央行放大招 房企大规模“以价换量”恐不出现

节前，央行再度放出大招：非限购城市首套房首付比例降至25%。虽然政策面的继续宽松带给市场信心以提振，但由于供求双方配合度不高，再加上最新政策还无法马上落地，导致国庆黄金周还是出现“期望较高，效果一般”的销售局面，各地楼市成交平平，虽较去年同期有明显增长，但较9月日均成交量则有大幅缩量。

据了解，四季度房企还将加大推盘量，对销售目标发起最后一轮冲刺，各地开发商押宝银十意图明显。不过，由于今年房企都对利润指标加大了考核力度，大规模以价换量的情况恐将不会出现。

从各城市成交数据看，“十一”黄金周期间各地楼市成交量虽然明显好于去年同期，如上海、厦门、南京等城市同比增幅更是超过100%，但与9月份成交相比还是不及预期，日均成交量环比跌幅超过50%的也不在少数。总体看来，只能说不及预期，差强人意。数据显示，京沪广深等一线城市中，除北京外，其他三城今年黄金周商品房日均成交面积较去年同期均呈正增长。其中，上海、广州、深圳分别同比增长289%、24%和35%，而北京则同比下跌8%。

然而，相较于今年9月的日均成交量，四大一线城市成交量无一例外出现大幅回落，京沪广深黄金周日均成交量分别较9月日均成交量下滑82%、17%、62%和84%。而其他如南京、苏州、武汉、杭州等二、三线城市也出现同样情况，相较去年黄金周，今年均呈现大幅增长；然而相较今年9月日均成交量，几乎都出现50%以上的腰斩缩量。

亿翰智库研究总监张翰东认为，这一现象说明，对比2014年楼市行情虽有恢复，但整体销售在长假中的表现似乎没有预期那么好。究其原因，一方面在于供货端，另一方面则取决于营销端。

目前整个楼市的主基调仍是去库存为先，除少数企业抓住供应窗口期加大补仓外，多数企业仍以去库存为主。在这样的主基调下，配合政策面的支持，今年整体行业一直处于复苏状态，成交量优于去年同期是在情理之中。但由于多数房企放慢了新盘入市的脚步，导致市场新增供应乏力，加上今年黄金周期间房企声势浩大的营销较少，一二线城市多盘联动居多，但全国性联动较少，叠加之前二季度购买需求透支严重、出游高峰等因素影响，造成黄金周期间并未出现供销火爆的景象。

从前三季度房企销售排行榜的数据来看，万科以1790.5亿元摘得销售金额排行榜冠军，绿地以1348.2亿元位列第二；此外，恒大以1669.5万平米销售面积摘得销售面积排行榜冠军，万科和绿地则位列销售面积的二、三位。从房企前三季度房企业绩来看，基本符合预期，多数房企完成年度目标并无太大压力。

作为2015年业绩最后冲刺期，第四季度房企仍将会加大供应并确保去化，而仅靠存量销售，不足以提振业绩。据记者了解，四季度房企还将加大推盘量，对销售目标发起最后一轮冲刺。例如在上海，9月新房供应182.9万平方米，环比增加135.7%，创八年来新高。9月前三周供应都在直线上升，供应最高的一周超过56万平方米，也创下近六年新高，尤其是9月下半月占全月供应量的六成之多，可以看出开发商押宝银十的意图。

由于今年房企都对利润指标加大了考核力度，大规模以价换量的情况恐将不会出现。从上海等地房企推盘情况以及“十一”房展会打折促销幅度来看，开发商诚意度相对有限，待价而沽的意图较为明显。

相对“金九”，房企对“银十”的期待更高，尤其是部分中高端项目，“银十”或将成为其又一个销售窗口期。而在前期的大幅跑量后，房企的销售压力大大减小，四季度将更多地追求利润上的突破。