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深度报道:中海2015年遭遇管理者离职窘境

2016-01-07 09:49:00 来源:观点地产网
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2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

前事之不忘,观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”,回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失,深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

作为一直以“稳健”两个字为注脚的房企,中海每一年的业绩或许都可以用“波澜不惊”来形容。

从这些年发展的情况来看,当环境不好的时候,中海按照自己的速度发展前行,当市场好转之后,中海也不会因此而大跃进。

2015年,中海完成了年初制定的销售目标。截止11月底,中海系的累计合约物业销售额为1656.15亿港元,累计楼面面积达1154.07万平方米。此外,中海系尚有录得已认购物业销售额约65.24亿元,预期将于之后数月内转化为合约销售。

其中,仅11月中海系的合约销售金额为286.02亿港元,相应的楼面面积为193.11万平方米。可以看出,中海系在年底的销售节奏明显加快,基于对年底可售货源的预期,中海在最后一季度时表示将全年的销售目标由1680亿港元提升至1800亿港元。

然而,销售的表现并不能掩盖中海这一两年在人事上遭遇的“波折”,集团中高层管理人员及各地区老总的离职,使得中海的管理团队稳定性问题也渐渐受到关注。

超低利率与融资新渠道

如果回顾中海的2015年,其在资本市场上的几件大事不得不提。

10月23日早上,中海物业以介绍方式在港交所正式挂牌上市,股份代号为2669,开盘价0.94港元,暂时成交额992万元。

中海物业是由中海地产旗下的物业管理业务分拆而成,是继去年6月彩生活之后,第二家在香港上市的内地物业管理公司。

中海物业方面表示,从中海地产分拆上市有利于公司更专注物业业务,进一步抓住物业管理行业的商机;同时为公司提供独立的集资平台,增加融资灵活性。公司将寻求继续增加在现有及新市场内物业管理总建筑面积及数目,从而扩展业务。

和其他房企物业上市方式不同的是,中海采取的是分拆上市的办法。

按照香港主板上市规则,介绍是已发行证券申请上市所采用的方式,该方式无须作任何销售安排,因为寻求上市的证券已有相当数量,且被广泛持有,故可推断其在上市后会有足够市场流通量。

通俗地说,介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售,而直接申请上市。换言之,选择此种方式的中海物业上市时将不涉及公开集资。不过,融资似乎不是中海物业上市的首要目的。

背后的原因当然还是依靠中海一直较强的财务实力。

比如,今年的11月23日,中海公布2015年公司债券发行结果。根据当时的公告显示,经证监会核准,中海地产获准面向格投资者公开发行面值不超过80亿元(含80亿元)的公司债券。

其中品种一的发行规模为人民币70亿元,最终票面利率为3.4%,品种二的发行规模为人民币10亿元,最终票面利率为3.85%。该品种债券为7年期。

3.4%的利率不仅低于万科3.5%的国债利率,甚至比五年期国债3.54%的利率更低。

此前,万科董秘谭华杰曾表示,在国际上,优质企业债券利率与国债接近是常见情况。而中海在投资者心中的受认可程度,一直也是高于万科的,因此获得比万科更低的融资成本也不足为奇。

事实上,在融资方面,中海也称得上国内房企的先行者。除了极低的融资成本之外,在融资途径方面也开辟新径。

7月9日,中海在境外成功发行了一笔6亿欧元(约合41.06亿元人民币)的债券,期限4年,票面利率1.75%。这不仅创造了中国上市房企境外债的最 低利率,还是中国地产商首 次发行欧元债。

遭遇管理层离职潮

然而,不管中海在资本市场上表现的多么值得称赞,但这一两年,中海的人事问题也屡屡受到关注。

出现大批量挖角中海的,或许要从龙湖的“中海帮”说起。

2010年,龙湖开始引进第一批中海人。时任中海地产青岛副总经理的袁春,来到龙湖开拓杭州市场。作为中海高管“入湖”第一人。

2011年,龙湖将原中海地产大连副总童建良引入龙湖,任宁波业务总经理。但囿于地块素质不佳,近年来,宁波项目去化表现一直平平。

2013年2月,原中海内蒙总经理张泽林跳槽龙湖,任上海业务总经理,接替前上海总经理赵男男。几乎同时,原中海投资管理部副总经理毛文斌也来到龙湖,挂帅广州公司总经理。4月,原中海苏州副总经理李宏耕开始担纲组建龙湖南京公司。

2014年,龙湖的管理层甚至出现了“中海帮”。除了此前继续加入龙湖的中海人士之外,龙湖还挖来原中海地产集团规划设计中心工程结构总监叶林,令其担纲龙湖集团总结构师,以及原中海投资部总经理徐爱国跳槽龙湖,任投资发展部总经理,中建股份首 席信息官兼办公厅主任颜建国履职龙湖,担任执行董事,并成为董事会投资委员会委员。

据当时的报道,中海系至少有9位大员在龙湖上下发挥作用。

如果说,2014年还只是龙湖频频挖角引发关注的话,那么2015年,中海的中高层离职潮似乎并没有停止,而离去之后加入的企业也更为广泛。

据不完全统计,今年从中海离职的包括原集团副总裁、营销公司董事长曲咏海、中海宏洋助理总裁范逸汀、执行董事郭勇及阚洪波等。

如此多高层的离去,中海在人事管理方面到底怎么了?这是令许多人都疑惑不解的问题。

对此,中海的高层似乎已经有一定的认识,在今年年初的一次活动上,中海领导层对观点地产新媒体表示,“可能纯粹得靠品牌,靠认可程度,比如说自己觉得是中海的员工能够带来给自己骄傲感这一心里归属”。

但从后面这一年的情况来看,仅靠员工对品牌的归属感并不能留住人才。事实上,有部分分析认为,受限于国企的身份,中海在对员工实行激励,或者薪资待遇方面并不如一些民营企业。

业内人士认为,中海管理人才流失的原因通常被认为一是待遇不高,二是晋升空间存在职业天花板。

曾有刚入职中海的员工对媒体坦言,如今中海的待遇很一般,因此高层的出走并不令他们感到意外。其透露,许多中低层员工仅把中海当做跳板,先工作几年,以便将来好跳槽到别的房企。

据观点地产新媒体从多个高校论坛上的信息了解到,作为发展成熟、体制完善的央企,中海对于刚从大学毕业的应届毕业生还是有很大吸引力的,尤其是和工程建筑方面相关的学生,更是看中中海专业的工程体系。

然而,“成也萧何败也萧何”,中海当初吸引高校学子的优势似乎也会成为最后促使很多中高层人员离去的原因。

曾有分析称,正是由于中海的体制非常健全,每一条业务线、每一个岗位的工作流程已经十分完善,所以新人进入中海很快能上手,但这也意味着不会有机会接触到别的岗位和领域。因此,中海的人专业能力往往非常好,但通常不会是“多面手”。

很多中海的员工觉得在公司无法获得更多的提高,就会选择离开,而在中海工作过的经历,一般也会成为去其他房企有利的跳板。

在中海和中建系整合之际,虽有业内人士认为出现人事动荡也属正常现场,但不得不警觉的是,按照这两年管理层离职的频率发展下去,中海还能否保持之前“不紧不慢”的节奏稳定前行,或许会成为一颗不定时的“炸弹”。

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