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万达“轻资产”转型遇融创规模化发展 这场交易是双赢?

2017-07-12 10:49:00 来源:中国经济网
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(原标题:万达“轻资产”转型遇融创规模化发展 这场交易是双赢?)

“并购王”融创又出手了,融创以631.7亿元收购万达13个文旅项目及76个酒店,创下内地房地产市场企业间并购的历史最高金额。图谋向“轻资产”转型的万达遇上规模化与转型发展的融创,这笔交易或实现双赢。

进入白银时代,房企逐渐从过去的拿地竞争模式过渡到现在的企业之间股权兼并模式,未来这种现象或将频繁发生。

交割后万达品牌不变

根据双方协议,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。

值得注意的是,双方同意交割后,万达文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

由此可以看出,万达也并非简单的“卖资产”,在其文旅项目上均保留了万达品牌。万达通过出售资产达到“轻运营”目的,以降低风险。

万达推进“轻资产”转型

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业,万达商业地产“先招商再投资”、打造“订单商业”、“只租不售”等模式在业界具有举足轻重的影响。不过,随着未来几年房地产行业利润率降低,有的企业开始选择退出房地产,万达也成为其中之一。

万达此前发布“轻资产”转型计划,其目标是到2020年开业400个至500个万达广场,彻底去房地产化,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元,市值2000亿美元。

虽然此前和万科的合作及与苏宁的合作并非一帆风顺,但此次打包资产卖给融创,业内人士认为这场交易应该是双赢。

同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网指出,从卖的角度来看,卖是因为现在资产价格处于高位,万达现在卖可以顺利实现退出;同时,通过出售剥离资产,尤其是剥离不是太盈利的资产,可以降低万达商业的负债,优化公司发展战略,使万达走的更轻,从而可以聚焦核心业务,也有利于万达顺利回A,估值上也会高一些。

“随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期,处于利润考量、降低负债与转型发展需要,万达有可能还会继续‘去地产’化,后期还会有更多的万达产品走向‘轻资产’,比如万达广场。”张宏伟说。

巧合的是,万达电影股价曾在6月22日突发性跳水,起因是一条“万达地产债今天被砸得很惨”的消息,但随后万达发布声明称该事件系恶意炒作,并称将对相关微博大号进行起诉。

中原地产首席分析师张大伟表示,万达转让非核心资产的主要目的应该和回A受挫有关,作为国内最大的商业地产公司,上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对万达未来融资和发债带来负面影响,所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。

融创借力继续做“大”

对于房地产龙头企业融创来说,过去单一侧重中高端住宅市场的发展显得过于集中,在这种情况下介入酒店及文化旅游地产市场,有利于业务开拓。尽管目前,融创对乐视的战略投资结果还未明朗化。

目前,大房企从开发商到运营商的转变赛已经开始,“地产+X产业”转型可以规避短期住宅市场运营风险,未来这种企业间的并购或合作或将频繁出现。

张宏伟认为,万达资产包中有不少土地储备,对于还处于规模化的融创来讲也是必要的,同时,通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等,还可以借力发力继续做“大”。另外,融创规模化已经达到一定阶段,今年总销规模预计在2000-3000亿,在这个阶段,融创需要通过转型规避风险。

融创2016年年报显示,公司的净负债率已由2015年的75.9%升至121.5%,提升了45.6个百分点。融创还在去年发行了100亿元的永续债。对此,孙宏斌的回应是,此次收购用的是自有资金。截至今年6月末,融创账户上的现金流仍有900亿元。

从去年10月到今年3、4月,楼市调控政策频出,多个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷、限售,预示着房地产行业进入新一轮的调控周期。历史经验表明,每一轮市场调整期都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。

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