开发商加速开发策略明显 银行中长期贷款受限

日前由国家统计局发布的2013年《1-3季度国内生产总值（GDP）初步核算情况》中指出前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%，增速比上半年回落0.6个百分点；前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。

9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长32.3%，自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。

主流企业向核心城市回流 住宅类用地涨幅明显

1-9月,全国土地购置面积和成交价款同比分别下降3.3%和上升14.6%。9月,土地购置面积和成交价款分别同比上升52.9%和102.5%,而此前8月则出现大幅下滑。由于主流企业向核心城市加速回流,全国住宅类用地涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市已公布四季度土地供应计划,加大供应依然是趋势,由此将继续对全国房地产投资起到拉动作用。

新开工虽难以大幅上升,但开发商加速开发策略明显:1-9月全国房屋新开工面积14.49亿平方米，增长7.3%,增速较前8月提高3.3个百分点。由于2012年土地购置面积同比下降19.5%，2013年全年房屋新开工难以大幅上升。但三季度全国房屋新开工面积季度同比增长14.9%，较二季度提升6.2个百分点，反映出开发商2013年上半年获取土地也进入开工阶段，加速开发策略明显。

9月全国商品房新开工面积1.70亿平方米,同比上升41%。近两月单月商品房新开工增速大幅波动,主要是由于统计局统计规则变更导致去年同期基数大幅变化导致的。从累计新开工的数据上看,地产依旧维持了开工弱复苏的趋势。

中国人民银行研究局研究员邹平座认为：一味的增加开工数量，不能从根本上解决房屋储备量和购房者需求之间的平衡问题，要有的放矢，一线城市增加供给，二、三线城市或是房屋供大于需的城市，就不需要增加房屋供给。整体而言，房地产应该朝“精耕细作”上发展。

开发商现金流转好 补货力度加强

据平安证券数据显示：2013年1-9月,全国商品房投资同比增长19.7%,增速较1-8月提高0.4个百分点。土地成交额的大幅增长是现阶段拉动投资的最重要因素,至三季度末,土地成交价款同比增长14.6%,较二季度末上升7.1个百分点。

投资和新开工回升,一二线重点城市土地市场趋于火热。投资和新开工随着销售的回暖,开发商现金流转好,补货力度加强,加大开复工,增速逐渐回升。主流开发商展开了新一轮的大规模补库存行动,此轮购地区域的主要特点是回归一线,重点的一二线城市土地成交活跃,成交楼面地价和溢价率均大幅上升。

银行按揭受限 等待政策调控

太平洋证券认为：新政府地产调控思路或已变，不会再一刀切和过于行政化，出台类似限购等与市场经济违背太多的政策。同时，管理层也认识到地产市场区域性分化明显，房价上涨主要是一二线中心城市。因此，政策出台范围或仅限于这些地区。房产税政策将是一个长期渐进的走向，如此重大和基石的政策，必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程。收紧房贷不是政策鼓励的方向，或仅仅是与个体银行额度有关。

清华大学经济学教授韩秀云认为：新政府的房产调控，可能为打开两限房的限制，而确定房产税的征收。

资金来源方面，国内贷款累计同比增速位于年度高位。1-9月国内贷款累计同比为32.3%,较1-8月上升了2个百分点，上升到年内高位。而随着销售累计同比的逐步收紧,以预收款和按揭贷款为主要内容的其他资金来源累计同比收缩至37.7%,较上月下降3.2个百分点。自筹资金来源累计增速由1-8月的16.7%上升到18.4%。

结合9月央行货币和信贷数据，9月全国新增贷款7870亿，新增贷款同比增速26%,绝对额和增速均处于较高位，这与资金来源中贷款的增速提升相吻合。而以按揭贷为主体的居民中长期贷款上看，9月新增居民中长期贷款占新增贷款的比例为23.4%，较上月下降3.4个百分点。今年二季度以来新增居民中长期贷款高位运行,可能导致了目前主要银行按揭贷额度受限，导致了当前居民中长期贷款占比有所下降。