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上海连夜调三地块出让规则:实行招挂复合式

2017-04-14 11:22:00 来源:每日经济新闻
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(原标题:上海连夜调三地块出让规则:实行招挂复合式)

记者整理发现,这种招挂复合的土地出让方式在2012年的上海市场曾被启用,并在2014年楼市低谷期被取消,以“直接拍卖”代替。

4月11日晚间,上海市规划和国土资源管理局(以下简称上海规土局)连夜发布公告称,将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。此前公告显示,这3幅地块的交易资金审核已被中止。

媒体记者获得的其中一幅地块的复合出让须知显示,新规要求按照通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。采用有竞价招标(以下简称招标)方式出让的,则以综合条件最佳者得的原则确定中标人;采用挂牌方式出让的,则以价高者得的原则确定竞得人。但最终只有排名前三位的投标人,才能入围竞标。

记者整理发现,这种招挂复合的土地出让方式在2012年的上海市场曾被启用,并在2014年楼市低谷期被取消,以“直接拍卖”代替。对于此次上海市的尝试,业内人士认为,该规则会在多大范围、多长时间内实施,还有待观察。监管层此举意在避免众多房企“围猎”一块土地从而导致“地王”频出。同时,也可以让更好的开发商进行土地开发,借此提高整个楼市的品质和产业水平。

得分前三才能入围竞标

前述出让文件显示,若通过资格审查的有效申请人数超过三人,则地块采用招标方式出让,有效申请人即为“投标人”;若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。

对于如何选出有效申请人,媒体记者注意到,首先由评标小组按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。若有得分相同者,则按以下优先原则确定排名顺序:先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者,则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者,则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者,则以抽签方式决定其排序。

至于考核指标,除房企近三个会计年度合并财务报表中的总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外,还包括其信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他指标。最终只有排名顺序前三位的投标人,才能入围竞标。

值得一提的是,此次新规适用的三个地块,曾于去年底挂牌,今年3月却被中止出让。按照当时的公告表述,这三块地的交易资金来源审核工作尚未完成,中止后将继续进行审核。4月11日,上海规土局公布了上述三个地块的出让补充公告,但仍未公示具体拍卖时间。

业内:或意在减少“地王”

对于上海市的此次尝试,新城控股集团高级副总裁欧阳捷向媒体记者表示,目前沪深A股中的上市房企有140多家,但根据经济实力和技术资质排名,初步估计只有几十家可以达到上海市新规中的入围条件。如果再加上绿色建筑资质、全装修面积等其他限制条件,剩下的企业就不多了。

欧阳捷认为,如果此评定方式在全上海推广,非上市房企将失去拿地机会,因为这些房企的财务数据往往是不公开的。此外,未来有卷款跑路或者项目烂尾可能的企业,可能将不再有资格拿地,经济实力不够的企业或将从上海房地产市场出局。不过,目前该政策会在多大范围、多长时间内施行,还存在不确定性。

资深地产人士薛建雄认为,上海此次尝试,是为了让更好的开发商进行土地开发,借此提高整个楼市的品质和产业水平。而行业洗牌之下,财务稳健的房企或成为最大受益者。

欧阳捷也向媒体记者表示,新规实际上是为了抑制过多的房地产企业“围猎”一块土地,导致“地王”频出。“实际上,采取网上竞标、每家房企只有一次出价机会等也是抑制‘地王’、减少高溢价土地产生几率的方式,但可能此前没有起到既定效果所以(监管层)出了新招。”

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