绿地广东大考?陈志华入粤首宗千户保障房大盘如何算账?

（原标题：绿地广东大考?陈志华入粤首宗千户保障房大盘如何算账?）

3月14日消息，绿地于去年11月经过232轮厮杀抢下的广州白云太和镇民科园宅地初步规划出炉，虽然这一消息为惯常的市场行为，但在广东事业部作为绿地提振重点区域销售的最新样本和陈志华作为新任总经理执掌的背景之下则被赋予了更多的含义。

初步规划显示，该项目预计未来将建成686户商品住宅，330户公租房和1650户的保障性住房，总计可容纳居住人口约7000人，总投资约达25亿元。

据了解，该项目是陈志华上任以来拿下的第二个住宅项目，在此前接受媒体采访之时，陈志华毫不掩饰对于扩大在广东住宅市场的渴望。

“广东市场的住宅地产竞争激烈，全国房企云集，本地企业也实力强劲，不过竞争再怎么激烈，绿地以住宅地产起家，老本行一定是要做的”，他进一步表示：“总之，绿地广东在2017年的住宅市场肯定要占有一定的份额”。

由此可见，在大量商业地产掣肘之下，陈志华将扩大销售规模的希望转向住宅市场，然而在核心区域土地稀缺和竞争激烈之下，一切并非那么地容易。

据观点地产新媒体查阅地块出让公告获悉，上述项目涉及的公租房和保障性房均要求建成后无偿移交，这意味着，绿地民科园20万方的住宅大盘中仅有686户合计80774平方米可售货量推向市场，未来项目的盈利空间将受到考验。

与此同时，在绿地广东年300亿元的销售目标下，等待绿地广东和陈志华的还将是一场大考。

千户保障房大盘

据悉，白云太和镇项目为绿地去年拿下的民科园032号宅地，2016年11月25日，在与保利、奥园和五矿等多家房企长达3小时的竞价中，绿地最终以为15.16亿元加95400平方米保障房面积摘得该地块，折合实际楼面价为22259元/平方米。

资料显示，该宗地块规划为居住用地，土地面积为82084平方米，可建设用地面积66905平方米，容积率3.0，计算容积率建筑面积约20.07万平方米，挂牌起始价约10.46亿元，最高限价为15.16亿元。

在向来竞争激烈的广州住宅市场，拿地后便发布喜报的绿地对于又一次摘得住宅用地无疑是欣喜的，然而突破重围竞得的地块背后却是以大面积配建作为代价的。

据近期公布的项目初步规划显示，该地块预计建筑面积为约20万平方米，其中商品房面积80774平方米，配建外来务工人员公租房面积20071平方米，保障房面积95400平方米。

项目预计将容纳居住户数2666户，其中商品住宅686户，公租房330户，保障性住房1650户，机动停车位有2007个，另公配幼儿园、文化室和健身场地等设施。规划总计可容纳居住人口约7000人，总投资预计达25亿元。

观点地产新媒体查阅地块出让公告获悉，该项目涉及的公租房和保障性房均要求建成后无偿移交，这意味着，绿地民科园20万方的住宅大盘中仅有686户合计80774平方米未来可推向市场。

在可销售面积大幅缩水的情况下，未来如何从产品溢价中获取利润空间成为摆在广东绿地面前的一大考验，然而在项目区域以及搭建大量建安房等不利因素之下，绿地广东要解决的还有更多。

业内人士向观点地产新媒体指出，虽然广州整体房价预期见涨，该宗地块所在的区域也长期无新住宅项目供给，但民科园所在的太和镇因为区域偏僻和缺乏集合效应，未来的涨幅趋势并不明显。

“民科园位于广州边远郊区，周边无在售的一手项目，公寓盘毛坯单价大概为0.9-1.1万元/平方米左右，而且项目周边的城市面貌一般，均为旧厂房或旧村居，配套较落后，不具有做高端产品的天然条件。”

若以业内综合评估的3500元/平方米的建安成本测算，在原有的15.16亿元的地价成本以外，公租房和保障性房的建筑成本已经高达4.04亿元，686户商品房的建筑成本也有2.83亿元，除却公配的幼儿园等，商品房的售价最少要达到2.7万元/平方米以上。

由此可见，在这番粗略的测算之下，绿地如何民科园项目中获取盈利是难题之一。

绿地广东大考

事实上，除了民科园项目以外，绿地在去年拿下的高价住宅项目还有增城的西山村地块，但由于该区域不限购以及拥有地铁等各项利好下，这一定名为“绿地珑玥府”的项目在短短几个月的时间里周边项目已经涨了6000元/平方米。

尽管两个住宅项目呈现的光景不一，但自陈志华上任之后，绿地广东频频涉拿下高价地的背后正折射出其对于住宅市场的渴望以及在300亿元业绩目标下启动的新一轮发展引擎。

据了解，绿地集团广东事业部自2010年成立，进入广东六年来在广州、深圳、佛山、东莞等地布局了20余项目，虽然在进驻的前三年里，绿地的业绩快步跃进，但在2014-2015的两年里，如同绿地整体的情况一样，大量商业资产成为广东影响绿地业绩增长的掣肘。

有熟悉绿地广东的知情人士就曾对观点地产新媒体表示，绿地在珠三角中的拿地大多以近郊为主，核心地段项目较少。更为重要的是，在产品方面，商办类产品依然在绿地广东的布局中占据相当大的比例，而这部分产品的去化难度远远大于住宅产品。

由此可见，在大量商业地产掣肘之下，陈志华将扩大销售规模的希望转向住宅市场。在此前接受媒体采访之时，陈志华就毫不掩饰对于扩大在广东住宅市场的渴望。

“广东市场的住宅地产竞争激烈，全国房企云集，本地企业也实力强劲，不过竞争再怎么激烈，绿地以住宅地产起家，老本行一定是要做的”，他进一步表示：“总之，绿地广东在2017年的住宅市场肯定要占有一定的份额”。

然而，在土地地价普遍高价之下，陈志华需要面对的不仅是住宅市场激烈的竞争，还有如何平衡规模和利润的天平。

据了解，陈志华低调上任绿地广东事业部总经理本质意义旨在提升绿地在广东区域的销售业绩，并且在其上任后已将绿地广东的年销售目标定为300亿元。

然而，据绿地2016年中报，2016年上半年，绿地华南区域营收仅为46.95亿元。而广东绿地官微透露，2016年全年绿地广东销售业绩为190亿元，这意味着，在新的一年绿地广东不但要破除“200亿元的魔咒”，全年增幅还要达到57%。

不过，陈志华表示：“今年绿地广东300亿元的销售目标虽然是有一场硬仗要打，但是问题不大”。