旅游地产与房地产形似神异 开发模式勿简单复制

自去年国内旅游地产投资总额超过万亿元以来，今年旅游地产的热度持续升温。从长白山到海南岛，从新疆到大连，只要是能与旅游沾边的地方，就少不了地产商们的身影。据统计，在百强房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域，包括世茂、万达、雅居乐、富力、万科、恒大、佳兆业等知名企业。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，在严厉的楼市调控下，众多地产商纷纷寻找新增盈利点，旅游地产作为旅游与地产相结合的产物，经济联动性强，与国家经济结构转型契合度高，对地产商产生了强烈吸引力。在旅游地产第一轮发展中，各大地产商加紧对知名旅游景点的布局，此轮开发充斥着野蛮气息，海南、云南等旅游大省的旅游地产项目已经接近饱和，红海泛滥。多数开发商看重的并非旅游地产带来的长期利润，而是短期回报。在这种发展思维模式下，就形成了占地盘、建别墅、卖别墅的粗放式发展形态。同质化严重、盈利水平不高乃必然之势。

旅游地产与房地产形似而神异。房地产相比旅游地产的回报期短，而且盈利模式简单，开发商通过圈地盖楼即可获得可观回报率，但是旅游地产的重心在旅游而非地产上。现阶段，我国大部分旅游地产商本末倒置，重地产、轻旅游，造成了旅游地产的可持续发展能力较弱。一方面，开发商在旅游方面也有一定投入，运营不佳将造成较大资源浪费;另一方面，旅游地产中旅游项目是地产的支撑，若旅游项目对游客的吸引力不足，也将影响地产项目的销售。

地产项目投资回报期短，在旅游地产开发中诚然不可或缺，通常其在旅游地产一期中就已建成销售，为后续发展提供资金补充。但是从长远看，旅游项目的收益才是旅游地产项目的主要支撑，这也是旅游地产区别于房地产的关键所在。旅游项目收益的可持续性强，并且可以将“生地”变为“熟地”，实现地产升值。华侨城在此方面值得借鉴，其旅游项目与地产项目相辅相成，作为旅游项目，其在全球排名第八，在全国排名第一，而作为地产项目，其度假别墅、酒店式公寓等空置率较低，对消费者极具吸引力。

中投顾问发布的《2013-2017年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告》中指出，目前我国旅游地产发展方兴未艾，大量资本涌入其中。但是盈利水平较高，发展模式成熟的项目仍在少数，绝大部分旅游地产由于设计不合理、配套设施不完善、旅游和地产脱节等造成滞销局面。充分利用旅游资源，提高旅游项目运营能力，平衡旅游、地产发展是眼下旅游地产行业的当务之急。