发展住房租赁市场会肥了谁？

（原标题：发展住房租赁市场会肥了谁？）

即使租赁市场非常庞大，也不会形成一个全国性的大公司，各地政府会按照行政划分将其切割，肥水留在自家田。

现在都在谈发展住房租赁市场。租赁市场一直都有，而且规模不小，估计现在提出来是要规范保障租客的权利，同时还要增加租赁供给。如果推演一下，十有八九会是地方国企得利。

7月24日上海两幅地以11.48亿元成交，是上海首批租赁住房用地，分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，将至少提供1897套租赁住房房源。

人们注意的是土地拍卖价格便宜，比如浦东新区张江南地块，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定区嘉定新城地块，成交楼面单价为5950元/平方米。

其实更有意思的是，拍得两块地的都是地方国企，前者由上海张江（集团）有限公司竞得，后者由上海嘉定新城发展有限公司竞得。

在拍卖之前还是很热闹的，有30多家房企领申请书，但门槛可不低，最后各只有1家房企通过审核，进入拍卖环节。

这其实就是定向拍卖了。

我们说租赁房无利可图，那是在现在的房价下计算的，如果把房价成本压得足够低，就有利润了。比如上述两个地块，精装修后成本也就是每平米1万元。周围的房价可都是4~5万元。假若租金为月50元，那么17年即可收回成本，国企融资成本低，足可以覆盖贷款利息，还有些商业租金会更高些，都可以赚钱。

要是没有这样的地价，让房企只租不售，估计没几个企业能扛得住，当然做一两个形象工程还行。估计市场化房企提起租赁房都兴致不高，所以一直到现在也没见哪个著名房企表态，房企需要快速回收资金，租赁市场不具备条件，房企需要利润，现在的租金回报比太低。

哪有企业不赚钱能持续下去呢？承担地方政府职能的国企是可以的，他们很多承担了政策性功能，比如各地的地铁公司，十有八九不赚钱，政府补贴给力，亏损了就找政府报账。

话说回来，这么低的房价，政府让利这么多，怎么能让民企或外地的企业拿到？还是交给下属国企比较放心。

地方政府会将项目交给自己的子弟兵做，不止上海，深圳也有类似企业，以前深圳开发安居房、公租房都是市场化企业承担，现在深圳成立了专门的人才房开发公司，政府资源将向这个公司聚集，拨付了不少资金。

目前深圳的做法是房企开发了政策性住房之后，是直接卖给个人或政府的，房企不需要成为业主。但按照上海的做法，估计以后房企要成为房东了，这就发生了很大变化。

去年年底，万科在北京拿到一个只租不售地块，地面成本就已经3万多元。这样的项目连路人都为它发愁，不知道猴年马月能收回成本。

北京这种做法，估计是想做得更市场化一点，这种尝试一开始估计会失败，比如房企还是一窝蜂拿地，但如果持续市场化拍卖下去，企业总能找到一个合理价格的边界。

但上海的做法，是直接测算了一个自认为理想的边界，没有给市场探索的机会。因为这个边界的地价很低，干脆就不让市场化企业插手。

上海的做法会获胜，从形式上看，政府让利了很多，也容易得民心。地方政府还是习惯性地希望一步到位，也希望能多一点资源留在手中。这种做法会引来更多效仿者。

即使租赁市场非常庞大，也不会形成一个全国性的大公司，各地政府会按照行政划分将其切割，肥水留在自家田，由此一大批地方国企会过上好日子，管理很多住宅，安心获得回报，即使不赚钱也有政府兜底。

租赁市场是非常特殊的，商业地产诞生了不少自持物业的巨头，美国很多家族还持有大楼，现任总统就是。香港顶尖富豪都是拥有商业地产的。但是持有住宅资产的巨头还很少听说。

我估计跟住宅资产的特性有关，住宅的回报率是比较低的，住宅很难通过公司化运营的方式获得回报，放租者大多是个人。就像耕作的主体大多是农户，提供种子化肥农药等物资的大多是公司，每个环节的回报不同，经营组织者的形态也就不一样。