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上海连夜调整土拍规则 复合式竞地或加速房企洗牌

2017-04-13 10:10:00 来源:每日经济新闻
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(原标题:上海连夜调整土拍规则 复合式竞地或加速房企洗牌)

4月11日晚,上海市规划和国土资源管理局连夜发布公告,称将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。此前公告显示,这3幅地块的交易资金审核未完成而被中止。

上海连夜调整土拍规则 复合式竞地或加速房企洗牌

某报记者从上述其中一幅地块复合出让须知中进一步了解到,从该土拍规则看,较为复杂、苛刻。按照新规要求,根据通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。采用有竞价招标(以下简称“招标”)方式出让的,则以综合条件最佳者得的原则确定中标人;采用挂牌方式出让的,则以价高者得的原则确定竞得人。

记者整理发现,这种招挂复合式在2012年的上海市场曾被启用,并在2014年楼市低谷期被取消,以“直接拍卖”代替。业内人士认为,该规则会在多大范围、多长时间使用,还有待继续观察。

三地块交易曲折

根据出让文件显示,此次上海市采用全新“招标挂牌复合式”要求,若通过资格审查的有效申请人数超过三人的,地块采用招标方式出让,若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。

对于如何选出有效竞买人,记者从出让文件发现,这里也有一套详实的评定规则。首先,由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。比如得分有相同者,则按以下优先原则确定排名顺序:先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者,则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者,则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者,则以抽签方式决定其排序。最终只有排名顺序前3位的投标人,才能入围竞标。有效申请人即为“投标人”,程序分为投标、开标、评标、定标。

上述土拍新规将用于临港芦潮港社区C0204和E0602地块以及奉贤区奉城镇57-05区域地块。据了解,上述三宗地块曾于2016年12月29日挂牌,今年3月28日却遭遇中止出让。按照公告表述,这三块地的交易资金来源审核工作尚未完成,中止后将继续进行审核。

4月11日,上海市规划与国土局公布了上述三个地块的出处补充公告,仍未公示拍卖具体时间。

加速房企洗牌

在全新的土拍规则中,值得一提的是“评标”认定中的一系列指标。除了要考核拿地房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外,还要考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

通过综合评分最后选出总分排名前三的房企,也即说只有三家企业可以进入最后的地块争夺。新城控股集团高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,目前沪深A股房企有140多家,但根据经济实力和技术资质排名之后,也就剩下几十家可以入围,如果再加上绿色建筑资质、全装修面积等其他条件,剩下的企业就不多了。

欧阳捷认为,如果该项评定方式在全上海推广,非上市房企将失去拿地机会,因为这些房企的财务数据往往是不公开的。

值得注意的是,上海土拍新规还考核房企的信用等级评分。“目前很多企业信用等级评分很低,一般来说只有获得AA评级的企业才有机会。”欧阳捷认为,这意味着在上海进行地产开发,如果未来有卷款跑路或者项目烂尾可能的企业,都不再有资格拿地,也即表明经济实力不够的企业,或将从上海房地产圈出局。

实际上,最让房企担忧的或许还在于评分标准一旦定了,就意味着未来可能会出现“赢者通吃”的新格局。

为高价地降温

上海历来是一线房企的必争之地,在上海拿地也被很多房企视为发力全国化的一个重要支点,但上海为何会选择在此时出台新拍卖规则?

这是为了更好地让开发商进行土地开发,这能够提高整个楼市的品质和产业水平。而在行业洗牌的格局之下,财务稳健的房企或成为最大受益者。

欧阳捷指出,新规实际上是为了抑制过多的房地产围标一块土地,避免产生地王,“实际上,采取网上竞标、每家房企只有一次出价机会等规定都是为了抑制地王产生、减少高溢价土地产生几率的方式。但可能此前没有起到既定效果所以出台新招。”

实际上,当前上海楼市面临着如何避免楼面价高企的压力。第一太平戴维斯数据显示,一季度上海成交11幅地块,92.8万平方米的可建面积已超过去年第四季度的三倍,宅地的平均楼面价也达到18000元/平方米,平均溢价率26.7%。同时,一季度住宅的成交均价再创新高,达到47400元/平方米,环比再涨7.9%。

但在楼市调控继续从严、土地规则改变的情况下,第一太平戴维斯预判2017年上海住宅销售市场或难以延续前两年的火热态势。

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