万达轻资产转型：1.58亿打包出售第三批物业

10月15日， 大连万达商业地产股份有限公司公布了最新一则轻资产合作框架协议。据此，万达商业将以约1.58亿元代价，向万达稳普（有限合伙）转让阜阳、滨州、烟台、营口、连云港5座万达广场的项目公司全部股权。

根据协议，万达稳普将于2015年10月15日之前以现金方式向万达商业支付全部代价，并负责项目公司的后续投资资金需求，以上5个项目的总投资约为42.2亿元。

这已经是万达众筹轻资产签约的第三批项目。此前8月25日，万达以10.35亿元代价向万达稳升（有限合伙）出让常德万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场及郑州惠济万达广场5个万达广场项目公司全部股权。

及至9月11日，该公司与万达稳余（有限合伙）订立了股权转让协议，据此，其同意向万达稳余转让德阳万达广场、重庆永川万达广场、乐山万达广场、双流万达广场、绍兴上虞万达广场项目公司的全部股权，总代价5.59亿元。

上述十五个项目均位于三四线城市，未来预计合共需要投入131.1亿元进行开发建设。

而在9月召开的万商会上，万达表示2016年计划开业50多个万达广场，其中超过20个是轻资产项目。因此如无意外，万达今年内或将还会有至少5个万达广场转让予相关有限合伙，进行轻资产合作。

与前两次合作框架相比，此次协议的相关条款大同小异。万达将向万达稳普及项目公司提供建设管理及运营管理服务，用于项目公司万达广场的建设和运营；以及向万达稳普及项目公司授予若干知识产权许可。万达稳普将以各合伙人缴纳的出资向项目公司提供资金用于万达广场的开发建设。

不同于前两次的七年之期，本次轻资产合作框架协议的期限为四年。不过退出方式则延续了此前的设计，万达稳普可以在轻资产合作框架协议期限内，自轻资产合作框架协议生效日期起满三年后，将该等资产通过REITs或其他方式上市，或者向万达集团或其指定的第三方转让该等资产，抑或向其他第三方转让。

万达和众筹投资者的收益率亦与前两次一致。万达依然可以在相关万达广场开业后，取项目公司每年净物业收入的30%作为对价。投资者的年化收益亦保持7.5%。

事实上，万达众筹方案甫一出炉时，外界议论的焦点之一即为，中国商业地产最大的问题是，租金收益是否稳定，是否能够满足投资人要求。尤其万达虽然商业地产体量冠绝全国，但其租金回报率却一直不高。

值得注意的是，万达管理层亦曾于8月中期业绩会上表示，其向投资者允诺的7.5%年化收益仅仅是平均数字。“并不是每年都是7.5%，可能第一年是6%，或者6.5%，如果说最终实现不了，万达也不会自己掏钱去贴补，只是给投资者这样一个预期，能够达到7.5%。”

而万达不仅在开工建设之初即找到了项目投资者，而且此种融资方式的早期融资成本基本为零。“因为万达不需要向投资人支付任何利息，而只是许诺和投资人分享未来商业地产项目增值等带来的收益。”

相比于来自国内市场的质疑声，大的投行机构却从资本市场的角度表达了另外的观点。花旗曾在一份报告中指出，万达潜在分拆REITs的概念，有助估值提高。

既能解决万达广场建设的资金问题，也能于项目开业后获得稳定的报酬，同时又可以在公司市值管理上埋下伏笔，万达轻资产证明自己只需要一个成功的项目。