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对投资客抛盘说不 16城楼市“限售”

2017-04-18 10:16:00 来源:证券日报
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(原标题:对投资客抛盘说不 16城楼市“限售”)

自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后,不少城市加入“限售”队伍。截至目前,至少16个城市加入“限售限购”大军。

具体政策涉及多种手段,比如“外地人买一、二手房3年内限售”、“通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年”等多种细分政策。

“双限模式下,意在阻止各类炒房资金进入房地产市场,防范各类套利机制出现,堵住了部分违规资金进入楼市的同时,也防止了资金随意撤出楼市,搅动市场。”易居研究智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,这是一种稳定市场的举措。

同策咨询研究部总监张宏伟也向记者表示,此轮楼市“限售”政策主要有两个目的,一是将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,使当前的楼市降温;二是为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记等。

楼市掀“限售”潮

有统计数据显示,截至目前,实行限购又限售的城市,按出台政策的时间顺序看有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是,隶属保定高碑店市的白沟镇,限售时间最长,为5年。

值得关注的是,这批“限售”城市中,多数以二、三线为主,甚至涉及四、五线城市,但北京、上海这两大一线城市并未加入。而对各大城市的“限售”政策也是分类制定实施,并未一刀切。

对此,张宏伟认为,从楼市“限售”政策核心来看,在于对于房产买卖时间的限定。但楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。

张宏伟进一步称,从调控政策来看,从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年第三季度。而在调控政策等诸多因素影响下,市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期至少也是2年,在下行调整周期内,面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行,间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。

张宏伟称,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后,投资投机客将退场;而对于银行来讲,当下半年及明年楼市进入调整期时,房价必然面临着下降。而由于2016年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加。此时,银行必然首先收个人按揭贷款的口子。

平衡楼市风险

至于张宏伟所说的上述预计将在调整期立场的投资客,则包括“加杠杆”入市的“散户”、运营状况不佳的私营企业主和特定需求的群体。

张宏伟内进一步称,实际上,这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。他们拿出压箱底的资金入市,不顾一切投资买房,甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。而当2017年年中,市场调整期来临之时,这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右,少部分24个月,明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子),届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

此外,由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期,私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题,届时,它们可能舍卒保车,抛售一部分前期投资的房产,缓解企业运营压力。同时,特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民,他们为了获得更好的教育环境、居住条件等,在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

值得注意的是,为了平衡系统性风险。银行的动作可能更为直接,即收紧个人按揭贷款。张宏伟认为,收紧个人贷款的传统方式是强化审批措施、提高首付和利率、控制房贷总量等,但这并不能防止“加杠杆”投资投机客的买卖“抛盘”行为。

如今,楼市“限售”政策出台,“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”,在楼市下行周期它的作用在于锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让它交易,不让它出现贬值,防止由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险,这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位。

另外,美国进入加息通道后,国内资本外流明显,尽管近期有了一些限制性措施,但是仍然避免不了资金通过各类渠道外出。楼市“限售”政策出台后,这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

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