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李宇嘉:“类住宅”泛滥倒逼大城市供地制度革新

2017-01-11 08:32:00 来源:中国证券报
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(原标题:李宇嘉:“类住宅”泛滥倒逼大城市供地制度革新)

自1月6日起,上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。所谓“商办项目”,是在商业办公用地上建设、可分割出售、原本为商旅人士提供的装修式公寓,俗称“酒店式公寓”或“商住房”。目前,由于这类物业将商办用途的单元(上海规定单元面积不低于150平米、层高大于4.5米)横竖分隔成小单间,接通天然气,设置阳台、卫生间、空调外挂架等生活设施,事实上改变土地和房屋用途而成为“类住宅”。

此外,近年来还涌现出另一种“类住宅”,即顺应大众创业潮流下办公居住空间融合的趋势,建设在工业用地上、可分割出售的创新型产业用房。大城市各区都要发展第三产业、商办综合体等地标,出让了很多商办用地。但城市外围商办项目“去化”和招商困难,为提高开发商投资热情,京沪穗深等城市允许商办项目开发部分“类住宅”。特别是,2016年房价快速上涨,“类住宅”价格(包括租金)仅为同类商品住房的60%,加上其不限购的优势,成为“刚需”、外来购房人群和房产投资等需求的“出口”。

“类住宅”野蛮生长

以深圳为例,2004年“类住宅”在商品房成交中仅占比4.5%,2015年上升到11.5%,2016年上升到17.8%,近10年销售价格年均涨幅达到16.1%;北京“类住宅”市场更火爆,2016年全年成交商住房6.8万套,比2015年增长196%,接近全年普通住宅成交的1倍,占商品房成交总数的60.1%,成交均价达到2.9万元,比2015年上涨14%;2016年,上海商住房成交275万平米,同比增长145%,商住房销售均价达到2.57万元,同比增长23%,目前在售楼盘消化周期仅5.3个月。

首先,“类住宅”违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能区混杂穿插,用地效率较低、“城市病”突出;其次,“类住宅”大行其道,擅自改变房屋内部结构的空间分割愈演愈烈,消防和安全形势严峻;再次,缺乏配套的“类住宅”盛行,导致住房投资氛围恶化,人口管理失控;最后,“类住宅”游离于住房统计,或导致未来住房供应过剩和风险爆发。2015年5月,北京启动通州商住限购,意图在于,通州是疏导首都功能的行政副中心,而非泡沫集中地或又一个“睡城”。

京沪深进入“存量房”时代

京沪深等大城市“类住宅”泛滥,与大城市空间需求转向存量用地盘活有关。近年来,国家严控大城市边界,新增供地“负增长”,比如《上海市城市总体规划(2016-2020)》显示,上海规划建设用地总规模从原来的3226平方公里调减到3185平方公里。同时,近期结束的2016年中央经济工作会议,提出大城市未来供地“三原则”,即盘活存量用地、增加住宅用地比例、与人口流动空间趋势相适应。

因此,对京沪深等大城市来说,未来只能向存量要空间。近年来,京沪深等城市第三产业对GDP的贡献率已超过70%,但45%左右的存量建设用地仍旧为工业用地。从地均产值和人口密度看,工业用地有必要向第三产业、住宅倾斜。但是,掌握土地的国企、园区,希望尽享土地开发红利,不愿缴纳功能转换的巨额出让金,无力做住宅片区的公共配套,结果是存量盘活局限在原用途,政府也有以土地换取对低效国企长期补贴的想法,这也是“类住宅”异军突起的原因。

笔者调研发现,上海很多老牌国企动辄占据数平方公里土地,都成立旗下开发公司或联合开发商成立置业公司;深圳工业用地和园区改造,也在向房地产转移。起初,大家一窝蜂地开发创意园区、写字楼。商业办公过剩后,便转向打擦边球的“类住宅”。“类住宅”反映市场对住房需求旺盛的态势。如前所述,买这类住宅的多为刚需、被限购者或投资客。问题是,这些区域本身规划为商业办公,居住氛围差,缺乏教育、医疗等公共配套,需求过旺必然是无效供应和资产泡沫衍生。

因此,京沪相继控制“类住宅”市场蔓延很必要。但从人口流动、新增供地潜力看,大城市增加宅地和盘活存量已处于倒逼境地。一方面,“类住宅”繁荣是政府监管与市场突破监管的结果。销售类住宅需求旺盛,一味地从需求端“堵”很难奏效;另一方面,也是规则限制与市场突破限制的结果。大城市宅地需求、存量用地盘活诉求强烈,但土地用途管制,片区规划限制,各区都要发展政绩,加上国企负担重,土地调整功能成本高,造成一边是住宅需求嗷嗷待哺,另一边是商业办公、工业用地严重过剩,中间夹着供应效率低、野蛮生长的“类住宅”。

从“堵”向“疏”转变

2017年及未来,增加大城市宅地、盘活存量用地、抑制资产泡沫,不仅是房地产市场的主题,也是楼市供给端的重大变化,更是长效机制建设的重点内容。目前,“类住宅”的蔓延有违于上述目标的实现。笔者认为,监管从“堵”变为“疏”是控制“类住宅”市场蔓延的关键,这就要从土地用途管制和规划等方面,开展体制上的改革和机制上的创新。

首先,存量工业用地很多集中在城市中心区,盘活的经济价值和社会价值很高。要以地均产值、就业人口为刚性指标,建立划拨类工业用地和园区腾退红线,触及红线的工业用地和园区一律由政府收回。

其次,以土地出让净收益全部用于公共服务设施供给投入为切入口,加快推进低效工业和商业片区转作住宅片区的规划调整,降低存量用地盘活成本,增加住宅用地有效供应;控制地方政府基于短期固定资产投资和税收考量的低地价招商政策,避免低效工业用地屡屡登堂入室、商业综合体遍地都是,避免随后变相发展房地产业,“子产业”大过“母产业”的乱象,给“类住宅”蔓延创造空间。

最后,新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的,但要从过去的土地支持变为给办公空间支持,避免新兴产业利用多余的用地发展房地产。

◆对京沪深等大城市来说,未来只能向存量要空间。

◆从人口流动、新增供地潜力看,大城市增加宅地和盘活存量已处于倒逼境地。因此,京沪相继控制“类住宅”市场蔓延很必要。

◆监管从“堵”变为“疏”是控制“类住宅”市场蔓延的关键,这就要从土地用途管制和规划等方面,开展体制上的改革和机制上的创新。

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