中原施永青与名士林少洲 | 观点年度记忆之领袖篇

摘要：2017观点年度论坛即将到来之际，我们将重温过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家，他们的思考、他们的探索、他们的观点，会对整个行业产生怎样的影响？2016年已经成为过去，无论有收获、有成就，还是有经验、有教训，都成为记忆中的一种财富。

每一年，中国房地产的起落曲线都不同，但向前发展的趋势无可阻挡。每一年，都有无数人在行业中沉浮，殚精竭虑，或谋一时、或谋全局，有所得、有所失。

一直以来，我们都想知道中国的房地产企业家如何认知行业、掌控企业，他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

无论如何，房地产行业需要领袖，领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号，这是一种财富。

2017观点年度论坛即将到来之际，我们将重温过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家，他们的思考、他们的探索、他们的观点，会对整个行业产生怎样的影响？

当他们的故事放置于中国房地产发展的宏大背景时，我们就拥有了不一样的解读中国房地产的路径与模式。

这一周，我们从记忆中翻找出以下两位企业家，重新阅读和认知：中原集团主席施永青，以及阳光100行政总裁林少洲。

施永青的对手和朋友

盛夏，香港。站在中环十字街头，满眼是新旧交替的摩天大楼；狭长的街道上，繁华摩登的商场食肆，忙碌嘈杂的摊贩市场，以及行色匆匆的人们，诉说着它的繁忙和效率。

施永青的忙碌是从一大早便开始，花上一个小时写一篇专栏的习惯，他坚持了十多年。

年近古稀之年的他，仍然时刻跟踪着香港楼市与内地楼市的发展，最新更新的博客上依旧坚持发表对当前经济的独特看法。

相约在上午10点钟的采访，施永青分秒不差出现在办公室门口。西装、领带、金边眼镜，这一身标准装束让施永青看上去神采奕奕。

没有拘谨和客套的寒暄，施永青像老朋友一样跟我们热聊起来。睿智、从容、富有逻辑，在将近两小时交流中，他脸上始终挂满笑容。

或许正是因为他的乐观主义，中原集团在过去的三十几年间，始终在香港及内地的地产中介代理市场独领风骚。

不过，过去一年房地产中介行业风起云涌，原本退居幕后的施永青重新走回台前，带领中原集团正在打一场守擂战。

不紧不慢的语速，施永青用标准的港式普通话，给我们讲述着他的朋友、他的对手的故事。

故事的开头，从链家左晖说起。对于这位对手，施永青没有避而不谈，让人惊叹的是他如此熟稔竞争对手的经营模式。

两年来，随着互联网和大量资本的进入，地产代理行业的经营模式、竞争环境发生了巨变，左晖领军下链家迅速崛起。其中，链家对中原的威胁，最直接的无疑就是急剧扩大的规模。

施永青坦言，中原在内地的市场占有率开始被对手蚕食，加上互联网原因，对手不断“烧钱”扩大规模。为了应对竞争日趋剧烈的市场，这就是他决定再次“出来参与决策”的真正原因。

“现在比我厉害，我承认这一点。”面对链家的来势汹汹，施永青谦虚地笑了笑。

但链家开启全国攻城掠地态势，施永青并不看好，链家早年在北京的成功模式，只是“天时地利人和”下的一次奇迹，现在要在内地其他城市复制仍有相当大的挑战。

在施永青看来，房地产经纪行业产能是过剩的。他以上海为例称，链家门店由年初300间开至现时1500间，但中原仅由400间增至500间。

现在，除了如何适应各扩张区域的市场环境外，利润将是链家必需解决的难题，“如果纯粹是做大规模，但利润微薄的话，那只能是撑得一时。”

“于中原而言，规模和盈利是双轨并行，不能规模扩得很大，但没有盈利，我们是很担心这种事情发生的。”施永青称，一开始中原就没想过拼规模，都是希望自然成长，有盈利能力就慢慢扩张。

不过，施永青也强调，这并不代表链家就是错的，他们现在的打法就是先从规模入手，希望先取得规模效应。

与链家对战，中原最大的实力就是现金流。“目前我们是盈利”，这就代表了不需要依靠外来的资金，可以自给自足，持久力会更强。

只有做到第一才有钱赚的房地产代理行业，来来往往之间，总有人要做垫脚石。

“在未来我们会很感谢现在来颠覆的人，没有他们的颠覆，我们可能醒得慢一点。”施永青笑称。

谈到施永青的朋友，不得不提及的另一个人，是中原地产的联合创始人王文彦。

1978年，29岁的施永青和同学王文彦各出5000元，创立中原地产公司。

彼时，香港国际金融中心地位开始确立，大批跨国公司来港设立分公司，加上地铁修建计划和“居者有其屋”计划，人口增多，长江实业和新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市，香港地产市场迅速繁荣。

两人精准的市场预判力与专业的执行力，让中原地产迅速发展壮大，从两个人一张桌，发展到上千家分行、近6万员工。

1992年，因管理理念不合，王文彦退出中原，做了在野股东。直到2015年9月30日，离开了23年的王文彦再次宣布正式加入中原地产代理有限公司、中原（中国）物业顾问有限公司与中原（集团）有限公司三家公司的董事会，担任董事一职。

但王文彦的回归，却成为了中原地产走向资本市场的最大阻力。

早在2004年，施永青就曾经公开宣布，中原要在两年内完成上市。但彼时，在中原地产内部，王文彦与施永青各持有中原45%的股权，王文彦并不赞成公司上市，中原地产的上市计划也因此搁置。

2015年8月，中原集团重提上市计划。究其原因，中原地产表示，刺激做此决定的是目前面临的最大竞争对手链家。

“现在我们看到对手们正在利用资本抢占市场，而且获取资金方面的能力较强，所以中原也不能太传统，要敢于迎战这个游戏。”中原地产中国大陆区主席黎明楷曾表示。

但与凶猛的对手相比，曾经的创业伙伴意见相左更让施永青痛心。

施永青此前表达了自己的不满：“公司最需要资金时，王生都不愿意帮公司，迟早要‘离婚’。”

不过，抱怨归抱怨，基于房地产代理行业正处于竞争激烈状态，施永青暂时将与王文彦的“恩怨”放在一边。

虽然上市计划搁浅，但是施永青依然信心满满：“那就慢一点上市算了，不上市，我们也可以生存这么多年。”

林少洲归来

2016年10月11日，林少洲久未更新的个人博客上发出了一篇新文章，题为“新征程新使命”。文章的内容，是阳光100委任林少洲为行政总裁的公告。

半个月后，北京东三环光华路阳光100总部，观点地产新媒体见到了新总裁林少洲。

49岁的林少洲，身着简单的衬衣和西裤，戴着标志性的细框眼镜。25年风云变幻的房地产从业经历，似乎并没有抹去他身上的书生气质和理想情怀。

在中国房地产界中，他的故事有个与众不同的开端：北大求学，奠定了他的学识基石；万科起步，训练了房地产业的专业能力；厚土创业，则开启了他对文化与地产相结合的尝试。

这些平台与身份的转换之后，林少洲和阳光100选择了彼此。

谈及履新阳光100的原因，他的解释是，骨子里相同的价值观让他最终与阳光100走到了一起。就阳光100的文化基因而言，这个决定是意料之外，情理之中。

“当全世界都说中国是一个庞大的机会，我们在商业上做了很多准备，但是，我们在思想和文化上却严重地准备不足。”林少洲曾写道，传承和创造，是一个呼唤中国文化的时代给予当代名士的机会和责任。

向文化地产进行战略转型的阳光100，或许让他看到了一片能让理想与现实共生的土壤。但这也意味着，等待他的是一个没有成熟模式可以参考的转型挑战。

在外界看来，这是个冒险而艰难的尝试，林少洲却保持着信心。

从操盘重庆喜马拉雅项目到阳光100集团层面的整体运营，林少洲显然已经适应了新的工作角色。

光华路2号的阳光100总部，也随着这位新任总裁的到来发生了变化。其中一个细节，便是十几年未曾改动过的办公室，已经被揭开了天花板。

裸露在墙面的管道网络，近似于小小一方艺术空间的设计感，在工作场所中创造了一份更广阔、更自由的新鲜感，瞬间给团队带来了新意和趣味。

关注创新与改变，活力与趣味，关注人们精神层面和内心感受的愉悦，正是林少洲对阳光100文化地产战略方向的重心。

在他看来，文化地产的核心在于满足人们对精神喜悦的追求，创“如果以人的快乐为核心，那你的市场就是刚需。”

按照阳光100的勾勒，文化地产的运作将凭借对客群特征的研究，寻找出未被满足的需求点，把文化内容根植于项目，聚集人群形成社群，并以此为基础搭建项目平台，向商业伙伴开放合作，链接新型商业形态为阳光100的客户及消费群体服务。

林少洲以阳光100柳州窑埠古镇为例解释道：“阳光100做的是新的生活方式载体，不管是消费还是娱乐、创业还是社交，都能够在这个载体上落地。当一个项目一年能够吸引1000万客流量时，流量本身就会产生价值。”

在阳光100的三季度会议上，战略方向明确指向文化地产。用阳光100董事长易小迪的话来说，阳光100甚至不是在做商业地产，而是把过去的商业地产变成文化地产，变成时尚地标。

“这也是易总和我骨子里的方向感。”创立厚土后致力于打造文化地产的林少洲，与易小迪不谋而合。在某个角度上，林少洲将这种共鸣归为相似的背景，“我们都属于读书人出身”。

地产界的喧嚣中，“读书人”的标签并不多见，但对林少洲而言，这既是人生底色，也是其步入社会时最单纯的起点。

2015年年底，阳光100董事长易小迪与林少洲见面时，他们原本仅是想发起“一个银行的事”。

原本已经打算离开房地产界的林少洲，在易小迪的邀请下，最终接手了重庆项目的工作。在重庆公司的工作显现成效后，林少洲回归到集团，开始接触管理工作。

2016年9月，林少洲第一次以阳光100行政总裁身份亮相，对外讲述阳光100的战略转型。

在文化地产的核心方向下，阳光100的产品线主要划分为街区综合体与住宅。林少洲并不否认，作为战略突围重点的商业街区回报周期较长，因此公司仍将会保持住宅的适当比例。

按照阳光100的规划，以阿尔勒小镇为代表的住宅产品线，将聚焦于青年群体在城郊的刚性置业需求。而商业街区产品，则需要灵活地视乎条件进行布局。

在区域和项目的选择上，林少洲有明确的想法：“商业街区在一线城市容易落地，但一线城市难就难在拿地。三线城市的选择我们会更加谨慎，原则上更关注青年人口净增长的城市”。

林少洲表示，珠三角、长三角以及北京、武汉、成都、重庆是阳光100积极拓展的区域。

除去战略方向及产品线和项目的梳理，林少洲发力的重点也落在经营和管理层面。一方面在经营上更强调精细化，通过细分和创新销售工作等手段提升团队的战斗力，另一方面在管理中既鼓励自觉，也建立奖惩制度，提高团队的工作激情和活力。

“阳光100一直是比较温和的风格，可能过去没有完全地释放团队的战斗力，那么现在会给予大家更多的刺激和不一样的标准。”

谈及业绩目标，林少洲并没有给出具体数字。他认为，阳光100的特点是按照内在逻辑和理念去做事情。

“房地产已经不是野蛮生长的阶段了，我相信未来市场需要一些有自己节奏的公司，有自己的内功，有自己的特色，有自己清晰的模式。”

在这条路上，林少洲要面对的更多挑战，可能还在前方。

撰文：徐耀辉

审校：劳蓉蓉