华侨城营收净利增长放缓 文化旅游战略让步房地产

以“旅游+地产”模式著称的华侨城[简介 最新动态]（000069.SZ）日前公布了2013年年报。年报显示，2013年华侨城全年共实现营业收入282亿元，同比增长26%。其中房地产业务营业收入超过142亿元，占其总体业务比例超过50%。2013年华侨城收入仍主要来自房地产业务。

近年，华侨城出现了少有的人事变动，先是刘平春接替“老船长”任克雷出任董事长，后由段先念接替任克雷任母公司华侨城集团[简介 最新动态]总经理。

换帅后的华侨城毫不掩饰其要做行业龙头的雄心，直言要将华侨城打造成“中国文化旅游业航空母舰”。然而，扩张期的华侨城并未摆脱对房地产业务的依赖，面对造血功能强大的迪士尼和在各地大手笔布局的万达[简介 最新动态]等强势竞争者，华侨城的文化旅游业务在竞争对手面前并没有显示出绝对优势。

年报显示，华侨城2013年旅游综合业务营业收入132.89亿元，只占到总业务的47.19%。而作为后来者的万达文化集团仅用较短的时间就实现了赶超，2013年上半年，万达文化集团实现营业收入109.3亿元。

华侨城的房地产业务同样遇到考验，面临周转率低的压力，同时房地产业务毛利率较上年下降1.84%。

实际上，业绩下滑的背后是华侨城集团多年来开发周期长、项目去化率低、负债率高企等问题，其已有的“旅游+地产”模式已经不能满足发展需求。而如何扭转目前不利局面以及快速发展是继任者段先念执掌华侨城集团的最大压力和挑战。

文化旅游业增长乏力

在年报中，华侨城称2014年力争在“智慧华侨城”、并购扩张、金融创新以及公司资产在全球范围内的配置等方面取得突破。

华侨城集团董事会秘书倪征也表示，华侨城计划将目前所持有的现金大规模投向文化产业，同时整合已拥有的旅游产业，完成现有项目的升级改造，以现有景区为载体，往上下游延伸，打造一个以文化产业为核心、旅游为主导的文化产业体系，构筑“主题公园+旅游演艺+主题节庆+动画+4D 电影+3D 舞台剧+儿童职业体验+主题商品”的文化产业版图。

在产业体系打造方面，迪士尼、万达早已开始行动。

2013年，随着万达东方影都项目的启动，万达先期花费巨资并购美国第二大院线AMC、收购英国圣汐游艇等备受猜疑的跨国并购背后的商业逻辑开始显现——“相关多元化投资都与万达的地产项目有机地融合在一起，成为第四代万达城综合体的组成模块，并通过大量的知识产权和排他性协议等，已经构筑了较高的竞争壁垒。

在另一个竞争对手迪士尼面前，华侨城在投入方面仍有不小的差距。

与迪士尼乐园[最新消息 价格 户型 点评]相比，华侨城旅游项目单体投资规模较低，这是限制华侨城长期成长的主要因素。高通智库指出，欢乐谷项目单个投资额在8亿~15 亿元，生态旅游度假项目单个投资额在20亿~-30 亿元；迪士尼乐园单体投资额均在几十亿美元，正在建设的上海迪士尼预计投资额将达400 亿元人民币。

2011年，为迎战迪士尼，华侨城极力引入环球影城，但随着双方谈判深入，在最终的议价环节出现分歧，双方合作一拖再拖。2012年年底，最终因为突发性事件“体面”分手。

而今，环球影城入驻北京事宜获批，双方已然成为正面竞争对手。

纵观华侨城文化旅游项目布局，均有劲敌攻守：北京、天津欢乐谷应对环球影城，上海欢乐谷应对迪士尼乐园和无锡万达城，深圳东部华侨城应对香港迪士尼。未来，华侨城文化旅游产业突围之路颇为艰辛。

长江证券刘俊分析认为，2014 年宁波华侨城将全面开工，住宅项目有望年内入市，预计2015 年开始将陆续贡献利润。新一轮的扩张能够支持未来5~8 年开发需求，中短期增长无忧。

短时间内，华侨城仍难摆脱对房地产业务的依赖。

加注房地产业务

正是对房地产业务的依赖，华侨城在年报中表示，未来将高度关注政府以人为核心的新型城镇化和培育新的区域经济带政策带来的机遇，强化对城市市场机会和风险的研究,在市场比较平稳、发展潜力较大、供求结构较为健康的区域和城市加快资源获取速度,实现快速扩张。

在加快扩张的同时，公司将进一步优化项目结构，增加“短平快”房地产项目的数量，进一步加快周转速度，提升成本控制能力。继续坚持“以快制胜”的策略，加快新盘上市速度，实现更大的销售规模和快速的现金回流。

与此同时，华侨城称也将积极研究在长三角、珠三角和京津冀三大经济圈城市群有潜力的区域中心城市和重点省会城市，以文化旅游综合项目为主要形式，积极储备优质发展资源，继续深化战略布局。

截至2013年，华侨城旅游综合业务配套地产与房地产业务储备权益面积466万平方米，房地产业务储备权益面积约318万平方米。2014年公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工96万平方米，计划可售面积为159万平方米，与2013年基本持平。

事实上，自2012年以来，公司先后在福州、宁波、重庆、顺德4地进行异地扩张。华侨城于报告中表示，宁波华侨城计划一季度实现全面开工，争取住宅产品年内推向市场。华侨城在房地产领域继续发力。