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海航系李勤夫内斗平息 九龙山东方摩纳哥梦再起

2014-07-29 14:30:00 作者:黄向军 来源:中国房地产报
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7月24日上午10点,九龙山旅游度假区圣马可酒店西餐厅。九龙山创始人和前任实际控制人李勤夫与来自上海的一家房地产公司的4位代表讲述着他走访国内外多个旅游度假区后的感受。这家地产公司总经理不禁感叹,“李

7月24日上午10点,九龙山旅游度假区圣马可酒店西餐厅。九龙山创始人和前任实际控制人李勤夫与来自上海的一家房地产公司的4位代表讲述着他走访国内外多个旅游度假区后的感受。这家地产公司总经理不禁感叹,“李总,您说的真的非常精彩,我们也想这样做,但现实很残酷。”不过,李勤夫有他的坚持,“你们要做的是房地产,考虑的是钱,我要做的是能让一个个家庭留下来的度假区。迪拜的棕榈岛之所以失败就是因为别墅建多了。”守着这座承载着他太多梦想的九龙山,李勤夫对合作伙伴的选择极为挑剔。一直谈到下午一点,送走了客人,李勤夫又急忙赶往上海谈另一场合作。

今年春节之后,海航系方面26个人组成的团队已经进驻九龙山项目现场。“半年多时间,我们已经熟悉了九龙山的每一个边边角角。”上海九龙山旅游股份有限公司(简称“九龙山股份”,600555.SH)常务副总裁杨卫东递给中国房地产报记者一张名片,正面是其在九龙山股份的职务,背面是红底黄字的海航集团标志,问及杨认为自己是海航人还是九龙山人时,他思考几秒后说,这其实并不冲突。

2011年3月7日,海航集团通过海航置业、上海大新华、香港海航合计持有九龙山公司29.9%的股权,成为理论上的实际控制人。然而海航系入主九龙山后,李勤夫虽然让出公司第一大股东的位置,但仍担任董事长一职,九龙山董事会始终在其掌控之中,李勤夫实际操控着公司的日常运作。海航系在入主九龙山后一直谋求在董事会扩张势力,但始终未能如愿。

然而,经过近3年争斗,面临九龙山股份即将退市的风险,双方皆做出妥协,在今年初握手言和,原海航方面正式进场,并借助海航集团的优势,在金融、旅游资源整合等方面做了很多工作。

据平湖市九龙山度假区管委会副主任倪琦根向中国房地产报记者介绍,他经常跟李勤夫和原海航方面的人一起讨论九龙山的发展问题,“他们都是九龙山股份的人,我们不会分是李勤夫还是海航的人”。倪琦根喊杨卫东为“卫东”,杨卫东管李勤夫叫“老李”。

7月4日,九龙山股份新一届董事会换届选举完成,作为九龙山股份第二大股东和副董事长,李勤夫独家向中国房地产报记者回应称,接纳海航作为第一大股东,发展理念上是完全一致的,现在新的董事会已经组建,也一起规划了下一步项目,“之前的纠纷已经妥善解决,都过去了。”

结束争斗后的九龙山股份终于步入正轨,李勤夫计划打造东方摩纳哥的梦依然坚定,海航将利用其在金融、航空、旅游等方面的资源优势助力九龙山驶入快车道,这座中国东海边占地1.8万亩的九龙山已经开始书写一个新的故事。

争斗平息

2013年,普华永道对九龙山股份不能给出任何评级的举动把ST九龙山和ST九龙山B一下子推到了退市边缘。面临退市风险,海航系与李勤夫重新坐在了一起,双方选择各退一步,握手言和。

发家于海南的海航集团在华东区域基本没有旅游项目布局,看中了九龙山的“钱景”。2011年,发展遇困的李勤夫也在寻找合作伙伴,两者一拍即合。然而,随着市场的变化,海航方面中间出现了迟疑,需要支付给李勤夫方面的25亿元股权转让款迟迟未能全部到账,成为了双方近几年争执的关键点。

“终于还是过来了,之前的争执都妥善解决了。”李勤夫向中国房地产报记者表示,今年初以来,海航的团队对九龙山从不了解到了解,各个部门的架构都已经建立,按照之前的理念已在正常开展工作。

7月23日,李勤夫刚刚就九龙山规划的事情跟倪琦根做了讨论。倪琦根对中国房地产报记者表示,九龙山就像是李勤夫的孩子,他现在对项目仍充满激情。而对于新的团队来讲,即便海航有房地产、旅游、金融等广泛产业,但作为真金白银购入的资产,新的团队同样用心。“他们也是全身心的投入,真的蛮好,三个脑袋比一个脑袋好很多。”李勤夫向中国房地产报记者说。

九龙山股份副总裁宁志群称,现在是第一大股东跟第二大股东一起为九龙山股份发展努力的局面。

为了更加接地气,海航方面的团队进场后并没有对九龙山之前的员工裁员,完成了基本的架构之后,新团队将借助海航的优势加快九龙山的发展速度。“项目已经初具规模,我们要让它开花。”杨卫东向中国房地产报记者表示。

后九龙山时代

新方向

7月23日,九龙山股份邀请了国内旅游专家、旅行社公司、广告传媒公司等近十人,与海航旅游公司、九龙山股份、九龙山管委会各方坐在一起,就九龙山的商业模式、景区规划、线上平台建设等问题进行了探讨。

一直以来,九龙山的投入都是靠李勤夫“土豪式”的自有资金投入,负债率非常低,但这并不利于把一个景区做大。从2002年李勤夫开始建设,1.8万亩的景区只开发了800亩左右,已经建成的只有马会、高尔夫等8个俱乐部。

李勤夫认为,项目进展比较慢的原因更多的是国家对房地产市场的调控,对景区管理的各种法规和审批环境的变化所致。但其实,金融杠杆运用的缺乏是一个隐形的原因。

擅长金融运作的海航在入驻项目后已经开展金融业务。据中国房地产报记者了解,新团队正在操作一只文化旅游基金,用九龙山40亿元的资产作为劣后,将可以撬动120亿元的资金,这也为下一步九龙山的复制做了铺垫。据悉,一期20亿元基金尚在询价阶段。

基金融资是一种信用融资,借助海航这个大的产业集团,这项业务并不难开展,但对李勤夫来说却并不擅长。李勤夫欣然接受了海航的这一计划。

与此同时,新的团队还在用互联网思维密谋平台化运作,未来融资租赁、众筹等业务将陆续开展。据杨卫东向中国房地产报记者介绍,10.2平方公里的土地有足够的空间进行多种尝试,小的项目可以以众筹的形式让更多人参与,集合大家的智慧和参与感,这也利于未来度假区客源的增加。

已经在旅游金融方面做了大胆尝试的海航旅业还计划将海航的支付卡、金融服务等业务嫁接到未来景区的建设中。

“这是一个有梦的团队。”李勤夫向中国房地产报记者这样评价新的团队,而拥有梦想同样是李勤夫的一大特点。

李勤夫的梦

走遍了国内外几乎所有成熟的旅游景点的李勤夫对于自己想要的非常明确,他要做的是“环球影城+亚特兰蒂斯+迪士尼”。

“九龙山拥有相当于澳门2/3的土地规模,我们要做成适应中国国情的澳门、拉斯维加斯、迪拜,并且要在它们的基础上有所超越。”李勤夫说,九龙山的定位是国内一流、国际知名的休闲养老度假胜地。

李勤夫从刚开始建九龙山时就称,要把这里建成东方摩纳哥,但是,中国房地产报记者也发现,除了比较高端的马会、高尔夫、游艇、赛车、航空等会所之外,2013年,九龙山增加了面向大众的水上乐园[最新消息 价格 户型 点评]项目,与其他项目都实行会员制不同,水上乐园仅需要150元门票。

这是不是梦想与现实之间的妥协?李勤夫向中国房地产报记者解释说,在国外,打高尔夫球、玩游艇都是非常普遍的,“通过水上乐园的开放,能让大众更多了解九龙山其他项目,随着环球影城和迪士尼进入中国,我们也需要与世界接轨。”

不过,这单单一个水上乐园确实为九龙山带来了非常意外的惊喜,据了解,进入夏季以来,水上乐园每天平均的购票人数近1000人,周末可高达6000人。

随着明年上海迪士尼的开业,长三角地区将有迪士尼、华侨城[简介 最新动态]欢乐谷、杭州乐园、西溪湿地公园等多个主题公园,李勤夫希望去往这些主题公园的游客在结束了一天的游玩后能够来到九龙山享受慢生活。

像当年的陆家嘴一样,九龙山股份在进行土地一级开发和基础设施建设之后将会大量寻找合作伙伴,但除房地产业务之外,仍会持有大部分运营项目形成持续性收益。

从2002年至今,李勤夫与平湖市政府签订的20年合作协议已经过去近2/3,但李勤夫称,项目的持续性经营是永远不会结束的,还有很长的路要走。

从当年一片荒地到现在项目初具规模,创造了社会就业,带动经济发展,并且吸引了越来越多的合作企业,李勤夫认为这说明已经成功了。未来几年,他计划将九龙山建成一座常住人口5万人、每年游客量有500万人次,可以创造5亿元GDP的旅游城。

“我热爱这片土地,把这一个九龙山做好后,还要再进行复制,九龙山的模式是可以复制的。”李勤夫说。

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