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浙江三四线城市掀起购地狂潮 有房企半年拿19宗地

2017-07-06 15:55:00 来源:钱江晚报
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(原标题:浙江三四线城市掀起购地狂潮 有房企半年拿19宗地)

5月22日,嘉兴土拍市场震惊全国。来自全国400多家房企,挤进嘉兴大剧院争夺8宗宅地。由于这场土拍的8宗宅地全都限价,最终以”摇号“来确定各自的归属。资金实力雄厚的房企甚至动用了几十家马甲,并准备上百亿元的保证金。

这只是上半年浙江三四线城市购地潮的一个缩影。当杭州土地市场现房销售与自持的高门槛阻挡住了一大堆房企,土地市场的热度开始向三四线城市转移,以浙江为例,不少央企和实力雄厚的民企今年就在三四线城市囤地,有的房企一拿就是十几宗,疯狂程度可见一斑。

有房企6个月狂拿19宗地

浙江三四线城市地价频创新高

浙江土地网的数据显示,今年上半年,祥生一口气在浙江省三四线城市拿下19宗地,其中重仓绍兴7宗涉宅用地、柯桥3宗、诸暨4宗,平均溢价率为86.9%;其在衢州拿的三宗宅地的平均溢价率为164.7%;在台州拿下的两宗宅地平均溢价率也超过100%。而它在温岭市中华路南侧拿的一宗宅地,楼面价甚至达到19722元/m2,创了区域新高。

紧随其后的是一直深耕三四线城市的恒大,他们一连在嵊州和诸暨拿下11宗宅地,平均楼面价仅为2751元/m2;今年上半年刚刚跻身全国房企第一的碧桂园也在浙江三四线城市疯狂揽地,他们仅仅花了55.6亿元便拿下11宗地;久未出手的绿地集团也在宁波慈溪一口气拿下8宗宅地,全为底价成交,楼面成交价不到2000元/m2。

而作为本土房企的德信,今年继续在外地发力,已经在省内三四线城市拿了8宗地。集团相关负责人表示:“2016年至今,我们基本以一个月2块地的速度完成省内全覆盖布局,一方面找那些有需求但无房卖的城市;另一方面去那些缺少好产品的城市,差异化地布局拿地。”

一位祥生内部人士回应钱报记者:“从去年开始我们就着手深耕浙江了,市场时刻在变化,不少三四线城市库存已经去化得差不多,经过测算,如果库存到了一个低谷,我们就会考虑拿地。而且现在省内很多三四线城市还都不限购。”

据钱报记者统计,不少省内三四线城市经过这一轮拿地潮后,楼面价都创了新高,比如阳光城在绍兴柯岩拿了一宗宅地,楼面价接近1.2万元/m2;佳源在海宁拿地,楼面价达到10752元/m2;龙都投资在丽水以溢价率185.7%拿下一宗宅地,楼面价接近1.3万元/m2;绿城在义乌拿地,楼面价更是接近2.2万元/m2。

“再高的溢价率,摆到杭州来,楼面价还是相对较低,有时候在杭州拿一块地可以在三四线城市拿好几块,对要做规模和寻求现金流的企业来讲,杭州现阶段或许已经不适合玩高周转了。”某品牌房企投资部负责人坦言。

绍兴、嘉兴成投资热土

房企看好浙江三四线城市购买力

上海外溢圈的嘉兴一度成为焦点,来自全国各地的房企纷纷涌入。2016年以前嘉兴市场还鲜有外地大鳄的身影,而从去年开始,当地不少楼盘的均价增长幅度都达到40%以上,成交量也骤增,而像融创、阳光城、世茂、招商等房企今年也纷纷进驻嘉兴。

之前一直沉寂的嵊州、诸暨等城市也在今年上半年崛起,不少大牌开发商更是在那里批量拿地。碧桂园一位投资部经理表示:“房地产行业支柱性质未变,因此我们仍看好后市,尤其是长三角热点城市。今年的情形是热点城市拿地越来越难,同时开始限购,以至于热钱被迫外溢。”尽管“被迫”转战三四线城市,但众多开发商看好这些城市的购买力。

一度在省内拿地很猛的中梁地产,其投资部经理认为:“浙江的三四线城市人均消费水平都不低,我们去这些城市拿地也是基于此。”

“三四线城市的土地市场有一定滞后性。根据他们的购买力和库存量,实际地价远不止2000元/m2。此外,很大一部分开发商也确实是在今年从热点城市转移后,才发现省内三四线城市土地市场的‘宝藏’,于是扎堆来抢。”一位开发商人士解释道。

事实上,即使这些三四线城市的地价在今年上半年大多都翻了倍,但在拿地开发商看来,短期风险并不大,就算有风险,相对杭州等热点城市的地价,仍可熬过风险期。

“绍兴离杭州近,开车一个小时左右,等绍兴通地铁后,甚至可以换乘城际铁路,直接到杭州。而像嵊州,去年开始大量的城中村改造,需求还是有的。”杭州一些本土房企也开始瞄准这种福利,纷纷开始去绍兴拿地或收购项目。

许久未走出去的本土房企天阳和大家,也纷纷在6月底去宁波和湖州拿地,对于他们来说,在杭州又现房销售又自持,而去这些三四线城市拿地成本要少得多。

争夺环上海、环杭州区域

靠做大规模来抗风险

事实上,这些品牌房企并不是漫无目的地在三四线城市拿地,就在今年3月13日,融创以平均溢价率309%包揽嘉兴4宗涉宅用地,这也被看做是环上海区域争夺的标志性事件。同样的情况也出现在杭州周边区域。无论是绍兴还是湖州,亦或是与杭州接壤的海宁、临安,今年都不同程度拍出了高价地。

“一二线城市的限贷限购限价政策,使得很多人把目光投向这些城市的外溢圈,像嘉兴、嘉善受到一线城市上海和准一线城市杭州的外溢影响,库存去化明显加快。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析认为,浙江的三四线城市与北方和内陆地区的三四线城市还不同,浙江的三四线城市少有空城,很多开发商是基于这种判断来这些城市抢地的。

另一位业内资深人士则表示,“三四线城市今年的主基调仍然是去库存,相应肯定会有政策配合,所以与其在杭州高价拿地,不如绕到这些城市去开发,保持高周转和现金流。而当地政府实际上也尝到了甜头,通过土地财政收入来补强城市的基础性设施。”

无论是大型房企还是规模相对较小的民企,都想在这轮购地潮中分得一杯羹。去年回笼了大量销售资金后,许多开发商的资金充裕,他们急于通过拿地来扩大规模。甚至像恒大这样“航母级”的房企,公开登购地广告,更多希望在二级市场拿到地,扩充规模。

丁建刚打了一个比喻:“和3个瓶子、2个盖子相比,300个瓶子和200个盖子的腾挪空间更大,相对风险较小,这也是为什么开发商拼命想要做大规模的原因。”

莫让高溢价地变成高库存

6月16日,绿城召开周年股东大会,会中执行总裁李青岸表示,目前绿城三四线的销售占了一半,经过一轮去库存,三四线项目占比从50%下滑到40%,未来三四线城市依旧会坚持去库存,只要不亏损太多,能走量就走量。他说:“绿城以后还会坚守一二线,不看好三四线。”

过去,像绿城、滨江等浙江房企都在三四线城市拿过不少地,但有一些房企却因为定位不准,产品太高端;又或者地块太大,供应量过剩,变成了积压的库存,利润被吞噬,有些甚至被套牢。

事实上,去年记者曾去浙江的三四线城市做过库存调查,像湖州2015年的库存为2万多套,按照之前的去化速度,要卖差不多两年。而今年上半年,祥生、碧桂园、德信等房企在湖州拿地的溢价率都超过100%。一些楼面价已经接近1万元/m2。

而嘉兴更是疯狂,除了融创平均溢价率在309%拿了四宗涉宅用地,招商在嘉兴桐乡拿了一宗宅地,楼面成交均价达10454元/平方米,溢价率高达261.7%,这个楼面价已经高于杭州余杭区临平山北的一宗宅地。

这一轮热钱席卷浙江三四线城市,很大程度是受一二线城市的限购和土地政策影响。不少开发商因为去年销售业绩不俗,回款较好,因此都跑去三四线城市拿地。“其实我们也无法预判当地市场,可能因为是价格低洼,但更多是出于公司规模层面的考量。”一家闽系开发商的投资部负责人告诉记者。

但是这种出于规模扩张的拿地并不十分理性,与其说是钱多囤地,不如说是想靠上海、杭州的城市想象赌未来,但三年、五年之后,这些高价地会不会变成高库存,恐怕他们自己心里也没底。

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