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三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

2017-04-12 14:38:00 来源:智通财经网
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(原标题:三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?)

关于房产的话题,永远都伴随着争议,“高房价”“楼市泡沫”“崩盘”“限购”等词早已是人们茶余饭后重要的谈资。同时,房产又牵扯太多太多,“家”、“安全感”、“成功”、“丈母娘”、“根”、“居住”、“投资”“X万一平”等,跟房产搭边的词实在是不胜枚举,它已跟人的一生紧紧联系在一起了。

房产,注定是一部分人的投资品,是一部分人的奢侈品,更是大部分人的必需品,它的众多属性,使得它一直伴随着各种争议。这不,之前被认为供给远超需求的三、四线房产,似乎在“去库存”、“大城市需求溢出”等种种因素刺激下,属实是火爆一时,甚至超过一、二线房产。随着近期的增速大幅下降,各方对它的争议声又愈发强烈了。

观点一:缺乏本质需求,近期火爆仅是短期反弹,增速大跌是结束前兆

人口涌向大城市趋势难以撼动,需求不足是三、四线房产的本质。以数据持续性长,经济发达的美国来说,过去100年,美国经历了漫长的城市化进程,人口持续向城镇集聚,城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。

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与此同时,百万规模城市人口占比越来越高。1950年代以来,100万以上人口的都会区人口比重从26%激增至56%。大城市人口占比不断上升,人口向大都市区集聚态势显著。

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以临近中国的发达国家日本来说,人口也是持续向大都市圈集聚。日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升,到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。

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有趣的是,日本城市化进程中,从向“三极”集中转为向“一极”集中,从而打造出全球居住人口最多的城市,已有近4000万人。

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再看国内,通过人口流动的管制、大城市土地供给的控制,降低了特大城市的人口增速,仍无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

人口的聚集,实质是产业的聚集,大城市人口吸引力将越来越强。中国优质企业在三四线城市的微乎其微。500强企业三四线占比仅10%,而A股上市公司中三四线企业仅占2%。

教育资源、医疗资源、交通资源的聚集,增强大城市留下人的能力。

人均教育资源方面,现在的分布极不均匀,北京、上海普通高中生师比分别为8和9,一二线城市集聚的江浙地区为10左右,中西部地区就差了许多,江西高达17.5。而中国高等教育资源更是高度集中,京沪高校招生占比仅4%,但科研机构招生占比高达22%。

医疗资源方面,一线城市拥有床位数是三四线城市的5倍。并且,京沪三甲医院数量占比稳步提升。对比各省人均医疗资源,北京每千人口执业医师数接近4,浙江接近3,而中西部地区普遍在2左右甚至更低。

交通资源方面,一线城市实有道路的面积为106平方公里,约为三四线城市的9倍。一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆,出租汽车约为4万辆,而三四线城市平均而言,只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车,公共交通水平与一线城市具有显著差异。

资源的集中,无疑会吸引更多的人口流入大城市,从而带来更强的资源集中。这样的循环模式会使得三、四线城市,与大城市吸引人口能力的差距会越拉越大。

三、四线销量增速已出现拐头,短期反弹面临结束。虽然1-2月三四线引领全国地产销售反弹,但高频数据显示,3月以来,不仅一二线地产需求依然低迷,三四线地产需求也大幅转弱。在没有人口持续流入,缺乏产业支撑的背景下,仅靠一二线地产需求溢出效应,和房价示范效应带来的三四线地产需求反弹,或只是昙花一现。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

观点二:棚改货币化处置,是三、四线房产热销的主要驱动,并且仍将持续较长时间。

三、四线城市销量是全国普涨,并非只是大城市溢出周边地区。数据表明,本轮三四线城市热销,不仅大城市周边城市,而是全国三四线城市普遍热销,而这种现象无法用大城市需求外溢的逻辑来解释。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

三、四线城市热销起始时间与一、二线同步,但是更加持久。其实三、四线楼市热销并非在2016年楼市调控后才开始的,是基本与一、二线同步开始,并且在一、二线因调控导致销量下跌后,三、四线楼市热销依然在持续,印证大城市需求溢出并非是主因。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力,预计仍将持续1-2年。机构调研发现,棚改货币化处置是创造需求的最大助力,其本质是国家通过货币补偿,盘活棚户区居民的不动产资产,使棚户区居民有购买商品房的消费力,以及购买商品房的需求。数据显示,预计2017年棚改货币化安置面积可达3.1亿平米,占全国住宅销售面积的23.4%。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

而棚改货币化安置普遍溢价1.3倍补偿,也为三、四线城市地价的后续上涨埋下了伏笔。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

按照目前棚改的进度,预计2020年可完成改造任务。因此,棚改货币化处置为三、四线城市创造需求的时间,仍会比较长久。

三、四线房产争议:当人走出来,资金会被赶进去吗?

因此,基于棚改货币化处置逻辑,导致的三、四线房产销量增长,仍会有较长时间的可持续性。

关于房产的话题,永远不欠缺完全相反的观点,然而正是多方迥异的论证,才能还原最完整的事实,因为房价本就是多方因素共同影响的结果。

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