不走IPO寻常路另类分拆 中海物业缘何介绍上市

房地产上市企业分拆物业管理业务已经不是新鲜事了，但是日前刚刚公布上市安排的中海物业选择的方式却显得有些特殊。

10月9日，中海地产宣布以实物分派股份方式分拆中海物业集团有限公司，中海物业股份计划以介绍方式上市，预期将于10月23日在香港联交所开始买卖。

按照香港主板上市规则，介绍是已发行证券申请上市所采用的方式，该方式无须作任何销售安排，因为寻求上市的证券已有相当数量，且被广泛持有，故可推断其在上市后会有足够市场流通量。

通俗地说，介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售，而直接申请上市。换言之，选择此种方式的中海物业上市时将不涉及公开集资。

相较于IPO，中海物业介绍上市的分拆方式在同类型企业中并不太常见。分拆上市程序较IPO简便，这种做法可安排在较短期内进行，相对IPO节省了排队等候上市的时间。

但不做融资的上市，不讲故事的模式，在现金为王和概念先行的环境中，中海物业不走寻常路的背后逻辑引人好奇。

中海物业不差钱？

根据中海物业上市方案，中海地产将有条件分派合共约32.87亿股中海物业股份予符合资格的在册股东，股东每持有3股中海地产的股份就可以获得公司派发的1股中海物业股份。

按照上市的预期时间表，中海物业将于10月14日向股东发出有关建议分拆的上市文件，10月20日暂停股份过户登记，随后中海物业股份将于10月23日上午9时在香港联交所开始买卖。

在境外，介绍是和公开招股、配售等方式并列的上市方式。按照香港联交所的规定，要使用介绍上市的方式必须满足的基本条件就是准备上市的证券，需要有一定数量已被广泛持有，即假定证券上市时市场会有适当的流通量。

符合使用介绍方式上市的情形主要有三种，一是寻求上市的证券已在另一家证券交易所上市；二是发行人的证券由一名上市发行人以实物方式分派予其股东或另一上市发行人的股东；三是控股公司成立后，发行证券以交换一名或多名上市发行人的证券。

中海物业的情形则是第二种情况。尽管中海地产在公告中提醒，上述分派须待香港联交所批准后方能进行，但在熟悉中海地产的香港分析人士看来，中海物业成功上市的可能性几乎已经落定，“按照中海谨慎的行事风格，中海物业的分拆计划肯定是已经满足基本条件的”。

“通过分拆上市使单个业务获得独立发展的平台，有利于母公司的价值体现，在这个角度上，中海分拆物业的逻辑更大可能是从搭建业务平台出发。”

上述人士对观点地产新媒体表示，中海物业选择介绍方式的考虑或许首先是股东权益和投资者回报，“向公司股东派送中海物业股份，对股东来说是利好，而且不用发行新股也就不会摊薄股东的权益。”

更值得注意的是，介绍上市就意味着中海物业不会进行公开募资，融资似乎不是中海物业上市的首要目的。

“相较于彩生活通过收购来提升规模的模式，中海物业可能不会以大并购来扩张，现阶段更关注的应该是做好自有社区管理服务的协同效应，所以融资需求没有那么急切，介绍的方式也能把企业融资和证券上市在时间上分开。”

不过，以介绍方式上市的股票在上市初期的关键则是股份供应与交投活跃度。能否让原股东稳定持有并吸引新投资者入场，是中海物业即将面临的问题。

中海物业的前路

按照中海物业股份派发方案，每拥有3股中海地产股份的股东就可以获派1股中海物业股份。也即是说，中海物业上市后的股东也即为中海地产的股东。

得益于物业管理业务近两年受资本市场青睐的背景，中海物业上市初期遭股东抛售的风险似乎在降低。

“过去大家比较认为物业管理行业是难形成规模、盈利较低的行业，但是彩生活上市以及后来更多房企想要分拆物业来看，现在市场看法有所改变。中海是中海物业的大股东，另外中海在境外投资者中的有其口碑在，境外投资者在中海物业上市之时就抛售的可能较小。”

而上市后更长远的表现，依然要回归到业务本身。

据中海年报，2014年，中海物业在国内管理项目约199个，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。

其中，商业项目管理服务包括20余座城市，覆盖中海系甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列。

香港方面，中海的物业服务公司除了为集团发展的香港豪宅物业项目提供物业管理服务外，管理服务也覆盖商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等，管理面积约450万平方米。

如果计入中海在今年5月并入的中海宏洋物业管理业务，其管理面积将超过6000万平方米，约为彩生活管理面积2亿平方米的30%。

虽然管理面积仅约彩生活管理面积2亿平方米的30%，但就营业额而言，2014年彩生活录得4.86亿港元，不及中海的25%。

截至2014年底止全年，中海实现物业管理收入20.1亿港元，其中香港及澳门地区2.3亿港元，内地17.8亿港元，同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25%。

有相关市场人士曾对观点地产新媒体分析称，彩生活的商业模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，但主要局限于住宅物业方面。相比之下，中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业，这也是管理面积不如彩生活、营收却高出几倍的原因。

但从另一方面来说，这或许也意味着中海未来要面对的挑战更大。

当前的中海物业更多地围绕中海地产的业务版图布局，管理及收费难度较低，而一旦其未来选择收购进行市场化扩张，如何面对参差不同的项目而在越发激烈的竞争中保持利润则将是个考验。