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祥生地产人事震荡背后:融资难题与规模爬坡受缚

2020-04-17 14:02:47 证券之星地产

自2019年3月,“二代”陈弘倪接替赵红卫,成为祥生地产集团总裁以来,祥生进行了一场从上到下的人事大调整。

这场人事震荡余波未平。4月14日,媒体报道称,祥生地产副总裁周琦嘉已经离职并得到集团批准。据了解,周琦嘉于2015年加入旭辉,任集团副总裁,主管营销。又于2018年3月加盟祥生,任集团副总裁,接替俞国勤分管营销。

对于其离职原因,据国际金融报报道,祥生营销条线员工指出,周琦嘉与祥生磨合过程中存在的问题,祥生是区域性房企,想要规模化,也要追求高利润,但融资端跟不上,节奏想快也快不起来。祥生的发展现状和资源配比,与周琦嘉此前通过高周转迅速实现规模化的工作经历似乎并不相符。

另悉,跟随周琦嘉从旭辉跳至祥生的龙鑫源,目前暂时负责祥生地产营销工作,自此说明祥生内“旭辉系”并未彻底离开,周琦嘉离职或许另有隐情。

祥生地产在2018年跨过千亿门槛后,销售增速开始变缓,为应对一些新的情况,内部也开始了一系列变动,如人事调整、启动上海总部、加速布局一二线等。

不过,目前看来,祥生面对的一大难题可能在融资端,包括融资成本高、融资渠道少等。另外,2019年10月17日,奥山控股副总裁谈铭恒成为祥生地产新的副总裁,这位有着丰富IPO经验的副总裁,被市场广泛解读为祥生正在准备冲刺上市。

千亿之后规模爬坡“受缚”

从2015年开始,祥生地产销售规模开始猛增,2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元,年复合增长率超过100%。

这得益于踩准了长三角三四线楼市火热的节奏,以及高周转。

祥生在2016年、2017年先后提出“36781”、“25710”高周转模式,甚至在深耕城市提出“1478”模式。

在区域布局上,2017年祥生地产在售的60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个均位于三四线城市。2018年初,祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三、四线城市。

2019年对于祥生来说是转变的一年。据克而瑞的数据,祥生地产2019年销售额达到1159.3亿元,这相对于之前增长速度,已经慢了下来,由之前的狂奔转向艰难爬坡。祥生方面表示,按照2019年的增长规模来进行稳健发展,祥生有意将步子放缓。


然而,有业内人士认为,由于融资环境收紧,近3年来,祥生的新增货值持续走低。数据显示,2017年―2019年,祥生新增土地货值分别为820.7亿元、769.1亿元、681.6亿元。由此,祥生的规模增长速度受到束缚。

3月12日,祥生以总价44.98亿元竞得杭州钱塘新区下沙大学城北单元两幅住宅用地。据了解,此次44.98亿元的购地款,为2019年全年拿地金额170亿元的26.46%,可见其对土储的渴求。

作为重仓区域的杭州,祥生的土储并不算充足,从在售项目来看,2019年祥生在杭州区域有4-5个项目,今年将推售的项目有10个。这其中包括3月拿下的两幅新地块,预计年底可以面市。

受新冠肺炎影响,多数房企销售回款面临挑战,祥生也不例外,想要逆势大规模扩储,取决于其能否进一步拓宽融资渠道,降低融资成本。

融资难题亟待破解

在融资上,祥生地产的融资方式很大一部分利用银行、信托、私募等形式。从祥生重要融资方式信托融资情况来看,其利率在8.3%至9.3%之间,处于较高水平。

实际上,10年前祥生地产就曾以高成本融资“名噪一时”,媒体报道,彼时为了盘活上海新江湾城地块,祥生集团以实际控制人陈国祥、朱国玲夫妇的个人资产作担保,用高达16%的贷款利率向沪市百大集团借款1亿元。

值得关注的是,祥生地产的开发项目存在大比例的股权质押,据天严查的数据,其累计股权质押119次。

祥生地产的股权质押信托条件中,除项目本身的土地、在建工程等抵押外,也基本明确“浙江祥生地产集团有限公司及其实际控制人陈国祥夫妇提供无限连带责任担保”。由于信托融资期限在12个月至18个月,决定了祥生需要更加极致的高周转及更稳健的运营。

此前,祥生地产前总裁赵红卫就曾在接受媒体采访时表示:“很大一部分采用银行、信托、私募形式,随着公司发展,祥生运用发债、ABS等模式融资,进一步扩大融资渠道,降低融资成本。

祥生于3月11日成功增发于今年1月23日发行的美元高级定息债券。原债券期限2年,于2022年1月23日到期,票息12.5%。此次增发剩余期限为1.87年,增发价100%,增发后债券规模为2.03亿美金。公司拟将票据发行所得款项净额用于境内项目融资。高达12.5%的利率,虽然对于祥生来说,美元债是一个新的融资渠道,融资成本却明显处于行业高位。

千亿、迁都上海、IPO,这些是多数浙系、闽系“黑马”房企的经历,对于祥生还差IPO这一步,在拓展融资渠道、降低融资成本等诉求下,祥生何时上市、会不会得到资本市场的认可,值得我们期待。

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