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旅游地产对消费者吸引力明显下降 开发商逆水行舟

2014-08-28 12:49:00 作者:黄向军 来源:21世纪经济报道
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在富力地产(02777.HK)海南旅游地产项目北京推介现场,迟迟没有出手的李京生对21世纪经济报道记者说:“再看看,反正还有两年时间。”  尽管丁祖昱不看好旅游地产,但他也认为,中国所有的度假目的地中,海南唯一是可能重复去的地点。

58岁的李京生(化名)现在就开始为退休生活做打算了。最近一段时间,李京生一直在看海南的房子,从海口到三亚,从陵水到万宁。在富力地产[简介 最新动态](02777.HK)海南旅游地产项目北京推介现场,迟迟没有出手的李京生对21世纪经济报道记者说:“再看看,反正还有两年时间。”

走出海岛到各地去做巡展,几乎是海南所有旅游项目的常规营销手段。2010年,海南国际旅游岛规划疯炒时,某项目负责人颇为自豪地称,很多人还没到海南看房子,就已经掏钱买了房子。

世易时移,如今,开发商又到了必须卖力吆喝的时候。海南富力[简介 最新动态]常务副总经理简毓萍对21世纪经济报道记者说,“这两年来,海南旅游地产市场最大的变化是购房人越来越理性,纯投资客越来越少,但富力很看好并看重海南的市场。”富力重兵布局海南,在5个区域内共有6个项目。

对比唱多派[最新消息 价格 户型 点评],似乎没有谁比易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱悲观,“完全不看好旅游地产,旅游地产不可能有独立行情,因为中国没有这样的需求。”他斩钉截铁地对21世纪经济报道记者说。

“现在不看好,未来也不看好”

流传最广的消息是,海南楼市库存十年也消化不完。

但小部分开发商似乎格外有信心。富力海南区域董事长赵沨对21世纪经济报道记者说,雅居乐[简介 最新动态]几乎每年都能卖出去几十亿,需求还是存在的。“受影响的多是一些小型项目开发商,这些项目几乎没有配套。”赵沨说。而富力海南投入大量资金在配套上。

作为雅居乐旅游地产最主要的项目,陵水清水湾一度为雅居乐业绩贡献占比三成的销售额。资料显示,2009年,雅居乐清水湾项目开始发售,销售64亿元,占当年公司总额的27%;2010年,在国际旅游岛概念支撑下,清水湾项目销售额达99亿元,占到公司全年销售总额的三成。但2011-2012年,雅居乐清水湾销售连年下滑,2012年合约销售约60亿,2013年微升至78亿。据悉,2014年雅居乐清水湾计划销售80亿。

丁祖昱向21世纪经济报道记者强调说,对旅游地产不仅现在不看好,未来也不看好。从自用的角度出发,绝大多数旅游目的地,一般人一辈子只会去一两次,住酒店完全可以解决,没必要买房子。从投资的角度出发,旅游地产升值很慢。

一位在三亚置业的投资客,所购买的房屋名义价格一度翻倍。但随着限购和国际旅游岛概念的冷却,房子价格不断下降。尽管现在的名义价格仍远高于她在2010年时购买的价格,但出手却成了难事。

一位曾为多位开发商服务过的代理公司高层说,自己当年几乎是从海南逃回北京的。尽管三亚从来没有北京的雾霾天,但文化生活的荒芜,娱乐设施的单调,让他已无法忍受。“新增的供应量巨大。”他说。

这与开发商的宣传形成鲜明的对比。“中国土地面积960万平方公里,但大陆海岸线总长度仅1.8万公里,其中,适宜居住的海岸线实际上只有1800公里。而目前我国现有人口总量达到13.8亿。如此算来,我国的人均海岸线就只有1.3厘米。”

尽管丁祖昱不看好旅游地产,但他也认为,中国所有的度假目的地中,海南唯一是可能重复去的地点。

他们都相信自己是幸运者

赵沨以身边朋友的经历举例说,三亚酒店的房价每到春节都很贵,五星级酒店至少一晚2000元左右,但如果在三亚有套别墅,感觉完全不一样。赵沨认为,随着消费能力不断提高,人们对旅游和购物有更高需求。

就连地产界的老大,也投巨资于旅游地产。8月26日,万科宣布斥资建设吉林松花湖度假区。万科董事会主席王石在发布会用6分多钟的演讲时间,表达了自己对滑雪的见解,以及万科为何总投资400亿元开发松花湖旅游项目。王石表示,万科现阶段南至海南、北至松花湖,中间有青岛、大连,是万科在房地产业进入白银时代转型路径的展现。

万科高级副总裁丁长峰介绍,这是万科30年来首次涉足滑雪度假产业,也是万科战略转型的一次尝试。与其他开发商以住宅回流现金、补给商业部分的运营成本不同,万科这一项目前期不开发住宅产品,后续计划配套的住宅量也非常少。

泰禾集团、中弘集团、荣盛发展等公司,今年都明确表示将加大旅游地产的投资。非房地产企业中,茅台集团2012年在三亚获得的地块,不久前也开始奠基动工。

旅游地产的产品也在逐渐发生变化,增加配套,以及后期服务。一位不久前在丽江附近斥资200万购得一栋洋房的购房者对21世纪经济报道记者说,单纯从投资角度来看,这是一笔不划算的买卖。尽管项目提供每年270天的包租服务,但计算下来,每年的租金回报率只有4%至5%。不过他相信,“10年后,房价一定会涨,就算卖不出去,自己也可以住。”

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