日本楼市呈现复苏迹象 豪华公寓开盘就售罄

惠比寿和白金台地区是东京的高级住宅区。出于对城市景观的保护，这里多是低层建筑，加之开发时间较早，街区难免有老旧之感。然而最近一年，该区域陆续建成多幢高层豪华公寓，而且一开盘就售罄。

这样的好景气在过去20多年的日本楼市并不多见。上世纪90年代，日本泡沫经济崩溃，楼市崩盘。为挤出泡沫，日本政府抬高了房贷利率。1991年后，日本土地价格开启了漫长的下跌之旅。据统计，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格较高点下跌65%，所有城市下跌53%。

而据日本央行最新数据显示，今年4至9月，日本房地产新增贷款比上年同期增加16%，至5.9万亿日元（约合539.4亿美元），超过1989年房地产泡沫破裂前贷款最高值。

日本国土交通省9月公布的“都道府县地价调查”显示，2016年日本全国商业用地均价同比上升0.005%，9年来首次扭转下降趋势。虽然全国住宅用地均价连续25年下降，但东京、大阪、名古屋三大城市圈住宅地价上升0.4%。其中，东京23区住宅地价全部上升，中心城区千代田区上涨10%。今年8月，首都圈新建公寓户均价亦超过日本泡沫经济时的水平。

本轮日本房地产市场的复苏更多是一个货币现象。2013年日本实施货币宽松政策后，日元兑美元最多时贬值近40%，使得日元资产相对便宜。加之这几年赴日外国游客人数倍增，东京、大阪等主要城市纷纷新建、改建大型商业设施。此外，东京申奥成功也对房地产的复苏产生利好。今年年初日本实行负利率政策后，银行放贷激进，由于国内企业投资需求不大，大量资金流入房地产领域。

外国资本的注入也撬动了日本楼市。2014年，海外企业购入日本不动产交易额高达1万亿日元，是上年的3倍，占日本楼市交易总额的两成。其中中国资本表现积极。据日本不动产研究所统计，在过去一年间，约有360亿日元以上的中国民间资本进入日本楼市。中资购买类型既包括标志性商业楼盘、旅游设施，也有大量个人住宅物业。

不过，由于前期日元贬值带动建材价格和人工费用上涨，以及近一年来日元大幅升值，日本房地产已经不再便宜。一位主要从事华人房贷业务的银行员工告诉本报记者，东京住宅价格较3年前涨了两成左右。

目前，外资获利离场的信号有所显现。据瑞穗银行都市未来综合研究所统计，今年1至9月，海外资本卖出日本不动产金额5950亿日元，较上个高点2013年时的3301亿日元大幅上升。而海外资本购入日本不动产的金额比上年同期减少八成，为4年来最低。

鉴于泡沫经济破裂的深刻教训，日本对房地产过热保持高度警惕。有投资者担心2020年奥运会后东京楼市的走向。日本央行10月发布的报告称，正在密切监测银行贷款流向房地产领域的情况，以防出现可能导致过热并对金融稳定构成风险的信贷过度问题。