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发展住房租赁市场会肥了谁?

2017-07-31 07:34:00 来源:证券时报
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(原标题:发展住房租赁市场会肥了谁?)

即使租赁市场非常庞大,也不会形成一个全国性的大公司,各地政府会按照行政划分将其切割,肥水留在自家田。

现在都在谈发展住房租赁市场。租赁市场一直都有,而且规模不小,估计现在提出来是要规范保障租客的权利,同时还要增加租赁供给。如果推演一下,十有八九会是地方国企得利。

7月24日上海两幅地以11.48亿元成交,是上海首批租赁住房用地,分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,将至少提供1897套租赁住房房源。

人们注意的是土地拍卖价格便宜,比如浦东新区张江南地块,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定区嘉定新城地块,成交楼面单价为5950元/平方米。

其实更有意思的是,拍得两块地的都是地方国企,前者由上海张江(集团)有限公司竞得,后者由上海嘉定新城发展有限公司竞得。

在拍卖之前还是很热闹的,有30多家房企领申请书,但门槛可不低,最后各只有1家房企通过审核,进入拍卖环节。

这其实就是定向拍卖了。

我们说租赁房无利可图,那是在现在的房价下计算的,如果把房价成本压得足够低,就有利润了。比如上述两个地块,精装修后成本也就是每平米1万元。周围的房价可都是4~5万元。假若租金为月50元,那么17年即可收回成本,国企融资成本低,足可以覆盖贷款利息,还有些商业租金会更高些,都可以赚钱。

要是没有这样的地价,让房企只租不售,估计没几个企业能扛得住,当然做一两个形象工程还行。估计市场化房企提起租赁房都兴致不高,所以一直到现在也没见哪个著名房企表态,房企需要快速回收资金,租赁市场不具备条件,房企需要利润,现在的租金回报比太低。

哪有企业不赚钱能持续下去呢?承担地方政府职能的国企是可以的,他们很多承担了政策性功能,比如各地的地铁公司,十有八九不赚钱,政府补贴给力,亏损了就找政府报账。

话说回来,这么低的房价,政府让利这么多,怎么能让民企或外地的企业拿到?还是交给下属国企比较放心。

地方政府会将项目交给自己的子弟兵做,不止上海,深圳也有类似企业,以前深圳开发安居房、公租房都是市场化企业承担,现在深圳成立了专门的人才房开发公司,政府资源将向这个公司聚集,拨付了不少资金。

目前深圳的做法是房企开发了政策性住房之后,是直接卖给个人或政府的,房企不需要成为业主。但按照上海的做法,估计以后房企要成为房东了,这就发生了很大变化。

去年年底,万科在北京拿到一个只租不售地块,地面成本就已经3万多元。这样的项目连路人都为它发愁,不知道猴年马月能收回成本。

北京这种做法,估计是想做得更市场化一点,这种尝试一开始估计会失败,比如房企还是一窝蜂拿地,但如果持续市场化拍卖下去,企业总能找到一个合理价格的边界。

但上海的做法,是直接测算了一个自认为理想的边界,没有给市场探索的机会。因为这个边界的地价很低,干脆就不让市场化企业插手。

上海的做法会获胜,从形式上看,政府让利了很多,也容易得民心。地方政府还是习惯性地希望一步到位,也希望能多一点资源留在手中。这种做法会引来更多效仿者。

即使租赁市场非常庞大,也不会形成一个全国性的大公司,各地政府会按照行政划分将其切割,肥水留在自家田,由此一大批地方国企会过上好日子,管理很多住宅,安心获得回报,即使不赚钱也有政府兜底。

租赁市场是非常特殊的,商业地产诞生了不少自持物业的巨头,美国很多家族还持有大楼,现任总统就是。香港顶尖富豪都是拥有商业地产的。但是持有住宅资产的巨头还很少听说。

我估计跟住宅资产的特性有关,住宅的回报率是比较低的,住宅很难通过公司化运营的方式获得回报,放租者大多是个人。就像耕作的主体大多是农户,提供种子化肥农药等物资的大多是公司,每个环节的回报不同,经营组织者的形态也就不一样。

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