上海一季度高端住宅量缩价挺 新兴商务区表现强劲

（原标题：上海一季度高端住宅量缩价挺 新兴商务区表现强劲）

仲量联行今日发布的第一季度上海房地产市场报告显示，一季度上海非中央商务区办公楼市场保持了其强劲的增长势头，租赁表现良好。住宅方面，虽然强劲的改善型需求减轻了开发商降价销售的压力，但紧缩的楼市政策仍使住宅销售放缓。

新兴商务区表现强劲

一季度上海写字楼市场表现出的一个明显特征是，非中央商务区市场净吸纳量表现优于中央商务区。第一季度办公楼市场整体租赁需求保持稳定，浦东中央商务区新建成的办公楼项目满足了租户对办公升级和扩张的需求。仲量联行上海商业部总监张静指出：“内资律所、TMT是浦西中央商务区的主要需求来源，但快速发展的非中央商务区将会对浦西中央商务区构成压力。”非中央商务区租赁势头依然保持强劲，一季度净吸纳量超过162,000平方米，代表性的交易包括百事公司在歌斐中心租赁约7,000平方米，中美联泰大都会人寿保险在上海星荟中心租赁约3,500平方米。

这一季度，大量新增供应入市。中央商务区内四个项目竣工，建筑面积共计约528,600平方米，包括超高层地标性建筑上海中心（204,500平方米）；非中央商务区七个项目竣工，建筑面积共计约442,000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有所上升，浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%，浦西中央商务区空置率上升3.0个百分点至12.1%，非中央商务区空置率上升4.5个百分点至22.5%。

值得关注的是，新兴中央商务区表现突出。由于大量新增供应入市，业主面对日益加剧的竞争对于定价更趋谨慎，中央商务区租金保持平稳。以火车站和北外滩板块为代表的新兴中央商务区表现突出，整个非中央商务区租金小幅上涨1.0%。

由于自住和投资的双重需求，销售型写字楼需求强劲，推动价格上涨。2017年第一季度，上海销售型优质办公楼项目销售面积同比上涨10.1%，达到141,475平方米。国内民营企业仍然是需求的主要动力来源，国有企业也于本季度贡献一部分办公楼销售成交。

高端住宅量缩价挺

高端住宅方面，在紧缩政策影响下成交量继续下滑。继上季度出台一系列紧缩政策后，上海政府加强了对商业产权公寓交易的监管和整顿。在更严厉的政策环境、有限的新增供应以及季节性波动等因素的共同作用下，一季度上海整体市场和高端住宅市场成交量分别环比下跌33%和28%。然而与整体成交量萎缩恰恰相反的是，一季度新开盘的项目销售火爆。位于浦东前滩的新项目晶耀名邸在1月19日推出294套住宅后，当日即告售罄。

在紧缩政策影响下，一季度高端住宅平均价格仅环比上涨0.3%，较上季度1.0%的增幅有所收窄。虽然价格涨幅放缓，但强劲的置换需求和较小的库存压力并未使开发商面临降价压力。在租赁市场，春节后租赁活动有所回暖。因此，租金在连续两个季度小幅下跌后本季度小幅上涨0.2% 。由于资产价格的涨幅超过租金的涨幅，一季度投资回报率略有下降。

仲量联行预计，上海的楼市政策在2017年将保持紧缩，预计成交量将保持低位而价格将趋于稳定。在高端住宅市场，由于新增供应有限，成交量将继续被抑制。仲量联行上海项目销售总监周静表示：“尽管在过去两个季度里价格增速放缓，我们认为2017价格都不会出现下调。”由于改善型需求依然强劲，仲量联行预计开发商不太可能在接下来的几个月里降价。