北京新建住宅单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目占比高达40%，成为绝对主导。另外，鉴于今年北京成交的17宗可售住宅用地限售均价也在此范围内，预计未来较长一段时期内，这一价位的中高端盘将成为新建住宅市场的供需主力。

值得关注的是，据《证券日报》记者走访获悉，在房山，广阳郡九号等多个楼盘单价也进入了“5万元+”时代，预计未来这一价位的竞品将增多，将进一步加剧房企之间的竞争压力。

五环成交均价5.7万元/平方米

受到预售价格监管影响，今年上半年北京新建住宅供应极度低迷，不少房企均因达不到“理想定价”而放缓入市时间。

对已经入市的新建住宅来说，中原地产首席分析师张大伟认为，目前北京二手房价格基本回调至春节前，成交量也持续低迷，相反，一手住宅市场一直较为稳定，大部分项目依然比二手房性价比高。

即便如此，即使手持1000万元，在北京面临的选择依然不如想象中的充分。据业内人士分析，可以选择的方向为六环附近少量180平方米以上叠拼或洋房以及五环精装大尺度三居或四居，后者显然更具备投资价值。

据克而瑞统计，今年北京在售楼盘中，有98个项目成交总价水平为套均总价1000万元左右，六环外项目占据很大比例。克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示，“北京五环沿线，目前商品住宅成交均价达到5.7万元/平方米，套均价已达到1100万元”。

无独有偶，《证券日报》记者探访房山区楼市时发现，房山今年有多个项目步入单价“5万元+”时代。天恒·水岸壹号报价已达50000元/平方米，中粮·京西祥云一期对外报价已高达6万元/平方米。此外，位于西五环外，长阳良乡大学城区域内的万年广阳郡九号也在此售价范围内。在该项目售楼中心，记者了解到，该项目主力户型为166平方米三居—220平方米四居，配有科技系统，属于当前北京市场上不多见的科技健康住宅，周边有小学、中学、医院和公园等配套，包括临近建设中的航天科技园区和中核科技园，据悉未来将有超过8万高收入和高学历人群进驻，区域未来具有极强的产业导入效应。

对此，有业内人士认为，房山过去是一个偏刚需的市场，现在则有不少中高端项目开始成交，未来可能会有一轮“补涨”。事实上，房山楼市的发展也折射出了北京今年上半年楼市走向。

中高端项目成主力

在北京楼市上一轮涨价过程中，不少刚需实际上已经放弃了购房欲望，整个市场向改善型需求转移，换房人群成为这一批楼市交易的购买主力。

根据亚豪君岳会统计数据显示，截至7月30日，7月份，北京商品住宅共实现成交1638套，成交面积130.78万平方米，环比上月同期成交套数减少11%，成交面积减少2%，同比去年同期成交套数、面积更是分别减少65%、51%，预计整个7月份成交情况也或将创下自2014年3月以来，41个月的历史新低。

而从成交特征来看，在7月份成交当中，单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目占比高达40%，成为绝对主导。与成交特征相同，虽然8月份预计入市的8个项目均未公布开盘价格，但是从市场行情预估来看，其中招商·都会中心、亦庄金茂逸墅等6个项目售价或将位于5万元/平方米-8万元/平方米区间段。

郭毅认为，2016年7月份还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导，而随着地王的“好邻居”效应的不断发酵，使得大量同区域项目价格均出现攀升，再加上今年预售价格“8万元/平方米”红线的压制，一升一压两相作用之下，5万元/平方米-8万元/平方米成了商品住宅市场的主力，而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈，购买能力最为坚挺的改善型需求范围。

更重要的是，在郭毅看来，在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中，7宗地块限售均价在5万元/平方米-8万元/平方米之间；而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中，限售价（含最高价）位于5万元/平方米-8万元/平方米区间的多达8宗。

郭毅表示，由此可以判定，未来较长一段时期内，5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力。