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上半年大型房企年度目标完成率已达59%

2017-07-08 08:03:00 来源:华龙网
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(原标题:上半年大型房企年度目标完成率已达59%)

尽管今年3月以来,国家出台了“史上最严楼市调控”,调控政策效应持续发酵,各方面监测的大多数行业数据指标处在下行通道,但是,今年上半年,大多数大型品牌房企保持了2016年的高能势头,业绩增长迅猛,市场份额不断扩大。与之形成鲜明对比的是,很多中小房企的销售业绩则呈现一定萎缩倾向。在此情况下,行业集中度正继续提升,再现强者恒强的行业铁律。

根据日前克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》,不管是从销售金额还是从销售面积来看,大型品牌房企业绩普遍有较大幅度增长。从销售金额看,房企前10强、30强的上榜门槛分别大幅增长40%至702亿元和增长78%至309亿元。从销售面积看,前10强、20强、30强的入围门槛均猛增近50%。

与此形成鲜明对比,前200强房企今年上半年的销售金额入围门槛为20亿元,与去年持平,面积门槛为13万方,比去年同期减少2万方。这都显示出,在大多数大型品牌房企业绩较大幅度增长的同时,中小房企业绩增长停滞,甚至有逐渐萎缩的倾向。这也表明,在楼市调控背景下,大型房企抵御市场风险和变化的能力更强,而中小房企则受到了更大的影响。

上半年,行业的集中度进一步提升。从销售金额看,前10强房企的市场份额占比达26.6%,前100强房企的市场占比达58.1%。以销售面积计算,前10强的市场份额占比达到15.8%,前100强的市场占比达到33.2%。

龙头房企的位次争夺尤显激烈。碧桂园上半年以2842.2亿元业绩名列销售排行榜榜首,万科、恒大分列榜眼和探花。但恒大以2291.6亿元居于权益榜首位,碧桂园、万科分别分列二三位。销售面积前三甲的排名与权益排行相同,其中,位居首位的恒大销售面积达到2385.8万方。房企前三名的争夺形势犬牙交错,并与其他前10强的房企拉开了较大距离,已经形成龙头房企的第一集团。

值得注意的是,一些过去排名相对靠后的房企今年上半年的业绩排名位次上升不少。鲁能集团上半年销售金额达507亿元,排行第15名,其销售面积和权益金额排行则更加靠前,分列14名和12名。中梁地产上半年则以354.7亿元的销售金额爬升到排行榜的第26位。

克而瑞数据显示,在已公布2017年度销售目标的品牌房企中,大部分房企上半年已完成过半业绩任务,平均年度目标完成率达59%,显示出尽管上半年调控形势严峻,大型品牌房企的销售业绩并未受到过多影响。

从前三强的业绩及半年销售过千亿房企数量达至7家的情况看,如简单以上半年的销售金额推算,2017年末出现突破4千亿元的房企当属大概率事件,年末千亿元房企阵容也有望继续扩大。

为什么在上半年出台史上最严调控的形势下,大型品牌房企的销售业绩不但没有停滞、减少,反而继续大幅增长,并实现了较高的年度业绩目标完成率呢?

克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示,这一轮调控的套路并不是一刀切,而是因城施策,过热的区域如一线城市、重点二线城市就力度大些,库存较大的区域如三四线城市就力度小些,甚至鼓励房地产市场发展。这就造成了不同产品成交结构的房企,有不同的成交业绩。以碧桂园为例,碧桂园的打法是典型的农村包围城市,那就意味着其成交业绩并不依赖于之前楼市火热的一二线城市,而是力度相对较小的一线周边城市。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示:2013年以来,楼市出现以城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化为特征的“四大分化”;从当时情况看,全国9万多家房企,90%会退出地产江湖,全国将只剩8千家左右的房企。但从目前来看,市场集中的速度正在加快,集中的程度会更高,楼市很可能只需要两三千家房企就够了。

为什么这么说呢?去年底,前三强房企的销售总额为1.05万亿元,4-9名的销售总额为1.05万亿元,10-23名的销售总额也为1.05万亿元。前23强的销售额合计占比达26.8%。因此,可以预判,只要这些房企保持25%的年均增长速度,到2020年,他们的市场份额就能达到50%,这对行业来说将是非常恐怖的。而过去几年,他们的业绩平均增速为34%,今年1-5月,他们的市场份额已达到39.9%。这些正是马太效应发挥作用的表现。

严厉的调控加剧了中小房企的生存困境,却为大型房企的进一步发展壮大和提高市场占有率打开了市场机会。加上地价高企,大多数中小房企受规模、品牌、人才等方面的限制,弱者恒弱,无法与大型房企竞争,难逃被并购或淘汰出局的命运。

不过,严厉调控下的市场风险,也不能不让大型开发商时刻仍保持着冷静的头脑。正如融创中国董事会主席孙宏斌在5月年度股东周年大会上所强调,第一,一定把风险控制住,风险控制就是对地价的控制;第二,有目的地关注并购,特别合适的并购机会要抓住。“今年买地并不是我们第一任务,把销售做好,将土地资源变现才是我们的第一任务。买地这一块主要看价格和价值,合适了多买一点,不合适少买一点,风险控制住。”“对我们来说,挺简单的一件事,就是多卖点房子,然后地买便宜一点。”

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