万科二季度扭转业绩颓势 通州限购影响有限

8月16日晚,万科发布了其2015年中期业绩。上半年公司累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%。

今年一季度由于结算规模有限,万科的营业收入和净利润同比一度下降。这一情况在二季度得到扭转。上半年万科实现营业收入502.7亿元,同比增长22.72%;实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.77%。

“短期来看,主要城市已经走出成交低谷,市场信心逐步回升,相对宽松的行业、货币政策也为市场复苏提供了稳定基础。”万科总裁郁亮表示,“长期来看,房地产行业已经进入白银时代,随着经济转型和城市功能升级,大量新的物业需求正在浮现和生长,为行业的持续发展注入了新的动力。”

在巩固传统业务优势的同时,上半年万科也在积极加大对消费地产、产业地产,以及地产延伸业务的探索,上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司,物流地产进入开发运作阶段;同时,公司明确了万科物业的市场化发展方向,未来物业的发展将进入快车道。公司在教育、租赁公寓等方面的探索也陆续展开。

此外,8月14日晚间,北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区政府联合下发《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。《通知》内容称,通州区从8月15日起开始执行住房限购政策。

而今年3月底,万科、首开、千方集团联合体刚以20亿元的价格取得通州台湖亦庄新城地块。截至目前,万科在通州区台湖区域已取得5宗地,总计建筑面积约85.9万平方米,台湖区域俨然已成为万科所布局的重镇。

对此,接近万科的人士对《证券日报》记者表示,“通州执行限购后,确实会影响台湖区域住宅项目的销售,但万科在台湖获取的上述项目,绝大部分属于商住用地,其中便包括今年3月底刚刚获取的通州台湖亦庄新城地块。而在住宅项目受限购影响的情况下,通州的商住项目反而会迎来更多机会,因此通州的限购对于万科上述几个项目的影响并不大”。

谨慎拿地

上半年,万科实现销售金额1099.6亿元,继2014年后,再度成为国内唯一半年度销售突破千亿元的企业。

万科董事会秘书谭华杰指出,上半年一个值得关注的现象是新房供需关系的变化,公司持续关注的14个主要城市,上半年成交持续回升,而新房供应开始趋缓,新房成交面积与同期批准预售面积的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

“供需关系的变化将推动市场新房库存的去化,”郁亮表示,“下半年公司会继续贯彻积极销售的策略,抓住有利的市场时机,实现良好的销售增长。”

上半年万科新增26个开发项目,规划权益建筑面积507.5万平方米。截至6月底,规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3678.3万平方米。

“白银时代,房价单边上涨的时代结束,土地拿的多并不一定是财富,”郁亮表示,“公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求,未来将继续坚持审慎的投资策略,保持良好的投资质量。”

2015年上半年,万科实现营业收入502.7亿元,同比增长22.72%;归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.77%。

报告显示,上半年权益净利润增速慢于营业收入,主要是因为当期结算的项目中,合作比例较高,少数股东损益占比大幅上升。从利润率来看,上半年万科房地产业务的结算毛利率为21%,与去年全年基本持平。

谭华杰表示,近年来,地价占房价比例不断上升,毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动,以保持毛利率稳定。他同时表示,合作比例上升符合万科的转型方向;下半年随着竣工结算量上升,预计全年净利润增速将明显高于上半年。

截至6月底,万科持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元;公司净负债率仅为15.8%,继续保持在行业较低水平。

此外,上半年万科一方面强化现金流管控,另一方面也联合各类金融机构,积极进行金融创新。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。

“类似于REITs这样的产品,有助于公司盘活存量资源,提高资金使用效率。”谭华杰表示,“未来公司转型的方向之一,是由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升,而金融将在促成这一转型中起到关键性作用,‘金融化、重运营’是长期发展思路,公司会积极寻求和各类机构的合作机会,尝试和探索证券化产品。”

加速业务转型

在今年5月份的股东大会上,郁亮明确表示,“未来万科希望培育更多的新业务,以万亿市值作为奋斗目标,从单一上市公司,转向多业态、多上市平台的控股集团。”

上半年万科在做好传统业务的同时,也在加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务、以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

为加快业务发展,上半年万科物业明确了市场化发展方向,未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。同时,万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力,万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

作为产业地产的组成部分,物流地产同样是万科重点布局的领域。上半年,万科正式成立了万科物流地产发展有限公司,目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。“公司将以‘三好住宅’和‘城市配套服务商’为业务蓝图,积极推动业务转型,”郁亮表示,“今年成立五个左右新的事业部,这一目标可以实现。”