深圳租赁市场已走在前列 但70年租金才能收回购房款

中国整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。近日，住建部等九部委发文，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。

对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列。如何激活存量，合理调整住房结构，也成为控房价之外深圳房地产调控的重要议题。《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》展示了一份基于2013年的深圳住房调查：全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套，工业区配套宿舍及其他168万套。数据显示，在深圳住房结构中商品房占比仅为12.4%。毫无疑问，深圳仍面临一定的住房供应缺口。

说起政府租赁住房，深圳目前实行的是人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。双轨制下，人才住房的面积要比传统保障性住房的公租房大。为了多渠道筹集建设人才住房，土地是最先着力点。深圳市土地房产交易中心去年11月出让的位于龙华、大鹏和坪山的三宗居住用地就采取了竞价模式，规定人才住房配建比例分别占住宅建筑总量的30%、20%和20%。

从2011年起，深圳土地市场上的存量土地供应首超新增供应，深圳提出要大力挖掘社会存量住房资源，例如鼓励利用自有存量用地建设人才住房，利用地铁、公交场站等公共设施上盖配建人才住房。鼓励房地产开发企业等市场主体共同参与人才住房的建设运营，鼓励企业将自有商业、办公用房、宿舍等改造为租赁型人才住房。业内认为，这将有助于盘活存量商办物业，提高住房租赁市场的供应面积。

这时，深圳兴起了长租公寓的风潮。深圳市房地产中介协会统计，深圳目前已有近200家长租公寓企业。自去年以来，长租公寓站上资本市场风口，许多房地产开发商、酒店集团、互联网企业进入该领域，万科、招商蛇口(20.630, 0.36, 1.78%)、龙湖等房企都在全力拓展这块未来容量将达到万亿市值的“蛋糕”。

而在近日，深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》则提出，要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系。

《深圳市住房建设规划（2016-2020）》也指出，“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。可见，租赁市场在深圳有相当大的发展前景，“租”越来越成为深圳地产市场的核心竞争力。

不过，与国内其它高房价的大城市相比，深圳住宅的租金收益率水平却相对较低。全球最大的城市数据库网站numbeo的数据显示，深圳2016年9月租金毛收益率仅为1.47%。如不计其他成本，在房价增速和物价增速相同的情况下，在深圳购置一套房子用于出租需70年的租金才能收回购房款。排名第一的华盛顿租金收益率达到8.54%，北京、广州、上海分别为2.55%、2.28%、1.98%。

深圳市房地产中介协会认为，目前深圳租赁市场主要存在供需匹配错位与低效等问题，未来可挖掘房源供给潜力，盘活存量，增大供应量，扶持发展租赁企业尤其是长租公寓企业，促进供应主体多元化；完善租赁立法，保护承租人权益，强化信用监管，实现交易的安全、透明和高效。