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蓝光千亿后的“坎”:土储不足,区域调仓顾此失彼,融资成本上升

2020-04-26 11:17:40 证券之星地产

4月20日,蓝光发展举行线上业绩说明会,蓝光发展公告称,公司董事兼总裁迟峰先生、董事兼首席运营官余驰先生、董事兼首席财务官欧俊明先生、副总裁兼董事会秘书罗瑞华先生出席了本次说明会。

此前,于4月16日,该公司披露了2019年年报,根据年报,蓝光营业收入391.94亿元,同比增加27.17%;实现净利润41.59亿元,同比增长66.63%;实现归属于上市公司股东的净利润34.59亿元,同比增长 55.53%。房地产业务实现销售金额1015.37亿元,同比增幅18.70%。其中,合并报表权益销售金额715.40亿元,权益销售面积798.44万平方米。

相对于报表上好看的数字,市场对蓝光的未来以及近期的变化可能更加关心。2019年毫无疑问是蓝光重要的一年,这一年,蓝光突破千亿、物业公司上市以及换了总裁。不过,这些好消息之外,其激进扩张的后遗症并未消失。

区域发展顾此失彼

蓝光发展一直在强调“全国化”,而事实上,其在全国化的路上越走越远。根据年报,公司已在全国成功布局60余个城市。

在房产业务区域销售情况上,华东区域成贡献销售业绩最多的区域,共实现260.96亿销售额,同比增长24.74%;大本营成都区域则是六大区域中唯一下跌的区域,销售额为189.26亿,同比下降34.16%;华南区域的业绩增幅最大,销售额约125.65亿,同比增长203.5%。


可以看出,2019年,华中区域和华南区域一跃成为与成都、华东相提并论的大区域,而经济较为活跃的华东区域增长缓慢,蓝光大本营成都区域则出现了负增长,两个区域未给整体业绩更多的贡献,甚至有媒体称,蓝光大本营失守,踏错了节奏,被认为是蓝光业绩增速下滑的一大原因。

2019年12月20日,华润开拓华东市场的“功臣”迟峰出任蓝光总裁,此前又启用了上海总部,这是蓝光继续加码华东的信号,不过,从其房地产累计储备情况来看,华东区域“粮草”并不算充足。


蓝光土地储备最多的是滇渝地区和华中地区,规划计容面积达到了327.24万平方米、321.17万平方米,而想重点发力的华东区域和大本营成都区域规划计容面积仅为189.62万平方米、156.3万平方米。

土储不充足,融资成本上升

扩张激进是大多数人对蓝光的印象,2016年至2019年,蓝光的年合同销售金额从301.36亿元升至1015.37亿元,年复合增长率达到49.9%。

规模的扩张往往伴随着高杠杆,2016-2019年,蓝光发展年末有息负债分别为269.24亿元、308.39亿元、537.27亿元和568.88亿元,年均复合增长率高达31.54%。截至2019年年底,蓝光发展的负债总额为1627.7亿,同比增长31.49%。

根据年报,2019年末,蓝光发展净负债率为79.20%,同比下降了23.44%个百分点,但永续债为其增色不少,如果将永续债纳入到总债务核算中,蓝光发展的资产负债率为82.60%,净负债率为137.71%。

为了获得外部融资的支持,蓝光还不断为子公司提供担保,截至2019年末,其为子公司担保总额占公司净资产的247.18%,除此之外,质押股权,母公司输血亦成为其获取资金的重要方式。

值得注意的是,蓝光发展2019年的整体平均融资成本达到8.65%,比2018年的7.54%上升了1.11个百分点,而其2017年融资成本为7.19%。

资金需求的背后是对土储的渴求。根据年报,该公司新增土地储备总建筑面积 1121万平方米;截止报告期末,待开发建筑面积 1773 万平方米,对于年销售千亿的蓝光来说,并不算充足。

今年以来,蓝光频繁在土地市场出手,其中,4月17日,22.17亿摘佛山南海一宗商住地;4月16日,5.77亿摘江苏盐城商住地;4月10日,24.73亿竞得的江苏常州商住地。可以预见,在土储的需求下,蓝光融资及加杠杆还会继续。

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