天津烂尾大盘星耀五洲复活 融创百亿接龙开启并购时速

本次交易的标的正是此前名噪一时的天津全国双料地王，融创此次的接盘意味着，这个历经十年沧桑的天津烂尾大盘即将迎来复活的曙光。

观点地产网在这“不是在并购，就是在并购的路上”的时代，作为并购达人的孙宏斌虽尚未与金科的黄红云一决胜负，却在5·12的晚间用一纸公告敲定了又一个百亿并购案。

5月12日晚，融创中国控股有限公司发布公告称，其间接全资附属公司天津融创与昆明星耀订立合作协议，收购天津星耀80%的股权和债权，交易总代价约为人民币102.54亿元。

据悉，本次交易的标的正是此前名噪一时的天津全国双料地王，融创此次的接盘意味着，这个历经十年沧桑的天津烂尾大盘即将迎来复活的曙光，而与此同时，融创并购版图上再添一子。

百亿并购星耀五洲

公告显示，在本次102.54亿元的收购中，融创的支付代价包括股权代价约为38.77亿元，天津星耀欠付第三方投资者的未偿还借款54.82亿元，以及应计未付利息8.95亿元。

其中第三方投资者为一家信托公司，在本次交易之前，天津星耀的全部股权原由昆明星耀持有，但以第三方投资者的名义登记，该信托公司连同另外两家信托公司共同成立了天津星耀联合投资集合信托计划，通过提供债务融资方式投资于天津星耀。

而为促进合作协议下拟定收购事项，于2017年5月12日，昆明星耀、天津星耀、天津融创及该三家信托公司（即第三方投资者）就天津星耀订立重组协议。

于收购事项完成后，融创将持有天津星耀80%股权，昆明星耀持有余下20%股权。天津星耀将成为融创的非全资附属公司。据此，天津星耀欠付三家信托公司的未偿还债务将获悉数偿还，而天津星耀的全部股权将转让予天津融创及昆明星耀（或其指定第三方）。

于收购事项完成后，融创将持有天津星耀80%股权，昆明星耀持有余下20%股权。天津星耀将成为融创的非全资附属公司。

此外，天津星耀的董事会将由五名董事组成，其中四名将由天津融创提名，一名将由昆明星耀提名。天津融创提名的其中一名董事将担任天津星耀的董事长。天津融创有权提名天津星耀的一名总经理及法定代表。

值得注意的是，本次交易的标的，即天津星耀主要从事开发的项目为位于天津市津南区星耀五洲，该项目主要用作住宅及商业的开发，总占地面积约为263万平方米，总建筑面积约为412万平方米，计容建筑面积约为300万平方米，容积率为1.1，其中已售计容面积约为65万平方米，未售计容面积约为235万平方米。

融创于公告中表示：“本公司一直坚持在中国市场的区域深耕战略，已经布局中国一线、环一线及核心城市。收购事项将有助于进一步增加本公司在天津的土地储备和市场份额，并进一步巩固本集团在天津市场的领先地位及品牌影响力。”

天津烂尾大盘与融创速度

事实上，孙宏斌此次的收购对象对于大多数资深的业内人士而言并不陌生，星耀五洲项目在其诞生之初就名噪一时。

2007年10月19日，云南龙头房企星耀集团为扩大地产版图，北上拓疆，通过旗下天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元的总价拿下项目所在的天津津南区八里台镇天嘉湖地块，成为当年全国成交总价地王。

公开资料显示，“星耀五洲”项目建筑总占地面积为4100亩，预计分四期开发，开发周期为五年，是名副其实的超级大盘。

作为过江龙，首次进驻天津便斩获巨无霸项目，星耀集团在彼时可谓风头无两，而随后在该地块开发推进的星耀五洲也成为举国闻名的天津大盘。

然而，好景不长，该项目在拿地后的四五年时间里就遭遇了业主维权、项目停工，房源无法交付等事件，甚至一度传出破产传闻，虽然星耀集团方面出面澄清，但其资金链断裂已经是不可回避的事实。

据早前的公开报道，2008年至2011年底，星耀五洲项目共历经4个信托，彼时，该项目用一个新的信托融资所获得的资金来偿还上一个信托成为星耀惯用的做法。由于楼市调控，星耀五洲项目资金回笼未如预期，随着4个大额信托兑付期的到来，星耀资金链迅速恶化。

对此，有接近星耀五洲项目方面人士接受观点地产新媒体访问时表示，该项目前已经销售百万方，并且有业主入住，但项目的开发已经于2015年进入停滞阶段。

现在，历经两年的沉寂与空旷之后，星耀五洲终于迎来了孙宏斌抛出的橄榄枝，但这个天津烂尾大盘能否获得最终的救赎却或还有待后市的考验。

据公告显示，于2016年12月31日，天津星耀的未经审核净资产总值约为人民币27.22亿元元，业内人士分析表示，目前该盘在天津链家二手房均价为9000元每平左右，融创38.7亿元的收购价，折合为在原土地楼面单价2100元的基础上溢价800元，这一收购价比较合理。

不过，该人士指出：“融创开发这一项目保持10个点的利润，问题应该不大，但是星耀五洲项目项目较大，如果未来天津供地紧张，那么很显然就比较稀缺，如果未来天津供地宽松，这种大盘周转速度就要受到考验，考验一家企业的操盘能力。”

实际上，相比于公开市场上土地价格的高企和拿地竞争的激烈，价格相对合理以及利润空间较为可观正是孙宏斌在并购路上持之以恒的理由。

在2016年6月合肥项目的发布会上，孙宏斌就曾表态：“融创已经在全国范围内停止申请拿地，至于一级市场拍地什么时候重启，要视后续信贷政策而定，但是融创的并购不会停。”

据了解，在收购绿城、佳兆业未果之后，并未因此而气馁的孙宏斌早已经开启了属于融创的并购时速。

仅在孙宏斌话音刚落的当月，融创已分别在成都及武汉收购多个项目。6月6日，融创对外披露，公司收购了成都本土房企天合房产旗下的“凯旋公馆”“凯旋东岸”和“麓湖之春”共三个项目，占地面积共计461亩。

6月24日，据当地消息，融创将接手武汉姚家岭城中村改造项目，即原九方城项目。有消息称，融创接手后拟将打造成“壹号院”系列。