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一场传闻之外的并购 王健林、孙宏斌632亿交易中的土地、资金问号

2017-07-10 16:24:00 来源:观点地产网
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(原标题:一场传闻之外的并购 王健林、孙宏斌632亿交易中的土地、资金问号)

“到2020年万达将实现国内开15个,国外开3到5个万达城的中期目标,并超越迪士尼成为世界最大的旅游企业。”

2016年5月王健林在万达第一个开业的文旅项目南昌万达城上许下的这一番宏图伟愿,最终在7月10日这个早晨划上句号。

7月10日早间,万达商业、融创中国在万达官网发布联合公告,为了充分发挥双方各自产业优势,经友好协商,双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。

交易对价方面,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。两项合计对价631.7亿元。

根据协议,双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满,文旅项目则需要维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

此外,双方还透露,同意在电影等多个领域全面战略合作。

王健林与孙宏斌,一个是举国皆知的全国首富,一个是房地产圈最著名的并购达人,无论哪个单独拎出来都是一个头条,但二人公开同框却尚属首次,一出手就给了地产圈一个重磅炸弹。

震惊之余,一个个疑问随即浮上心头,首富为什么要卖?老孙为什么要买?钱从哪里来?

首富为什么要卖?

“迪士尼不该来内地,好虎架不住群狼。”。“我们(万达)会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利。”

一年前首富充满豪情壮志的对迪士尼的“呛声”仍言犹在耳,一年后首富却选择将十三个文旅项目一次性卖出,此间转折让一众看客直呼看不懂:说好要打败迪士尼,怎么你突然就甩手不干了呢?!

首富此番选择卖出的是十三个万达城和七十六个酒店,其中,万达城曾经被视为是王健林树立万达文化品牌最重要的载体,也是万达第四次转型最重要的业务板块之一。

据观点地产新媒体不完全统计,截止目前,万达在共计在全国签约17个万达城项目,其中,不在此次出售名单中的包括乌鲁木齐、西安、长沙、厦门四个万达城,以及两个位于印度、巴黎的海外万达城。

而万达酒店方面,由于万达并未将全部酒店资产注入旗下的上市平台万达酒店发展,万达此前也并未在工作报告中具体披露,所以暂无法获悉万达旗下全部酒店资产规模。但据万达酒管官网披露,万达旗下拥有四个自营酒店品牌:万达瑞华、万达文华、万达嘉华,以及万达锦华。截止2016年底,万达酒店及度假村在中国将持有超过100家高端酒店,撇除掉部分在建和超12个轻资产管理输出项目,相信76个酒店项目有可能是就是万达旗下全部的酒店资产。

对于是次转让,王健林在接受媒体采访时就表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。

而有接近万达的内部人士则透露,此次万达将大批项目转让给融创,意在谋求旗下万达商业地产成功回归A股。该人士称,由于手握大量开发销售物业,万达商业在A股很可能将继续被划归地产公司,而地产公司IPO目前完全处于暂停状态,这对于在此前私有化协议中与投资者签署过兜底协议的万达来说极为不利。

观点地产新媒体了解到,在万达内部的组织架构里,万达城隶属于文化集团旗下的旅游产业,但它并非由文化集团独立承担。万达城的开发和写字楼、住宅的销售产生的现金流都由万达商业承接,而娱乐项目、酒店等业态的运营则归属于万达文化旗下。

也就是说,王健林将万达城重资产部分和轻资产部分实现了完全的分割,重资产交给万达商业,轻资产则划归万达文化。

现在,透过将重资产的文旅城和酒店部分作价631.7亿售予融创,万达虽然仍持有13个文旅项目4%的股权,但已等同于将万达广场轻资产的模式推广到万达文旅城。而据万达相关人士披露,所得款项将全部用于还债。

值得一提的是,此前6月22日,万达电影和万达债券曾因部分传言而遭遇“债股双杀”。而据海通证券的一份研究报告显示,万达商业地产公司目前在国内有350亿元公司债、520亿元中票未到期。从到期时间分布来看,年内和明年都没有债券到期。

而万达文化集团有70亿元PPN,18亿元中票未到期,其中2017年底到期25亿元PPN。此外其旗下的AMC娱乐控股公司有59.63亿元的次级债,2022年到期22.91亿元,2025年到期36.72亿元。

有市场研究机构的分析师认为,从债务融资工具来看,尽管万达集团有合计超过1000亿元的债务,但年内到期的很少,只有万达文化集团的25亿元PPN,2018年到期的只有45亿元PPN和6亿美元的海外债,另外有100亿元的公司债会进入回售期。从集团层面来看,债务融资工具的到期压力集中在2018年以后,短期内偿债压力不大。

但其同时指出,近年来万达万达对债券融资依赖性大大增加,不断通过发行债券来降低融资成本,同时替代短期债务以改善负债结构。从资产负债中看,2014年底应付债券仅为72亿元,到2015年底就增加到了327亿元,2016年万达商业发行了4期中票和6期公司债,应付债券规模翻倍到了817亿元,截至今年一季度末,万达商业应付债券规模超过了867亿元,占有息负债总规模的35%。

综上情况,上述分析师认为认为,目前来看,万达集团层面基本面尚可,资金面较紧但短期内债券到期压力不大。但考虑到万达未来仍有较大资金支出压力,若债券融资因受负面消息冲击渠道不畅,或融资成本提高,可能对公司的资金面带来不利影响。

老孙为什么要买?

相比起首富为什么要把原本重点发展的文旅和酒店项目出售,外界同样好奇孙宏斌买入的原因,因为在这之前,融创并未涉足文旅和酒店业务板块。

虽然按照双方的协议,此次转让之后,万达文旅城将仍使用万达品牌且由万达方面负责操盘和运营,融创或只负责财务投资,但如此大手笔的“跨界”投资仍让外界为之侧目。而酒店方面虽然规定管理合同仍然继续执行直至合同期限届满。但合同期限届满之后,融创是否要自己来运营管理这一些酒店同样是一个问题。

观点地产新媒体致电融创方面,但对方就以不方便回应为由拒绝了观点地产新媒体的询问。而关于关于融创此次大手笔并购的原因,业内主要有以下几方面的猜测:

一是看上了万达文旅城的巨幅土地。

根据万达集团2017年上半年发布的工作简报,截至2017年6月30日,万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。

万达并未单列文旅城的规模体量,但据观点地产新媒体根据公开报道不完全统计,万达此番选择出售的13个万达文旅城,如若全部顺利投资落成,总投资额高达5190亿元,总占地面积3386万平方米。

值得注意的是,王健林此前在2016年工作总结中披露,除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发,等万达城全部开发完以后,万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。

这也就意味着,万达城是万达内部唯一尚存在住宅业务的业务板块,这或许也是孙宏斌选择购入的原因之一。

二则是像投资链家、乐视一样,是一项住宅业务之外的“跨界”财务投资,是融创规模化发展之外为未来发展转型所购买的一张“船票”。

观点地产新媒体查阅万达近期工作简报发现,万达并未披露已开业万达城和76家万达酒店经营数据,所以尚无法考证万达这两项业务未来的发展潜力。

孙宏斌在接受媒体采访时透露,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。

但按照交易对价,融创不仅需要承担高达631.6亿的交易对价,还必须负担起13个万达文旅城的现有贷款,而双方并未在公告中透露该等金额。

观点地产新媒体了解到,动辄百亿元投资的万达城设定的经营期是12年,也就是到第12年之后才会开始盈利,这意味着万达、融创仍要面对长期的运营任务。

因此,退一步讲,即使融创拥有足够的现金来支付631.6亿的交易对价,13个万达文旅城的现有贷款的债务压力和高达5190亿的总投资所需要的后续投资,以及酒店、文旅城重资产持有的资金压力,都将是融创未来需要谨慎应对的财务问题。

而在上述两大猜测之外,亦有有心人士留意到,双方此次公告转让协议的第六条中特别提到,双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

这是否意味着老孙已经在为乐视的投资找退路?双方会否通过老孙转让持有的乐视股份来作为部分的支付手段?这是否意味着乐视影业和万达影业未来巨大的合作空间?

这一切,或许都需要时间来给予更进一步的解答。

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